Современный человек живет активной жизнью — работа, хобби, семья, забота о здоровье — и не любит отвлекаться на бытовые проблемы и бесконечные микровыборы. Как обновленная концепция доходного и жилого квадратного метра отвечает на этот запрос — в интервью РБК Петербург рассказала генеральный директор ГК PLG Ольга Смирнова на примере проектов «ПРО.Молодость» и ЖК «Райдер».
Подтверждение уверенности
— Если бы вам было нужно представить проект «ПРО.Молодость» инвестору за 30 секунд, предположим, в лифте. Что бы вы сказали?
— Это объект проживания для современного человека. Доходный, инвестиционный, сервисный квадратный метр, который прирастает в стоимости быстрее, чем жилье и другие виды коммерческой недвижимости. Окупается за 10 лет. Будет пользоваться спросом у арендатора-гостя и проживающего в течение следующих 15 лет при среднегодовой загрузке порядка 90%.
— Тогда поговорим о деталях. Какие есть варианты получения дохода у инвестора?
— Их несколько. Первое — это сдача через управляющую компанию. Здесь есть все виды доходных программ — и гарантированный доход, и участие в прибыли. Гарантированный доход — это стабильный показатель по году вне зависимости от уровня загрузки. Участие в прибыли, по нашим расчетам, дает более высокий доход в среднем по году, но сумма будет плавающая — до 110 тыс. руб. за студию в «горячий» сезон, но возможно и снижение до 16 тыс. в «холодные» месяцы. И второе — инвестор может вывести юнит из-под управления УК и распоряжаться им самостоятельно. Но наш опыт показывает, что такие инвесторы обычно со временем все же возвращаются к УК.
Участие в прибыли, по нашим расчетам, дает более высокий доход в среднем по году, но сумма будет плавающая
— Чем ваше предложение отличается от того, что уже есть на рынке?
— Для «ПРО.Молодость» мы разработали программу десятилетнего гарантированного дохода с опцией бай-бэк (buyback), то есть обратного выкупа. Мы поставили себе задачу обеспечивать среднемесячный доход не ниже ставки аренды по сравнению с жилым квадратным метром, для этого проанализировали динамику арендных ставок, спроса и темпов загрузки арендного предложения вообще в городе и в локации вокруг объекта «ПРО.Молодость», в Невском районе. Определили, что однокомнатная квартира, сопоставимая с нашим юнитом по метражу, позиционированию, качеству ремонта и т.д. сдается примерно за 30-35 тыс. руб. в месяц без коммунальных услуг, при этом она загружена в среднем 10 месяцев в году. Мы поставили себе задачу обеспечить за счет управляющей компании доходность не ниже этой планки.
— Но программа содержит возможность обратного выкупа. Для чего вы пошли на этот шаг?
— Это своего рода подтверждение нашей уверенности в программе — я считаю, что возвраты будут единичными. Право заявить опцион возникает у инвестора каждые два года. Мы обязуемся вернуть ему сумму, потраченную на приобретение юнита и пакета инвестора — меблировки, наполнения. При этом рыночная стоимость юнита за два года возрастает, а амортизация — благодаря работе управляющей компании — минимальна. То есть, если мы исполняем все принятые на себя обязательства, инвестору просто незачем требовать выкуп — только если у него не возникла жизненная ситуация, в которой ему понадобится эта сумма.
Жизнь по подписке
— Если говорить о спросе на такие объекты, кто тут будет жить? Опишите портрет арендатора — кто эти люди и почему они приедут именно к вам?
— Современный потребитель квадратного метра — это человек с достаточно умеренным размером дохода и в то же время с достаточно высоким уровнем требований.
Современный потребитель квадратного метра — это человек с достаточно умеренным размером дохода и в то же время с достаточно высоким уровнем требований.
Мне кажется, к нам будут заезжать те, кто молоды душой. Если человеку интересно жить, ему есть чем заниматься, или что-то хочется сделать за пределами дома, он куда-то торопится, у него какие-то планы, мероприятия, то ему всегда важно получить сервисное, удобное, комфортное размещение. Чтобы этого добиться, мы предлагаем целый набор подписок на различные сервисы — по сути, «жизнь по подписке».
— Как это будет выглядеть?
— По аналогии с различными боксами, наборами товаров в сетевых магазинах — бьюти-боксы, боксы здорового питания — у нас можно будет собрать свой «бокс» на основе той инфраструктуры, которая представлена в объекте. Спорт, развлечения, досуг, знакомство с соседским сообществом. У нас будет несколько точек общепита: ресторан, кафе, пекарня, и мы хотим сделать коктейль-бар в районе лобби, и все виды питания — полный пансион, только завтрак, обслуживание в номере — все это мы вставим в программы подписки.
