Рынок инвестиций, в том числе в коммерческую недвижимость, сегодня сталкивается с масштабными изменениями. Макроэкономическая нестабильность, высокая стоимость и ограниченная доступность заемного финансирования, а также рост налоговой нагрузки спровоцировали снижение экономической эффективности использования недвижимости. При этом, по словам участников делового завтрака, недвижимость по-прежнему остается надежным активом.
Тренды рынка
Темпы роста расходов на строительство, управление и обслуживание объектов значительно опережают рост арендных ставок, и это стимулирует управляющие компании совершенствовать свои бизнес-процессы и технологии. По словам Станислава Ступникова, партнера и генерального директора «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), в условиях, когда эффективность выходит на первый план на объектах все больше внедряются различные цифровые решения, позволяющие повысить эффективность управления, собственники делают акцент на заполняемости проектов, что в свою очередь стимулирует развитие многофункциональных и новых форматов (в том числе многособственнических). «Мы наблюдаем масштабную трансформацию классических торговых и офисных центров: онлайн-торговля, гибридная работа, изменение потребительского поведения, — все это заставляет собственников искать новые форматы и подходы к их управлению. Все чаще к нам обращаются за анализом наилучшего использования, чтобы просчитать, какие форматы будут работать на конкретном объекте, территории», — отмечает Ступников.
Тренд на многофункциональные проекты — гибрид апартаментов, офисов, ретейла, площадей для сервиса и пр., реализуемые в формате многособственничества, отметили многие эксперты. Многофункциональность становится ключевым фактором успеха как в проектах нового строительства, так и при реновации «неудобной» недвижимости. «Нужно правильно распределять свои активы, жизнь показывает, что инвестиции в недвижимость — одни из самых надежных в долгосрочной перспективе. А в недвижимости многофункциональность — один из способов диверсификации рисков», — отметил генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков.
Риски инвесторов
Часть инвесторов отметили актуальность инвестиций в земельные участки, но с важной оговоркой про степень инженерной подготовленности конкретных лотов и классическим подходом к оценке локации. «Недвижимость не существует в отрыве от экономики и демографии, поэтому я не считаю инвестиции в недвижимость такими же привлекательными, как 14 лет назад. Но выбор альтернатив на данный момент весьма ограничен», — подчеркнул генеральный директор «Бс Арт Дев» Александр Басалыгин.
«Сегодня многие справедливо фокусируются на вызовах — геополитической напряженности, высокой волатильности, изменении экономической конъюнктуры. Но именно в такой среде становится очевидно: и собственникам, и девелоперам уже недостаточно одного, пусть даже сильного решения, — добавляет заместитель генерального директора УК «Доход» Ольга Маслова. — Наша логика — это финансовый инжиниринг: сначала понять цели и конфигурацию капитала, а затем спроектировать комплексное решение, внутри которого будут использованы разные механизмы. Будь то рыночные фонды, ЗПИФ для структуризации активов, формирование личного фонда или миграция зарубежных трастов в национальный контур. Соответственно недвижимость и связанные с ней активы мы также рассматриваем как часть более широкой архитектуры капитала, которая «строится» не на типовом продукте, а проектируется из конкретных задач клиента».
Эксперты особо подчеркивают роль диверсификации портфеля в турбулентное время. «Для владельцев и девелоперов мы рекомендуем иметь в портфеле и недвижимость, и фондовые инвестиции, — говорит директор «Цифра брокер» Игорь Василевский. — Сейчас мы наблюдаем тенденцию, когда инвесторы смотрят, какие еще есть инструменты сохранения денег помимо недвижимости и депозитов. При отсутствии геополитических шоков и ключевой ставке в 12-13%, которую мы ожидаем к концу года, может оказаться, что инвестирование в облигации — один из прибыльных инструментов. Поскольку, например, облигации федерального займа, в которые можно разместиться сейчас, дадут доходность 14%».
С юридической точки зрения, для девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость риски на текущий момент только увеличиваются. «Практика создания многособственнических объектов распространилась с апартаментов на другие сегменты рынка коммерческой недвижимости, а нормальных механизмов управления подобными объектами никто не придумал, — напоминает партнер АБ «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – И, если сейчас рынок не предложит внятную модель управления, мы рискуем получить хаос и некачественные объекты недвижимости. Второй риск — налоговый, поскольку в среднесрочной перспективе упрощенной системы налогообложения не будет, а значит, свой будущий доход инвестор должен считать с учетом НДС. И в целом рынок многособственнических объектов ждет трансформация, потому что налоговое бремя будет заставлять менять управленческую историю».
В конечном итоге, как подчеркивают эксперты, в выигрыше останутся те компании, которые уже сейчас выстраивают понятные правила управления и учитывают грядущие изменения.
Будущее классических форматов
Последние 3 года наблюдаются большие трансформации в сегменте классической торговой недвижимости. Офлайн-ретейл не всегда выдерживает конкуренцию с маркетплейсами и торговые объекты переделываются под более актуальные форматы: офисы, центры падел-тенниса, клубы спортивной направленности. Трансформация коснулась и торговых центров, в которых наращивается объем досугово-развлекательных функций.
«Сейчас ядро концепции наших торговых объектов составляет досуговая составляющая, — подтверждает партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов. — Развиваются новые модели арендаторов, например, фитнес-клубы по подписке, которые генерят трафик посетителей для всего торгового центра. Сменился паттерн поведения, люди приходят в торговый центр в первую очередь не за покупками, а за общением».
Популярность новых моделей подтверждают и арендные ставки: за последние 3 года средняя арендная ставка у, например, спортивных клубов в ТЦ выросла вдвое. Причем арендаторы нового формата положительно влияют и на качество, и на количество посетителей во всем торговом центре, обеспечивая успешную синергию с классическим ретейлом.
Организаторы и партнеры: ГК «БестЪ», «МТЛ. Управление активами», ООО «Цифра брокер», ООО «УК «ДОХОДЪ», АБ «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», Haier, AM.PM [Ай эм Пи эм.] и «Гласскон». Деловой партнер РБК Петербург.
«УК «ДОХОДЪ». Раскрытие информации на сайте. Ознакомиться с подробной информацией о фондах, а также с правилами доверительного управления и иными документами, предусмотренными в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» можно по адресу Управляющей компании: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, литера В, этаж 3, помещ. 62, на сайте dohod.ru, по телефону (812) 635-68-63, а также по адресу агента — АО Актив: 199178,Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, литера В, этаж 2, помещ. 31».
ООО «Цифра брокер». ОГРН 1107746963785. ИНН 7705934210. Лицензия № 045-13561-100000 на осуществление брокерской деятельности, срок действия лицензии не ограничен. 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 15, офис 18.02 (18 этаж, башня «Меркурий Тауэр», ММДЦ «Москва–Сити»). Сайт: cifra-broker.ru. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
*BestBreakfast — БестБрекфаст, 18+
Реклама. Рекламодатель ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:2SDnjdWuDub