Загородный девелопмент в России трансформируется: эпоха хаотичной застройки и трехэтажных особняков с сауной, которой никто не пользуется, уходит в прошлое. Покупатели недвижимости премиум-сегмента все чаще выбирают организованную среду с продуманной архитектурой, готовой инфраструктурой и с соседями, разделяющими те же ценности. О том, как создать такой продукт практически с нуля, в интервью РБК Петербург рассказала Дарья Вакульская, автор проектов «Форест Вилладж» и «Репинские Усадьбы», идеолог компании «Олимп Групп», основатель архитектурного бюро OGDS и компании Synergy.
Вызов от природы
— Стилистика «Форест Вилладж» отличается от привычного облика петербургского загородного жилья. В чем основная идея поселка и как она родилась?
— История уникальна в своем роде. В портфеле девелопера «Олимп Групп» на протяжении длительного времени имелся большой участок земли с очень сомнительной ликвидностью — более 150 га болота, — который шел в довесок с кадастром земли, предназначенным для карьера под добычу намывного песка. Много лет компания не могла придумать для него верное целевое использование. Были мысли на тему лыжных трасс, на тему велогонок… Но все идеи упирались либо в космический бюджет с полным отсутствием понимания бизнес-модели, либо в невозможность исполнения, так как было не ясно, что делать с водонасыщенными грунтами, торфом и глинистыми почвами. Параллельно с этим у нас активно распродавался проект «Репинские Усадьбы», и мы все чаще слышали от покупателей запрос на участки меньшей площади в лесу и желательно рядом с водой.
В основу идеи коттеджного поселка «Форест Вилладж» легло мое голландское архитектурное образование. Я училась в Нидерландах, где 26% территории находится ниже уровня моря, оттуда и название страны — «нижние страны». Большая часть Голландии была насыпана либо построена на болотах и торфяниках. Здесь есть уникальная деревня под названием Гиетхорн, жители которой в XIII веке занимались добычей торфа и построили город, где основная часть передвижения происходит на лодках и велосипедах и по сей день. Побывав там и вдохновившись этой историей, мы решили перенести опыт Гиетхорна на нашу территорию.
— Готовы ли покупатели в Петербурге к столь строгим ограничениям?
— За последние десятилетия отношение к регламенту эволюционировало кардинально. Если раньше этот пункт был поводом для торга при заключении сделки, то сейчас, наоборот, покупателей волнует, насколько он будет соблюдаться, и это влияет на решение о покупке.
Если мы посмотрим на рынок загородной недвижимости Ленинградской области, то легко можно понять, что большая часть девелоперов нарушают свое обещание перед клиентами и вся идея поселка разрушается, когда у одного синий забор и зеленый дом, а у другого — Версаль и статуи львов при входе. Все это рядом, на небольших участках. Эта мешанина — не результат действий компаний — участников рынка загородной недвижимости, а во многом того, что наше государство и законодательство никак не защищают застройщика, а скорее отдают клиенту полное право нарушать регламент и строить то, что ему захочется. Так возникло значительное количество странных поселков, где сосед «с изюминкой» может воплотить в жизнь любую свою детскую фантазию и никто ничего не сможет с этим сделать. Сейчас же пришло новое поколение. И мы видим, что люди «наелись» хаотичной застройки и готовы следовать единому регламенту, потому что это напрямую влияет на капитализацию и ликвидность их имущества.
От избыточности к разумной достаточности
— Вы упомянули, что ваши клиенты — это люди, у которых уже есть опыт владения загородной недвижимостью. Расскажите подробнее, как изменился их запрос?
— Самый яркий тренд последних лет — отказ от избыточности. Многие наши клиенты начинали с трехэтажных домов на больших участках, со множеством дополнительных помещений и построек. А сейчас, глядя на счета за электричество и газ, устав от ухода за гектарами земли, они приходят к честному диалогу с собой: оказывается, им не нужно столько сценариев жизни, а достаточно основных. Например, я часто слышу: «Я построил сауну и ни разу в нее не заходил». Или: «Дети ни разу не были в игровой зоне, которую я сделал с таким размахом».
При проектировании наших домов мы предусматриваем то, что действительно нужно для ежедневной жизни, — правильно спланировать кухню, большие постирочные, гардеробные, зоны хранения. И что важно, делаем акцент на общественных территориях. Успех поселка обеспечивает в том числе возможность для его жителей выйти за периметр своего забора и пойти гулять туда, где есть все необходимое, в том числе коммерческие зоны — бани, рестораны, спортивные учреждения. Или просто погулять по парку, прокатиться по велодорожкам, дойти до воды.
