В процессе дискуссии участники BestBreakfast обсудили развитие различных сегментов недвижимости: сервисных апартаментов, коливингов, коворкингов, складских помещений, lifestyle-центров, а также различных форматов жилой недвижимости и проектов для отдыха.
Партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов привел данные по росту номерного фонда сервисных апартаментов в Петербурге: он увеличивается быстрее, чем компания прогнозировала ранее. Так, еще год назад прогноз на 2023 год составлял 26 000 апартаментов в целом по Петербургу, сейчас все подтвержденные девелоперами проекты дают суммарную цифру в 32 300 номеров. В ближайшие 3 года на рынке Петербурге появится примерно 17 744 номера, что сопоставимо с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе.
В Петербурге сервисные апартаменты в 2021 году показали капитализацию на этапе строительства на уровне 35-40%, а текущая доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 8-9% годовых. При этом свободное предложение апартаментов для инвесторов сократилось практически в два раза. Большинство новых проектов проектируются в концепции bleisure: business+leisure, и включают в себя отель, коворкинг, а также зоны отдыха. Дмитрий Иванов, профессор факультета социологии Санкт-Петербургского Государственного Университета, отмечает, что по данным исследований все больше востребована гибридная недвижимость, сочетающая в себе несколько функций.
Развитию коворкингов способствовала пандемия: за 2021 год в Петербурге обеспеченность местами в коворкингах выросла белее, чем вдвое и достигла 20 с лишним мест на 10 000 горожан. По мнению аналитиков ГК «Бестъ» и «МТЛ. Управление недвижимостью», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет рост конкуренции в центральных локациях, а также укрупнение рынка и усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в разных районах города. Свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «Бестъ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Помимо коворкингов 2021 год продемонстрировал стремительный рост сегмента складов индивидуального хранения (self-storage). Рост петербургского рынка, по разным оценкам, составил 40-50%. По подсчетам «МТЛ. Управление недвижимостью», сейчас в Петербурге 115 площадок self-storage и 46 операторов, 19 из которых — сетевые. Если рост сегмента и далее продолжится такими темпами, то он может подойти к насыщению уже в 2025 году. Два других активно развивающихся формата современных складов — это dark-store и фулфилмент-центр. Формат dark-store, ранее представленный в России единичными проектами, за год показал рост в 2,5 раза. Активно вкладывались в этот формат «Самокат», «Яндекс-Лавка», ВкусВилл, «Магнит.Доставка».
Марина Токмакова, руководитель практики недвижимости «Дювернуа Лигал», напомнила о законодательных изменениях 2021-2022 годов, которые повлияют на бизнес застройщиков, в том числе об изменениях в регистрации прав и кадастровом учете, об изменениях в работе градостроительной комиссии Санкт-Петербурга, которые отразятся на сроках согласования проектов в тч апарт-отелей и других важных для застройщиках изменениях, которые скажутся на стоимости строительства.
Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
«В девелопменте всегда побеждают деньги — построят то, что принесет доход. Общественные пространства, необычные вещи строятся, как правило, от избытка, а не от экономии. Но вот книга Иванова «Глэм-капитализм», которая произвела фурор…. Сложно придумать что-то по-настоящему новое в материальном мире. Просто армейская палатка стала называться глэмпингом. Известная всем кладовка превратилась в self-storage. Коворкинг с коливингом очень похож на армейскую казарму, где ленинская комната — опен-спейс. Коливинг — очень классный формат для молодости, когда радует жизнь в общежитии. Поэтому продвинутые компании занимаются глэм-маркетингом, дизайном, придумывают новые имена, подходы, новую моду. Создатели ярких образов получают хорошие деньги».
Лариса Аниканова, генеральный директор Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign:
«Чтобы оставаться экспертом в меняющемся мире, нужно постоянно учиться, придерживаясь системы lifelong learning. Мы закладываем этот сценарий в наши пространства, проектируя многофункциональные зоны для обучения и разнообразного общения. Потому что именно в нем рождаются новые идеи. Мы активно участвуем в разработке дизайн-проектов для наших пространств, причем не только собственных, но и тех, которые открываются по франшизе. А появившийся спрос на коворкинги и гибкие офисы build-to-suit только добавили нам опыта в поиске идеального баланса между эстетикой и экономикой».
Наталья Серебрянская, коммерческий директор компании «Авантел»
В современных реалиях телекоммуникационный партнер готов взять на себя все затраты девелопера, относящиеся к разделу связь, начиная с выдачи технических условий на телефонизацию, радиофикацию и каналы ГОиЧС на стадии проектирования и заканчивая оснащением уже готового объекта СКС, wifi, СКУД и видеонаблюдением и все это за право предоставления услуг связи арендаторам/резидентам объекта, что позволяет снизить «косты», получив современную телекоммуникационную инфраструктуру.
Юрий Можейко, совладелец компании «Гласскон»
Мы отмечаем рост спроса на современные технологии и решения в том числе на стеклянные перегородки для коворкингов и корпоративных гибких офисов, а также видим, что застройщики стали уделять больше внимания дизайну холлов и общественных пространств в своих проектах. В свою очередь мы стали предлагать клиентам проектную проработку решений из стекла, где конструкции имеют высокий тираж на безвозмездной основе для унификации габаритов конструкций с целью последующей оптимизации их инжиниринга, сокращения сроков и уменьшения стоимости для застройщиков.
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дольше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing».
Организаторы делового завтрака BestBreakfast «Живи. Работай. Учись: актуальные форматы и новые идеи в недвижимости в концепции well-being»: ГК «БестЪ», «Дювернуа Лигал», постоянный партнер «СтройЭксперт», при поддержке официального телеком-партнера «Авантел», партнеров: компании «Гласскон», «Фрегат», «Деликатный переезд», УК «МТЛ», AIKIdesign и сети коворкингов PAGE. PR-партнер «Репутация». Официальный деловой партнер РБК Петербург, официальный радио-партнер Business FM Санкт-Петербург.