По данным ГК «БестЪ», объем инвестиций в недвижимость Петербурга за последний год сократился на 22%, при этом рынок многофункциональной недвижимости показал рост на 48%. С чем связано такое «расслоение» рынка и как девелоперским компаниям адаптироваться к меняющимся условиям — обсудили эксперты на деловом завтраке BestBreakfast* «Новая жизнь объектов недвижимости» для собственников коммерческих объектов и руководителей девелоперских компаний. Мероприятие состоялось в Петербурге 14 октября.
Перспективы развития
Профессор факультета социологии СПбГУ Дмитрий Иванов связывает структурные изменения рынка со стремлением людей к подвижности и интересом к местам, насыщенным функциями и смыслами. Гибридная недвижимость позволяет совмещать работу и отдых, адаптировать площади к изменению числа пользователей и дооснащать их под новые запросы.
Многофункциональность становится моделью адаптации к новым рыночным условиям. Партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников выделил среди перспективных направлений комплексы, сочетающие апартаменты, офисы, торговлю и сервисы, в том числе в формате многособственничества, а также реновацию «неудобной» недвижимости. По его данным, в Петербурге в 2026–2028 годах к вводу заявлено 172 тыс. кв. м проектов МФК, а до 2030 года объем составит 320 тыс. кв. м.
Торговые центры расширяют состав арендаторов за счет неторговых функций. Основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский объяснил это изменением потребительских расходов: семейный бюджет распределяется между покупками вещей, медициной, развлечениями и образованием. «Если грамотно перепродумать помещение, то с относительно небольшими затратами торговый центр сможет переформатироваться и закрыть все современные потребности своей аудитории. Поэтому сейчас будущее за теми объектами, которые будут трансформироваться под запросы современной аудитории», — считает Олег Войцеховский.
В офисной недвижимости, по словам генерального директор сети PAGE и сервиса «Делимофис» Марии Сумароковой, «сегодня арендатор платит не просто за рабочее место, а за готовый офис, качественный сервис и возможность быстро менять условия без дополнительных затрат. В период неопределенности гибкость становится особенно ценной. Спрос это подтверждает: недавно в Авеню PAGE мы подписали договор на 70 рабочих мест. При этом мы развиваем модель, позволяющую монетизировать не только любые квадратные метры, но и время их использования. Благодаря платформе «Делимофис» можем сдавать свободные переговорные, кабинеты и отдельные зоны по часам, адаптируя предложение под спрос. Для арендатора главная ценность — свобода и удобство, для собственника — возможность получать доход с каждого квадратного метра, даже когда он не занят постоянным арендатором».
По словам исполнительного директора сети коворкингов и гибких офисов PAGE Алины Володиной, «сегодня устойчивость гибкого офиса обеспечивает не одна бизнес-модель, а сочетание разных форматов, источников дохода и категорий арендаторов. В PAGE мы изначально сделали ставку на диверсификацию. Открываем коворкинги, смарт-офисы и сервисные офисы в БЦ, МФК, торговых комплексах и отдельно стоящих зданиях. Преимущественно работаем без классической аренды, развивая франшизу и партнерские модели управления. Для каждого объекта подбираем свою экономику и формат монетизации».
Не менее важен баланс арендаторов: один крупный клиент может обеспечить высокую загрузку, но его уход — обрушить до 70–80% выручки, подчеркнула Алина Володина. «Поэтому мы комбинируем корпоративные блоки с офисами для небольших команд. При этом сокращать сервис ради снижения ставки — сомнительная стратегия. Клиент платит не просто за квадратные метры, а за готовое рабочее решение, которое экономит ему время и ресурсы. — добавила эксперт. — Будущее за гибкими бизнес-моделями: выигрывает не тот, кто дешевле сдает рабочие места, а тот, кто умеет адаптировать продукт под спрос и обеспечивать собственнику устойчивый доход».
