Организаторами завтрака выступили ГК «БестЪ», СОБА (Союз организаций бизнес-ангелов) и юридическая компания «Дювернуа Лигал». Постоянный партнер — компания «СтройЭксперт» при поддержке официального телеком-партнера «Авантел», партнеров «ДомОдет», «Энергостройпроект», Banki.shop, NeoTiOx. PR-партнер «Репутация». Генеральный информационный партнер: Business FM Санкт-Петербург. Официальный деловой партнер РБК Петербург. Генеральный интернет-партнер Arendator.ru. При поддержке: Недвижимость и строительство Петербурга, Urban Awards.
С технологической точки зрения девелопмент считается довольно консервативным бизнесом. По оценкам эксперторв, на новые решения здесь тратят в среднем 0,3% от выручки (для сравнения: в фармацевтике — 15%).
В каком режиме появляются инновации и почему международные компании переходят от самостоятельной разработки новых решений к работе со стартапами, на примере Procter&Gamble рассказал Игорь Рожденственский, сооснователь и члена правления Ассоциации Брокеров Инноваций и Технологий, а также — член Международного Комитета International Technology Transfer Network (Китай):
«Концепция открытых инноваций, написанная Генри Чесбро, очень проста: когда-то корпорации вели собственные разработки в секретных лабораториях. Продукты разрабатывались долго, но при этом долго жили на рынке. Больше себе такого позволить нельзя, рынок постоянно меняется. Пока мы защищаем патент может оказаться, что продукт на рынке уже сменился новым. Но и слишком торопиться нельзя — недотестированные решения могут ударить по репутации. Если корпорация начинает вести себя как стартап, она может провалиться так же как стартап. С одной стороны, надо зарабатывать быстро. С другой — уровень рисков, который может позволить себе малый бизнес, корпорация позволит себе не может».
Procter&Gamble перешла к поиску инноваций на открытом рынке после того, как новые акционеры осознали, что тратя на НИОКР 7% выручки, компания используется в новых продуктах только одну десятую полученных патентов. А две трети разработок просто летят в корзину. Премиальную маржу можно заработать только на новых продуктах, но самая рисковая и затратная стадия разработок — ранняя, на которой большая часть проектов проваливается. И лучше не делать ее за свои деньги, лучше брать с рынка полуготовые решения и доделывать вместе с авторами. В результате корпорация создала вокруг себя сообщество из внедренческих компаний, откуда и черпает сегодня новые идеи. Теперь половина всех патентов идет в дело.
Интересно, что активней других открытыми инновациями пользуется не IT-сектор, а сферы финансов, энергетики и ЖКХ. Они сегодня меняются быстрее других.
ПО мнению эксперта, есть два рабочих режима, в которых возникают инновации: когда есть запрос от рынка, на который надо найти ответ (в европейской практике этот режим дает 96% успешных внедрений), и когда разработано нечто, чему еще предстоит найти применение.
Начиная поиск открытых инноваций на рынке, «взрослой» компании важно не спутать стартап с бизнесом. Это не бизнес, а исследовательский проект с высокими рисками, «приблизительной» визуализацией идеи, весьма далекой от конечного потребительского продукта, и бизнес-планом, который нельзя принимать всерьез. Самая сложная задача — «поженить» две совершенно разные корпоративные культуры с убедительным результатом. Чем и занимаются технологические брокеры и акселераторы.
По данным, приведенным Вячеславом Кайгородовым, директором департамента консалтинга ГК «БестЪ» со ссылкой на KPMG, мировой объем инвестиций в инновации для коммерческой недвижимости в 2019 году составил около $2,6 млрд, увеличившись за пять лет на 766%. В России показатели выглядят следующим образом:
Более 1700 StartUp заявленных проектов, 220 проектов на стадии внедрения и развития, 12 млрд рублей привлеченных инвестиций (проекты с внешним финансированием за период 2014-2020 гг).
Охотнее всего девелоперы вкладывают в развитие цифровых сервисов для клиентов: дистанционные продажи (55%), BIM технология (15%), CRM решения (10%), Новые материалы и технологии строительства (10%), MarketingResearch (5%) и Platform to connect (5%).
Что касается продуктов, наиболее прорывными для рынка недвижимости становятся коворкинги, коливинги, общественные пространства, торговый центры и галереи, собранные из морских контейнеров (box-retail-park), загородные эко-проекты, а также современные эргономичные и функциональные планировки жилых пространств.
Бизнес-технологии обновляются сразу в нескольких направлениях: управление инвестициями, потоковые продажи/партнерские платформы, дистанционные продажи, цифровые агрегаторы, виртуальный офис продаж, sharing платформы, экосистемы, совместные предприятия, франчайзинг, управление инвестициями.
И наконец, цифровизация, которая охватила всю сферу недвижимости, начиная с анализа рынка, проектирования и строительства и заканчивая продажами, управлением и эксплуатацией: marketing research (big data, гис, digital twin, нейронные сети, динамическое ценообразование), проектирование и строительство (BIM проектирование, электронная служба заказчика, упраление поставками, коммуникации с РО), продажи (виртуальный отдел продаж, дистанционные продажи, агрегаторы баз данных, crm системы, рекламный сервис), эксплуатация и управление (дистанционный мониторинг систем, управление расходами, управление арендой, управление инвестициями).
