Реальное воздействие пандемии на петербургский рынок недвижимости не было столь драматичным. Более того, отдельные компании уже весной смогли восстановить показатели по сделкам. «Положительную динамику мы наблюдаем с мая. Снижение продаж у нас даже по апрелю было незначительным — в пределах 10%, и на сегодня мы его уже отыграли. Итоги мая-июня по сделкам превосходят даже показатели 2019 года», приводит данные корпоративной статистики Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС». Решающую роль в восстановлении покупательской активности сыграла программа субсидирования ипотеки. По словам Ярошенко, «снижение ставок стало хорошей поддержкой и граждан, которые нуждались в улучшении жилищных условий, и для застройщиков (через повышение спроса)». Покупатели спешат воспользоваться льготным ипотечным режимом. Это создает несвойственный для летнего сезона ажиотаж. И это дает застройщикам повод увеличить стоимость продукта.
Согласно подсчетам специалистов компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», в первом квартале текущего года цена квадратного метра прибавила 13% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. «И эта тенденция продолжится», — уверен генеральный директор застройщика Юрий Константинов.
Однако ценовые показатели находятся под давлением и внутрирыночных факторов. Важнейший из них — дефицит нового (и соответственно более дешевого) предложения, который наметился со второй половины 2019-го года. Проекты, вышедшие на рынок несколькими кварталами ранее, постепенно приближаются к завершающей стадии. Это естественным образом приводит к повышению стоимости жилья в них. На данную закономерность указывает генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. Эксперт напоминает, что городское правительство неоднократно заявляло об отсутствии планов по дальнейшему редевелопменту территорий «серого пояса». Иными словами, рынку не стоит рассчитывать на дополнительные поступления качественного предложения комфорт— и бизнес-класса. Это значит, что цены продолжат расти вне зависимости от характера пандемии и спровоцированного ею кризиса.
В высокобюджетном сегменте закономерности ценообразования имеют ряд специфических особенностей. «Элит-класс, в отличие от более массовых категорий жилья, является наиболее кризисоустойчивым, и планомерный рост цен здесь не всегда напрямую зависит от стадии готовности объекта и темпов покупательской активности. Некоторые лоты могут находиться в экспозиции весьма длительное время в поисках покупателя, который зачастую вкладывается в такую недвижимость с целью сохранения и преумножения капитала», — объясняет генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. Но, тем не менее, сокращение экспозиции наряду с отсутствием подходящих участков для нового строительства дает о себе знать и здесь. По данным ГК «Еврострой», с января по март стоимость дорогих квартир увеличилась в среднем на 4% и, по всей видимости, увеличится примерно на 10% до конца года.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», полагает, что в элит— и премиум-классе рост цен будет выражен слабее, чем в остальных сегментах. Причина заключается в том, что льготная ипотека стимулирует спрос на жилье с бюджетом до 10 млн рублей, а повышенный спрос, в свою очередь, неизменно приводит к подорожанию. Конкретные показатели будут зависеть от сроков действия специальной программы кредитного финансирования жилья. Если она будет остановлена 1 ноября (как и было заявлено изначально), то по оценке Пальянова, в бизнес-классе цены вырастут на 6-8%. В противном случае средний чек станет больше на 10%. В комфорте-классе недвижимость подорожает в аналогичных масштабах. Сергей Ярошенко также связывает будущее увеличение стоимости жилья с тем, насколько долго продлится субсидирование ипотеки. Впрочем, вторая волна карантинных ограничений может вновь подорвать все прогнозы.
Отдельно следует остановиться на категории апартаментов. Константин Сторожев, генеральный директор управляющей компании Valo Service, сомневается в появлении на рынке новых комплексов. «Предложение перераспределяется в сторону проектов с высокой степенью готовности», — констатирует Сторожев. И спрос под впечатлением от кризиса следует в том же направлении. Это обстоятельство во многом задает тренд на повышение стоимости апартаментов. Также, по замечанию Сторожева, на конечном бюджете продукта сказываются инфляция, которая с течением времени удорожает себестоимость проектов, и финансовая ситуация конкретного застройщика. В самом затруднительном положении оказались те компании, которые перегружены кредитным бременем, — они не имеют никаких возможностей для маневра. Руководитель Valo Service допускает, что в среднем апартаменты могут подорожать на 6-7%, а элитные объекты — до 10%. Собственная статистика Valo показывает, что, несмотря на пандемию, в апреле прайс квадратного метра увеличился на 2,0-3,0 тыс. рублей, в мае — на 0,5 тыс. рублей, в июне — на 1,0-1,5 тыс. рублей.
Кризис показал, что апарт-комплексы при наличии должного менеджмента способны гибко адаптироваться к неблагоприятным обстоятельствам. «Мы, как и многие коллеги, оперативно переориентировали свой номерной фонд с краткосрочной на долгосрочную аренду (а также внутренний туризм и деловую миграцию), чтобы обеспечить доходность инвесторам-собственникам. И этот сценарий сработал. Только в июне у нас заключено 145 договоров на долгосрочное пребывание гостей, всего же — порядка 300. Мы надеемся на восстановление спроса с приходом делового сезона в сентябре, и тогда вновь сможем перейти на краткосрочную аренду», — сообщил Константин Сторожев. В то же время управляющие компании рассматривают разные варианты развития событий — как оптимистичные, предполагающий рост спроса вследствие доступной ипотеки, так и поистине катастрофические (снижение количества сделок на 30% во втором полугодии 2020-го и первом полугодии 2021-го).
Одним из главных рисков для участников рынка остается снижение покупательской способности их потенциальной аудитории. Никита Пальянов обращает внимание, что сейчас это во многом компенсируется доступной ипотекой, и предупреждает, что в будущем подобная политика может обернуться ростом закредитованности населения и количества просроченных задолженностей. Мария Черная признает, что в распоряжении застройщиков есть только один способ предложить более доступное жилье своим обедневшим покупателям — сократить площадь жилья. Но сделать это необходимо грамотно, чтобы не допустить резкого снижения качества продукта. «Девелоперам предстоит оптимизировать площадь квартир, сохранив их функциональность и количество комнат. В частности, это возможно за счет развития направления свободных планировок с объединенными кухнями-гостиными и небольшими спальнями», — рассказывает Черная. Таким образом, не стоит ожидать ренессанса студий в Санкт-Петербурге. Константин Сторожев считает, что дефицит средств научит покупателей быть рациональнее в своем выборе. Это приведет к тому, что с рынка уйдут проекты, не способные отвечать запросам современного потребителя.
В ЛСР убеждены, что даже в ситуации экономической неопределенности спрос удержится на прежнем уровне еще в течение многих лет, поскольку обеспеченность жильем и состояние жилого фонда не могут удовлетворить насущные потребности большинства россиян. «В России показатель обеспеченности квадратными метрами на душу населения почти в два раза ниже, чем на Западе. 67% жилого фонда было построено 25-75 лет назад. «Хрущевки», «Брежневки» и представители других серий, считавшиеся в свое время комфортными, сегодня морально устарели», — напоминает Юрий Константинов.
С учетом перечисленных доводов покупателям новой петербургской недвижимости не стоит надеяться на снижение цен. Скорее, напротив, им придется увеличить затраты, по крайней мере, на 8-10%.