Российский рынок гибких офисов растет: сейчас в стране насчитывается почти 900 таких пространств. Драйвером развития стали активный интерес к такому формату со стороны крупных компаний, стремящихся оптимизировать операционные издержки, и собственников классических бизнес-центров, ищущих способы более рационального использования имеющихся площадей. Эти долгосрочные тренды и в будущем останутся базовыми для развития рынка, уверены участники делового завтрака.
Драйверы роста
Российский рынок гибких офисных пространств интенсивно развивается. На данный момент на территории России расположено около 870 гибких офисов общей площадью почти 780 тысяч кв. м, отметила исполнительный директор PAGE Алина Володина в рамках BestBeakfast*, который открыл деловую программу V Фестиваля гибких офисов.
Из этого количества 520-540 пространств являются коммерческими объектами, подсчитали эксперты ГК «БестЪ». Основными доминирующими регионами остаются Москва и Санкт-Петербург: на них в общей сложности приходится 82% от всех рабочих мест в российских гибких офисах. В пятерку нестоличных регионов — лидеров по интенсивности развития формата входят Республика Татарстан, Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская и Челябинская области.
Одной из новых тенденций развития сегмента гибких офисных стал рост доли корпоративных клиентов и корпоративных коворкингов. Это, по мнению экспертов, связано со стабильно высоким спросом со стороны этой аудитории на гибкое рабочее пространство с низким уровнем риска. Дефицит качественных площадей на офисном рынке и запрос на многофункциональность и комьюнити также стимулируют развитие российского рынка гибких офисных пространств. «С каждым годом традиционно консервативный рынок коммерческой недвижимости становится гибче. Сегодня мы видим гибкие офисные форматы не только в отдельно стоящих зданиях и бизнес-центрах, но и в ТРК, МФК и даже в складских помещениях», — отметила генеральный директор «Делимофис» Мария Сумарокова.
Но требования к гибким офисам также меняются, заставляя проекты и команды, которые их создают быстро адаптироваться под задачи клиентов и искать наиболее эффективные финансовые модели, инструменты повышения доходности и оптимизации расходов, добавила эксперт. «Так, мы изначально разрабатывали «Делимофис» как систему управления именно сетью коворкингов PAGE, но вскоре поняли, что можем интегрировать и сторонние объекты в нашу систему бронирования и поделиться с ними эксклюзивными условиями на продвижение благодаря эффекту крупной сети и выгодному сотрудничеству с Яндекс.Картами», — рассказала Мария Сумарокова.
«Глобальные тренды диктуют трансформацию классических форматов недвижимости: развитие искусственного интеллекта, рост гибридной занятости, смена модели потребления у населения, цифровизация стимулируют развитие коворкингов как самостоятельного формата или дополнительной функции, например, в торговом комплексе или бизнес-центре. Поэтому для гибких офисов сейчас время активного роста. При чем как для классических форматов, так и для цифровых», — уверен председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников.
Новое отношение
Большинство экспертов подчеркнули активный интерес крупных компаний к формату, связанный с активным развитием гибридного графика работы и стремлением оптимизировать затраты на аренду и офисные сервисы.
Развитость и зрелость «гибкого» сегмента характеризуется и долей сделок с небольшими площадями до 500 кв. м. По данным Space1, 77% сделок на рынке сейчас совершается без брокеров, при этом доля в площади этих сделок составляет всего 30%. «Мы видим, что все крупные сделки по-прежнему совершаются при помощи профессиональных консультантов и для крупных компаний — арендаторов. Поэтому наш фокус сосредоточен на корпоративном клиенте, мы будем и дальше развивать сервисный формат», — рассказал генеральный директор Space1 Михаил Бродников.
Параллельно с приходом крупных арендаторов в сегмент сервисных офисов меняется отношение к формату и у собственников классических бизнес-центров. Как правило, это связано с желанием более эффективно сдавать неудобные для классического формата площади или желанием вдохнуть новую жизнь в устаревшие объекты. «Компании сегодня чаще выбирают размещение в обособленных офисных блоках с собственной инфраструктурой — с несколькими кабинетами под разные команды и функции, а не только под руководителей, как это было раньше, — подчеркнул управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. — При этом заметен устойчивый рост спроса на сервисную составляющую. Ключевыми факторами выбора сервисных офисов остаются скорость заезда без капитальных затрат, что особенно важно в условиях быстро меняющейся бизнес-среды, а также более гибкие и клиентоориентированные условия договоров».
«Мы на себе увидели, как меняется за последние 10 лет портрет клиента в нашем сегменте. На данный момент к гибким офисам есть три группы требований. Первая — экономика: компании хотят предсказуемую экономику и отсутствие капитальных вложений на старте, вторая — гибкость, или возможность уменьшения и масштабирования площадок, поскольку горизонт планирования у всех сильно сократился. И третья — это создаваемая среда, поскольку офисное пространство становится частью продукта, и среда напрямую влияет на продуктивность», — поделился наблюдениями управляющий партнер Практик и OFIX Евгений Лысый.
Важные нюансы
Эксперты подтвердили качественное развитие сегмента и более вдумчивый подход девелоперов к созданию продукта. «Продукт ASPACE рассчитан на средний и крупный бизнес, требования которого постоянно растут. Мы совершенствуем офисную среду, опираясь на два ключевых тренда. Первый — это высокая функциональность: арендаторы точно знают, какими должны быть сервисные и рабочие зоны. Второй — запрос на технологичность и безопасность», — привела пример коммерческий директор ASPACE Эвелина Калишер.
Для того, чтобы сотрудничество владельцев гибких офисов и арендаторов было взаимовыгодным, необходимо помнить о его юридической подоплеке. «Не бывает договора, который решает все проблемы, поскольку договор — это рычаг, позволяющий действовать более или менее эффективно в условиях конфликта. Основной механизм, который защищает и собственника, и арендатора помещения — это условия пролонгации договора и о них нужно договориться заранее. В том числе можно предусмотреть и экономически обосновать определенное повышение ставки, исходя из доходности сервисного офиса», — посоветовал партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С долей прагматизма
Также в рамках продуктовой сессии участники дискуссии обсудили, как меняется подход к строительству гибких офисов, и как экономическая ситуация влияет на конечный продукт. «Сервисные офисы и гибкие офисные пространства — это в первую очередь коммерческие объекты, где одним из доминирующих факторов является оптимизация затрат на себестоимость строительства и оборудования», — напомнил учредитель компании «Гласскон» Юрий Можeйко.
В связи с этим, считает эксперт, подходить к формированию применяемых технических решений нужно с долей прагматизма и закладывать конструкции, способные к дальнейшей трансформации и дополнительному дооборудованию. Сегодня как никогда ранее важен тщательный и вдумчивый подход к реализации проектов, согласились участники дискуссии.
Организаторы и партнеры: «Делимофис», PAGE, IPG.Estate, CASE, АЙКИдизайн, ГЛАССКОН, «Плитказавр», «Фрегат», «Комфортел», AM.PM*, «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ООО «УК «ДОХОДЪ», «Репутация». При поддержке «РБК Петербург».
*BestBreakfast (БестБрекфаст), AM.PM (Ай Эм Пи Эм)
18+
Реклама. Рекламодатель ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:2SDnjcA84AE