Петербургский рынок стрит-ритейла трансформируется. Покупатели и арендаторы перебираются из помещений первой линии в основных торговых локациях центральных районов в менее престижные, в том числе в новые ЖК в спальных районах Петербурга и ближайших к городу территорий Ленобласти. Доля свободных площадей в основных торговых коридорах центра города выросла за первое полугодие 2026 года до 7,4-8,9%, тогда как вакансия в стрит-ритейле новостроек осталась на том же уровне, что и в 2025 году, отмечают застройщики. Меняется и структура спроса на такие помещения: по данным «Авито Недвижимость», с 2023 года доля желающих приобрести встроенные коммерческие помещения в собственность выросла с 16% до 21% в первом полугодии 2026 года, а доля тех, кто рассматривает аренду сократилась с 84% до 79%. О ключевых трендах 2026 года на рынке встроенных коммерческих помещений в новостройках Северной столицы — в интервью РБК Петербург рассказала директор управления маркетинговых коммуникаций строительной компании «Л1» Оксана Понаморенко.
Запрос на компактность
— Как развивался рынок в этом году? Ощутили ли вы приток спроса на коммерческие помещения в нецентральных локациях?
— Мы оцениваем ситуацию в нашем сегменте стрит-ритейла как стабильную с перспективой роста. Увеличение активности покупателей и арендаторов на встроенные коммерческие помещения в новостройках мы фиксируем уже не первый год: например, в прошлом году число сделок увеличилось на 8% по сравнению с предыдущим периодом.
— Что является драйвером спроса?
— Активное жилое строительство в пригородной зоне и реализация новых, значительных по масштабу, проектов комплексного освоения территорий. Современные жилые кварталы проектируются по модели «город в городе», поэтому наличие достаточного количества качественных коммерческих площадей, предназначенных под разные функции, на первых этажах домов — это обязательная часть девелоперского проекта. И эти помещения востребованы у бизнеса, потому что они обеспечены постоянным и просчитываемым потоком покупателей, то есть гарантированным доходом.
— Как меняются запросы покупателей и арендаторов?
— Основной рост спроса приходится на компактные помещения площадью до 200 кв.м., такие лоты быстрее находят арендаторов и покупателей. При этом портрет типичного арендатора меняется. На смену небольшим несетевым магазинам приходят федеральные сети, пункты выдачи заказов (ПВЗ), аптеки и несетевые кофейни. В жилых комплексах все чаще появляются небольшие фитнес-залы, студии, кафе, а также центры развития для детей и взрослых.
Инвестиция в новое
— В каких локациях встроенные коммерческие помещения наиболее востребованы?
— Эти объекты востребованы во всех локациях, даже в районах с качественной сформированной инфраструктурой спрос на такую недвижимость есть, особенно на помещения сегмента стрит-ритейл. В домах советской застройки встроенные коммерческие помещения были редкостью. Лет 10-15 назад предприниматели массово выкупали квартиры на первых этажах и переводили их в нежилые помещения, такие примеры есть и сейчас. Но это долгий и трудоемкий процесс. В новостройках же коммерческие встроенные помещения есть практически в каждом проекте, ведь собственная инфраструктура жилого комплекса делает его более привлекательным в глазах покупателей жилья. Поэтому, конечно, выгодно приобретать или арендовать помещение в районах новой застройки — и такие объекты наиболее востребованы. Это связано с тем, что, как правило, развитие инфраструктуры несколько отстает от темпов жилищного строительства, и в первое время конкуренция здесь минимальна, а спрос на товары и услуги большой.
— Как меняется подход девелоперов к планированию и проектированию встроенных коммерческих помещений в ЖК?
— Традиционно коммерческие помещения располагаются на первых этажах жилых домов. Это обеспечивает максимальное удобство для жильцов: инфраструктура находится в прямом смысле в шаговой доступности от квартиры.
Например, готовые помещения площадью от 100 до 381 кв.м. с предчистовой и черновой отделкой есть в наших ЖК «Шекспир» и «Байрон», которые расположены в обжитой части Выборгского района, недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». Это та история, когда в давно и плотно заселенном районе по-прежнему ощущается нехватка торговой, досуговой, спортивной инфраструктуры, поэтому, по нашим прогнозам, коммерческое помещение здесь «обречено на успех» и может стать хорошей инвестицией или удачным фундаментом для бизнеса.