— То есть практически городской комфорт?
— Да, это дом для постоянного проживания. Именно поэтому важно, чтобы все необходимое было под рукой. Например, рядом с нами есть детский сад и начальная школа, в 10 минутах езды — Сестрорецк, Репино и Финский залив со всей социальной и культурно-досуговой инфраструктурой.
Мы создаем не «загород» в классическом понимании — место, куда долго едешь на машине, берешь с собой продукты, жаришь шашлыки, — а пригород. Есть город, где ты работаешь, потом садишься на транспорт и приезжаешь домой, в окологородскую среду, комфортную для постоянной жизни. Отсюда и строгая линейная посадка домов, и общие территории, и пешеходные маршруты.
— Как выглядит типичный портрет вашего покупателя?
— Это молодые люди, даже не в плане возраста, а в плане нового взгляда на жизнь. Они хотят жить комфортно, не тратить силы на благоустройство огромного участка, они четко знают, что им нужно для своих задач. Это бизнесмены, которые осознают инвестиционный аспект покупки. Зачастую это люди со спортивным бэкграундом — им нравится то, что у нас есть много вариантов активности на природе. И основная часть покупателей — это семьи с детьми, которые уже просчитали всю логистику до города, до работы, до ближайшей школы и понимают, что в нашем поселке есть много возможностей для детей.
Инвестиция в уникальность
— Самая ресурсоемкая часть вашей территории — это водная система, включая большой канал на территории. Окупаются ли такие затраты?
— Еще на старте продаж первой очереди мы поняли, что основной пул клиентов привлекает именно вид на воду. В отсутствие природного водного объекта на нашей территории мы решили сами его создать своими силами.
Мы хотим создать единую водную систему, чтобы житель мог на лодке выйти в большое озеро, где уже есть пляжи, рестораны, бани, — сейчас активно проектируем коммерческую территорию вокруг. Все это находится в процессе согласования с властями.
В плане затрат нам очень повезло с грунтами. Оказалось, что наш недостаток — глинистые почвы, из-за которых вода не уходила, — превратился в наш основной козырь и достоинство. Сейчас мы смело говорим о том, что вода в каналах никогда никуда не денется. Рельеф же спланирован так, что все окружающие территории отводят всю воду в них. Получается двойной бонус — и осушение территории, и много воды, собранной в живописные рукотворные каналы. Опыт реализации коттеджного поселка «Репинские Усадьбы», успех которого состоялся благодаря строгой регламентной застройке, позволил нам создать ту самую идеальную модель проектов, в которой будет учтено все, начиная от площади участка и коэффициента застройки, заканчивая тем, в каком направлении смотрят окна и как дома взаимодействуют с соседями и общественными территориями.
— Многие эксперты говорят о замедлении спроса на рынке загородной недвижимости. Насколько это отразилось на вашем проекте?
— Мы компания, которая задает тренд. В период рыночных колебаний тот небольшой пул клиентов в нашей целевой аудитории всегда будет стремиться к надежной сделке, а это означает, что на рынке сейчас останутся лишь те компании, чья репутация и чьи системные действия приводят к удачной и ликвидной покупке. Наш поселок «Репинские Усадьбы» по прошествии последних 10 лет подорожал в 10 раз, и вторичные продажи в нем всегда происходят быстро, что говорит о том, что рынком он очень оценен. В целом есть элемент сезонных колебаний, к которым мы привыкли за эти годы, но потребительская активность по нашим проектам остается на прежнем уровне.
Антропогенный след, за который не стыдно
— То есть рыночная конъюнктура не влияет на ваши планы?
— Мы в каком-то смысле фантазеры-энтузиасты, иногда даже вкладываем личные средства, лишь бы насытить продукт теми свойствами, которые хочется видеть самим. Но мы делаем это не для себя: мы знаем, что в наших парках будут гулять все. И хочется своим примером вдохновлять другие компании, чтобы каждый девелопер понимал: любая проложенная дорога останется навсегда, построенный дом может эволюционировать, но точка застройки будет прежней.
— Что для вас лично значит этот проект — «Форест Вилладж»?
— Каждый из нас оставляет так называемый антропогенный след. Девелоперы оставляют его в самом прямом смысле. И этот след должен быть прекрасным, таким, чтобы за него было не стыдно перед детьми и внуками.
Реклама. Рекламодатель: ООО «ОЛИМП ГРУПП», olympgroup.pro, erid:2SDnjd9tZer