Коммерческий директор «РЭС ПРОДЖЕКТ» Антон Фролов подтверждает: меняются требования бизнеса к офисам: наряду с локацией и классом здания компаниям важны условия для командной работы, встреч и сосредоточенной работы в тишине. «При этом бизнесу становится сложнее планировать офис на 5–10 лет вперед. Применение ИИ меняет состав и численность команд, повышая ценность гибкой планировки и возможности менять назначение помещений», — добавил Антон Фролов.
Риски и возможности
Участники дискуссии отметили снижение доходности коммерческой недвижимости. По словам Александра Басалыгина, основателя «БС АРТ ДЕВ», недвижимость всегда была защитным активом. «Она могла защитить тебя практически от всего. Это была и защита от инфляции, потому что рост стоимости превышал рост инфляции, и защита капитала, потому что недвижимость никто не отберет. Недвижимость была тем инструментом, который может что-то сильно поменять в городе или стране. Недвижимость была еще и «ленивым» активом, и она прощала очень многие ошибки. Сейчас, к сожалению, все это уже не работает. А недвижимость стала превращаться в череду серьезнейших вызовов, с которыми мы вынуждены мириться и работать», — отметил Александр Басалыгин.
Президент холдинга «Евразия» Алексей Фурсов указал на удорожание входа на рынок коммерческой недвижимости, которое не сопровождается сопоставимым увеличением ее доходности. С точки зрения арендатора Алексей Фурсов привел в пример ресторанный бизнес. «Если сравнивать с развитыми западными рынками, то затраты на строительство и запуск, например, ресторана, в России сопоставимы. А вот цены в ресторанах у нас в стране в 3 раза ниже. Это несоответствие и ослабляет рынок, не дает ему развиваться. И если еще 5 лет назад мы торговались с собственниками за снижение арендной ставки, то сейчас скидка в 20% или 30% не является стимулом для подписания контракта», — сказал Алексей Фурсов и добавил, что сейчас компания рассматривает только топовые локации, избегая рисков менее привлекательных объектов.
Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин отметил рост себестоимости строительства и влияние внешних факторов на бизнес. «Сейчас офисный рынок замер, но мы это проходили много раз. Поэтому классические офисные девелоперы, годами развивающие бизнес-центры, никуда не денутся: мы будем двигаться вперед, придумывать новые форматы или идти на какие-то изменения, чтобы заполняемость наших объектов была высокая», — подчеркнул он.
Участники также обсудили финансирование недвижимости. Руководитель группы продаж инвестиционных продуктов УК «ДОХОДЪ»** Евгений Чепелев рассматривает закрытые паевые инвестиционные фонды как способ структурировать долгосрочные проекты и аккумулировать активы. «ЗПИФ не заменяет банковский продукт, проектное или партнерское финансирование, но это удобный финансовый инструмент, позволяющий структурировать активы, управлять ими и реализовывать долгосрочные проекты. Также ЗПИФ позволяет аккумулировать активы и оптимизировать налоговую нагрузку», — пояснил он.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов напомнил, что универсального инструмента защиты от всех рисков не существует. Проверять объект, по его словам, необходимо до покупки, изучая всю его историю, прежде всего историю его приватизации. «Работа с архивами теперь выглядит не как какая-то абстракция, а как обязательный элемент деятельности для каждого собственника: нужно самостоятельно собирать все документы по своему активу», — отметил Дмитрий Некрестьянов.
Организаторы и партнеры: «Делимофис», PAGE, «АЙКИдизайн», ГК «БестЪ», «РЭС ПРОДЖЕКТ», Grace Electro, ООО «УК «ДОХОДЪ», «Качкин и Партнеры», Haier, AM.PM* и ГЛАССКОН, «Репутация».
Деловой партнер «РБК Петербург».
18+
*BestBreakfast (БестБрекфаст), AM.PM (Ай Эм Пи Эм)
**ООО «УК «ДОХОДЪ». С информацией, подлежащей раскрытию, а также условиями управления активами, сведениями о лице, осуществляющем управление активами, и иной информацией можно ознакомиться на сайте https://www.dohod.ru/.
Реклама. Рекламодатель ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:2SDnjcvVtdi