Главной задачей девелоперов сегодня становится то, как отличить рабочую идею от хайпа и как сделать digital и IT-решения драйвером роста, а не пустой тратой денег и времени.
По мнению Эдуарда Тиктинского, основателя и собственника группы RBI, инвестирующего также в проекты, не связанные с недвижимостью, проблема средних компаний состоит в том, что в отличие от венчурных фондов, они не располагают специалистами, которые способны разобраться в том, что предлагают инноваторы. Предприниматель считает, что в стартапе команда важнее проекта (инвестору надо оценивать не только идею, но и опыт, и связи тех, кто ее предлагает). Сам он, впрочем, признает, что ему было бы намного сложнее инвестировать в «Партию Еды», которая была успешно продана Яндексу, если бы он уже на старте знал, с какими трудностями предстоит столкнуться.
Сама группа RBI развивается по принципу экосистемы, в которой ни одна дочерняя компания не имеет самостоятельного значения с точки зрения экономики, но все они работают на улучшение девелоперского бизнеса. С точки зрения г-на Тиктинского, девелоперский рынок — не очень инновационный, поскольку развивать и продавать получается только сервисы в реализованных проектах, т.е. рассчитанные на довольно ограниченный спрос. «Там ничего не летит», — отметил девелопер.
В компании «Теорема» однако решились профинансировать разработку приложения для коммуникации с арендаторами бизнес-центров. По словам генерального директора компании Бориса Жукова, это позволило узнать обо всех проблемах в работе эксплуатационных служб, упразднить службу ресепшн, сократить документооборот. В остальном же компания предпочитает экспериментировать не с «цифрой», а с материалами и конструкциями (бизнес-центр «Феррум» в Полюстрово — первый в России проект с фасадом из стекла и стали кортен).
В целом же компаниям, работающим с офисной недвижимостью, прежде всего приходится искать новые решения для размещения арендаторов. По словам Эзгюра Эйридже, управляющего директора Rennaisance Development, в 2020 году компании фактически пришлось перестроиться с технологий B2B на B2 °C, поскольку оказалось, что арендаторы, отправив сотрудников на удаленку, не понимают, какая площадь офиса теперь реально требуется и на какой срок. Управляющим бизнес-центрами приходится выполнять работу по оптимальной планировке офисов и рассадке сотрудников.
Сеть бизнес-центров «Сенатор» по тем же причинам стала рассматривать гибкие офисные решения.
«Сенатор» — одна из самых консервативных компаний на офисном рынке, — констатирует управляющий Дмитрий Золин, — но мы делаем офисы под ключ, и дизайн должен соответствовать современным трендам. И, конечно, 2020 год заставил всерьез задуматься о вентиляции, кондиционировании, обслуживании этих систем. Третий важный момент: серьезные арендаторы думают не над сокращением площади, а над тем, как доработать концепцию офисов с учетом того, что некоторые сотрудники отправлены на удаленку или на рынок труда».
Николай Антонов, партнер и руководитель компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») рассказал, что группа пошла дальше простого создания гибких пространств под брендом PAGE. Она вложилась в разработку собственной системы PagePass — платежной системы, дающей резидентам возможность посетить любой коворкинг сети (по аналогии с горнолыжными подъемниками, работающими по общему абонементу).
То, что оптимизация офисов выходит на передний план, подтвердил Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers. Как выяснилось, мало кто из руководителей точно знает, сколько сотрудников реально нуждается в рабочих местах. Он отметил кроме того, что основатели стартапов чаще всего приходят из индустрии, тогда как собственники и руководители бизнеса — люди экономики. И это одна из причин, по которым им так сложно найти общий язык.
По мнению разработчиков и поставщиков новых технологий, низкая восприимчивость девелоперских компаний к инновациям связана с нежеланием собственников менять модель бизнеса. Многие из них хотели бы автоматизировать некоторые процессы, но так, чтобы в них можно было вмешаться и порулить вручную.
Там же, где речь идет о продукте, инновации тормозит невзыскательность и низкая платежеспособность конечного потребителя. Например, в жилых комплексах эконом-класса, где нет постоянной охраны, можно было бы внедрить робот-контроль за территорией. Но покупатели недорогого жилья не готовы платить за эту опцию.
Михаил Ионин, генеральный директор компании «Пиротехнология», поставляющей на рынок технологии в области пожарной безопасности, напомнил собравшимся, как долго приживались на строительном рынке обычные домофоны — ровно потому, что квартиры раскупали и без них. И отметил, что решения о внедрении инноваций в российских компаниях принимают исключительно собственники. А до них стартапу так же трудно дотянуться, как до луны. Кроме того, новые решения встречают сопротивление у руководителей среднего звена. По словам предпринимателя, его компания вполне успешно внедряет свои разработки на объекты, которые строятся по госзаказу. Однако уже три года ей не удается убедить частный бизнес в их эффективности.