Если говорить о новых территориях, то, по нашим оценкам, востребованы будут коммерческие помещения в активно развивающихся районах на окраинах Петербурга и прилегающих к ним областным локациям. Например, в городе Новоселье, в Ломоносовском районе, между кольцевой автодорогой, Волхонским и Красносельским шоссе. В Новоселье наша компания строит ЖК «Загляденье» — современный жилой квартал, в котором будут проживать около 4,5 тыс. семей. И, хотя уже сейчас в Новоселье есть хорошая инфраструктура, новые коммерческие объекты будут востребованы у жителей. Сейчас в ЖК «Загляденье» в продаже есть помещения наиболее востребованного у покупателей и арендаторов формата — площадью от 42,2 до 97 кв.м. и с высотой потолков в 3,6 м. Лоты находятся в корпусе 6-7, который будет сдан уже в середине 2027 года. Значительная часть квартир здесь уже продана, и жители будут рады пользоваться услугами компаний, которые займут эти площади. Появятся коммерческие помещения и в других строящихся корпусах ЖК «Загляденье». Кроме того, в состав проекта войдет ТРК: в нем также можно будет приобрести или арендовать помещение для бизнеса.
— Какие стратегии управления коммерческими помещениями сегодня оптимальны для застройщиков и арендаторов?
— Доля помещений, которые девелоперы не продают, а оставляют в собственном управлении, растет. Это позволяет контролировать состав арендаторов, поддерживать единую концепцию проекта и качество среды. Кроме того, чтобы снизить риски, девелоперские компании часто договариваются с федеральными ритейлерами о выкупе или аренде площадей еще на этапе проектирования здания.
Покупка или аренда?
— Почему, по вашему мнению, растет спрос именно на покупку коммерческих помещений? На что нужно обратить внимание покупателю или арендатору при выборе объекта и заключении договора?
— Недвижимость — это актив, который сам по себе может приносить доход. При этом стоимость встроенных коммерческих помещений растет быстрее, чем цены на жилье, поэтому подобные объекты становятся привлекательным вложением для инвесторов. Но если компания небольшая и не располагает достаточными свободными средствами для покупки, то оптимальным решением становится аренда.
При подборе помещения стоит обратить внимание на расположение помещения, удобство доступа для посетителей, наличие инженерных коммуникаций, а также на наличие зоны разгрузки товаров, что важно для предприятий торговли.
— Как в этом году изменились стоимость квадратного метра и ставки аренды во встроенных коммерческих помещениях?
Сейчас на рынке встроенных коммерческих помещений наблюдается положительная динамика роста средних цен на покупку, что связано с общим трендом роста себестоимости строительства и дефицитом качественных площадей.
Ставки аренды тоже растут. В Санкт-Петербурге и других крупных городах наиболее востребован формат «у дома» — магазины, пункты выдачи заказов, аптеки, и он показывает опережающий рост ставок из-за высокого спроса и ограниченного предложения.
— От чего зависит цена предложения на рынке стрит-ритейла?
— На конечную цену влияет множество факторов. В первую очередь — локация и показатель пешеходного трафика. В Санкт-Петербурге разница в цене между помещением на фасадной линии и во дворе может достигать 50–100%. Серьезное влияние оказывают стадия готовности всего жилого проекта, формат и назначение помещения, его планировка и технические характеристики.
— Каковы перспективы рынка встроенных коммерческих помещений?
— Спрос по-прежнему значительно превышает предложение. В сегменте аренды наиболее активны федеральные сети ПВЗ, продуктовые дискаунтеры и небольшие несетевые операторы услуг. Для потенциальных арендаторов это означает дефицит качественных площадей в новых ЖК — лучшие лоты часто бронируются еще до ввода дома в эксплуатацию. В сегменте покупки соотношение спроса и предложения схожее: инвесторы предпочитают не выходить из доходных объектов. Причин же, которые бы изменили ситуацию в ближайшей перспективе, мы пока не видим.
ЖК «Загляденье» — Застройщик ООО «СЗ СТ-3», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама. Рекламодатель ООО «Л1 Строительная Компания № 1», www.l1-stroy.ru, erid:2SDnjdN8Z3r