Результат не то чтобы уникальный — за два с половиной года, которые прошли с открытия AVENUE-APART, такие случаи уже были. Но сейчас на дворе февраль, который в северных странах считается одной из самых низких точек туристического сезона.
Разумеется, в МТЛ отдают себе отчет, что средняя загрузка AVENUE-APART в феврале окажется ниже этого показателя. Тогда что означает этот рекорд для гостиничного рынка и рынка апарт-отелей? Кардинальное изменение в расстановке сил.
Если верить данным Hotel Advisors, с 2015 -го по 2017 год загрузка классических отелей в Петербурге в январе оставалась на уровне 40 — 50,5%, а в феврале составляла 41-44,5% и начинала плавно расти только в марте. Считалось, что сезонность — неизбежное зло для туризма и гостиничного бизнеса.
Начало 2018 года для отельеров выдалось оптимистичным: 50,5% загрузки в январе и почти 55% в феврале плюс ожидание предстоящего в июне-июле ЧМ-2018 с притоком туристов. Эти иллюзии привели к росту номерного фонда на 6% — до 22 500 номеров — и подъему цен (в трехзвездочных гостиницах в среднем за год они стали выше на 10%).
Неприятная встреча с реальностью произошла именно в ходе мундиаля. Качественные гостиницы заполнились на 77-78% — ниже, чем в обычный сезон белых ночей.
Петербургские отельеры проиграли чемпионат не только коллегам из Калининграда, Сочи и Москвы. Готовясь к взрывному спросу со стороны болельщиков, они недооценили «внутренних» конкурентов.
Международные и российские гостиничные сети привыкли относить апарт-отели к той же категории, что и хостелы, мини-отели и ведомственные гостиницы, то есть к не слишком качественному номерному фонду. Апарт-отели, со своей стороны, больше ориентировались на сдачу номеров на средний или долгий срок, конкурируя не с отелями, а с владельцами частных квартир.
Июнь 2018-го полностью изменил расклад. Номера в сервисных апарт-отелях во время чемпионата оказались заполнены на 92-95%, «отжав» часть потока у трех— четырехзвездочных гостиниц.
За два года до этого события управляющие апарт-отелями осознали, что сдача номеров по гостиничным стандартам на короткий срок позволяет обеспечить их владельцам более высокий доход (10-12% годовых по сравнению с 7,5 — 10% годовых при сдаче на долгий срок). Но для этого объектом должен управлять профессиональный гостиничный оператор. Причем такой, который умеет не только предоставлять постояльцам полный набор качественных гостиничных услуг, но и работать с собственниками номеров, с доходностью и издержками. Для апарт-отеля AVENUE на улице Академика Павлова таким оператором стал «МТЛ Апарт».
Вторым шагом стал пересмотр подхода к управлению и тарифной политике. Обычно управляющие предлагают собственникам апартаментов две программы доходности. Одна основана на сдаче номера в краткосрочную аренду, другая — в долгосрочную. Так, безусловно, удобнее работать. Но на примере AVENUE-APART удалось доказать: лучший результат получается, когда оператор умеет гибко комбинировать краткосрочную и долгосрочную аренду в зависимости от высокого или низкого туристического сезона.
«Нам удалось достичь 100% заполнения в низкий сезон, сдав крупный лот — 50 номеров — на средний срок иностранной компании, которая работает в Петербурге, — сообщает операционный директор «МТЛ. Апарт» Кира Хорм. — Сильная сторона апарт-отелей в том, что они подтягивают как туристов, которые приезжают на несколько дней взглянуть на достопримечательности, так и тех, кто остается в городе несколько недель или месяцев по делам, для лечения или учебы. Проживание в отелях — даже скромных — оказывается для них слишком дорогим. По стоимости апартаменты находятся между обычными квартирами и гостиничными номерами. При этом они в состоянии предложить не только свежую внутреннюю отделку, но и кухни с посудой, набор бытовой техники, собственный паркинг и все гостиничные сервисы. Если апарт-отель хорошо расположен, у гостей в шаговой доступности оказываются салоны красоты, кондитерские, рестораны, коворкинги, супермаркеты. Это делает их жизнь комфортной, а бюджет более сбалансированным — они пользуются всеми городскими сервисами по рыночным ценам».
Результат, достигнутый AVENUE-APART, показывает: апарт-отели гораздо быстрее подстроились под реальные потребности туристического рынка и гораздо успешнее преодолевают риски «низкого сезона».
«Мы не собираемся жить надеждой на белые ночи или на очередное спортивное событие, — замечает генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов. — Пока конкуренция между классическими гостиницами и апарт-отелями не столь ярко выражена. Но это только потому, что номерной фонд в апарт-отелях пока относительно невелик — в конце 2018 всего 3 625 юнитов. Но уже в 2019 году вывод только что достроенного «Круиз-Апарт», первой очереди VALO, апарт-отеля LIKE и последних корпусов Salut! принесет 4475 новых юнитов. А в 2020 году их будет 5245, так что рынок подойдет к отметке 13 300-13 500 номеров. Это сопоставимо с тем, что в состоянии предложить трех— и четырехзвездочные отели. Кстати, там активного прироста не предвидится — даже с учетом проектов AccorHotels и Carlson Radisson Hotel Group. Конкуренция достигнет пика».