Коллегу поддержал Максим Захаров, системный архитектор CyberVisionControl: трудно найти экспертизу, которая убедила бы собственников компаний в том, что за счет инноваций он может срезать издержки на создание продукта и управленческие расходы.
«Первое стационарное жилище появилось примерно 10 тыс лет назад, принципиально оно мало изменилось. Все это время застройщик думал о том, как свести концы с концами и немножко заработать. Помните, у Пелевина: стоимость карточки позволяет менять вид за окном, как обои в комнате. Придумайте, как сделать, чтобы покупатель сегодня увидел себя в Лондоне, а завтра в лесу — и мы все выстроимся в очередь», — поддразнил разработчиков Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость».
Руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура назвала третьего участника, который тормозит модернизацию в строительстве и девелопменте — государство:
«Инновациям препятствует реальность, в которой мы живем. Их не получается внедрить из-за несоответствия требованиям законодательства. У нас довольно устаревшие стандарты и госты, причем их обновление происходит гораздо медленнее, чем изменение законодательства в целом».
Проблемой нередко становится спор между девелоперами и разработчиками продукта об исключительных правах на использование изобретения. С отечественными поставщиками об исключительных правах договориться легче. Но когда инновационный продукт и оборудование для него приобретается за рубежом, а установка происходит в России возникают денежные споры. Риски девелопера серьезно возрастают.
Как выяснилось из выступлений гостей делового завтрака, 2020 год ускорил разработки в области промышленной и бытовой очистки воздуха (компания NeoTiOx), поиска и подбора кредитных банковских продуктов (Banki.Shop), комплексного анализа поведения потребителей (Proptech Russia) и др. Правительство же, в лице премьер-министра Михаила Мишустина, узаконила переход строительной отрасли на технологию информационного моделирования (BIM) — с января 2022 года BIM-проектирование становится обязательным для всех объектов бюджетного строительства.
Роман Тарасенков, директор по развитию цифровой платформы Группы «Эталон» рассказал об опыте применения информационной BIM-модели на всех этапах создания девелоперского продукта в компании. «На данный момент мы контролируем объемы и сроки строительства с помощью BIM-модели, планируем развиваться в этом направлении и дальше. Например, сейчас мы совершенствуем собственную цифровую платформу, чтобы накапливать данные протяжении всего жизненного цикла объекта, от начала анализа участка до эксплуатации — отметил Роман Тарасенков. — Этим летом Группа «Эталон» планирует перейти на цифровой вид контроля качества строительства». Также Роман рассказал о модульной технологии строительства и CLT панелях, которые Группа «Эталон» планирует использовать в будущем при реализации своих проектов, что станет дополнением к традиционному монолитному домостроению. «СLT набирает все большую популярность в мире, а в России мы будем одной из первых компаний, которая применит данную технологию в строительстве многоквартирных домов, — подчеркнул Роман. — Мы уже начали активное взаимодействие с государственными органами в части доработки нормативной базы для применения современных и инновационных бизнес-решений».
«В 2016 году была выпущена платформа «Ипотека.Тинькофф», и она казалась невероятно инновационной. Однако сейчас аналогичных платформ уже 12-13 и каждый месяц выходит новая, — отметил Роман Корников, основатель компании Banki.shop. — Автоматизация заявки на ипотечный кредит методом «одного окна» — уже не просто норма, но норма устаревающая. Появляются платформы с цифровыми компетенциями, адаптирующими цифровой опыт и практики к задачам и компетенциям кредитного специалиста. Это удешевляет стоимость найма и уменьшает потребность в сотрудниках».
Никита Кореневский, разработчик технологии NeoTiOx рассказал об актуальности инновационного продукта в России:
«В сутки человек потребляет 15-18 кг воздуха. В них порядка 100 мг — ядовитые примеси. В мегаполисе эту цифру смело можно умножить на десять. Заходя в офисное или торговое здание, мы понимаем, что проблема начинается уже с запахов, которые сложно удалить, не повредив людям, и заканчивается на вирусах. Наши фильтры заточены на задержание любых органических и химических соединений. Смысл в том, что патогены не оседают в них, а разлагаются до воды и углекислого газа. Фильтр менять не надо, его ресурс не ограничен, что сводит к нулю затраты на эксплуатацию. Один из крупнейших наших заказчиков — проект Бурж Халифа в ОАЭ».
«В современном мире технологии и новые решения кардинально меняют жизнь, — подвела итог встречи Луиза Александрова. — Конкурировать приходится не продуктами, а бизнес-моделями. Чтобы развиваться и расти, даже в такой консервативной отрасли как недвижимость, компаниям необходимо следить за новыми решениями и меняться вместе с рынком, быстрее чем рынок. Это означает, что работу с инновациями надо делать постоянной и системной. Крупным корпорациям финансы позволяют это делать. А для среднего бизнеса есть решение — отраслевой проектный офис. Это коллаборация, которая на постоянной основе дает доступ к новым решениям и возможность выбрать наиболее перспективные из них».