Важный принцип состоит в том, что мы не будем это навязывать, это не будет обязательной статьей затрат. Можно будет попробовать любую подписку, и, если не понравится, остановить хоть в середине периода.
Экономика вдохновения
— Питание, спорт — это понятно. А исходя из каких соображений вы подбирали досуговую часть?
— Опыт работы управляющей компании в IN2IT показал, что часто группы, которые приезжают, имеют план работы, план отдыха со списком, что можно посетить — и есть категория «свободное время», как правило день или полдня. И часто группы обращаются с просьбой заполнить чем-то это свободное время.
И в этой точке мы придумали свою галерею гостиных. Мы решили разместить ее на последнем этаже Центра притяжения, где как раз будет кафе, чтобы можно было вместе посмотреть кино, поговорить, посидеть у камина. У нас предполагается несколько видов гостиных — тихое место с библиотекой и лаунж-зоной, киберарена, мини-кинотеатр, гостиная с профессиональной кухней для кулинарных мероприятий и вечеринок, игровая с бильярдом, настольным теннисом и настольными играми, гостиная-терраса на крыше. А еще в проекте будет собственный баскетбольный зал и «палеопосольство».
— Что такое палеопосольство? И как вы подбирали точки притяжения? Что дает вам уверенность, что это не просто «фишки» для привлечения внимания, а экономически оправданные элементы?
— Фактически, они появились сами — мы подружились с лидерами этих сообществ и увидели, что это себя окупит. Сообщества, которые «приземлились» у нас на объекте, объединяют большое количество людей, которые вдохновлены настолько, что не экономят время на свои увлечения. Например, палеонтологи рассказывают об истории Земли, проводят мастер-классы по препарации трилобитов, которых находят в своих экспедициях — это большое сообщество, и увлеченные родители уже приводят туда своих детей.
Люди приходят и приносят с собой свои потребности — им нужно и перекусить, и отдохнуть, а мы со своей стороны им это обеспечиваем
Люди приходят и приносят с собой свои потребности — им нужно и перекусить, и отдохнуть, а мы со своей стороны им это обеспечиваем. Плюс баскетбол, киберспорт — это командные виды спорта, ребята приезжают на турниры, им надо разместиться, соответственно, наши квадратные метры будут востребованы.
Доходный дом: возрождение
— Помимо проекта «ПРО.Молодость», у вас также есть жилой дом бизнес-класса «Райдер». Почему вы решили именно сейчас зайти в этот сегмент недвижимости?
— По сути, это эксперимент. Занимаясь инвестиционным доходным квадратным метром, мы часто рассуждали, что апартаменты — это сложный вид продукта, а у девелоперов, которые строят жилье, все просто — построил, продал, забыл, как будто конвейерное производство. И мы присматривали на рынке проекты, которые могли бы как жилые попасть в наш портфель, чтобы сравнить. Когда нам встретился объект, подходящий по объему и локации, мы его приобрели.
И тут внутри команды разгорелся спор — я предложила оставить инвестиционное жилье и сделать апартаменты, а отдел маркетинга и продаж убеждал, что нужно строить жилой дом — просто, понятно, его быстро раскупят. В итоге мы пришли к компромиссу и договорились, что это будет доходный жилой дом бизнес-класса.
— Что вы вкладываете в это понятие?
— Мы довели планировки до уровня бизнес-класса. Подняли историю доходных домов Санкт-Петербурга и сделали, как было раньше — наверху наиболее изысканный и тонкий дизайн, террасы на последнем этаже, при этом позиционирование бизнес-класса, включая качество материалов, сохранено везде.
Дом будет продаваться как жилой квадратный метр, как квартиры, но сервисная управляющая компания предоставит все дополнительные услуги, как в отеле. И если собственник захочет разместить квартиру в аренду через управляющую компанию — мы сдадим. Будет нужна уборка — будем убирать. Рум-сервис — предоставим, исходя из возможностей кафе в зоне лобби, поскольку площади объекта не позволяют сделать большой ресторан.
То есть это будет настоящий доходный сервисный жилой дом, возрожденный по мотивам истории доходных домов Санкт-Петербурга.
— Есть ли принципиальная разница для инвестора, в какой из этих проектов вкладывать?
— Есть инвесторы, которые вкладывают исходя из спекулятивной финансовой модели — они считают срок окупаемости, момент выхода из проекта, ожидаемую стоимость на момент продажи. Для такого инвестора важен, в частности, срок, в течение которого лот будет находиться на рынке до тех пор, пока его купят. Для этой категории инвесторов более привлекателен будет проект «ПРО.Молодость».
И есть инвесторы, которые «паркуют» деньги вдолгую, рассматривают инвестицию как антиинфляционное консервативное вложение. У них часто есть личные цели — например, купить жилье для подрастающих детей или будущего студента. То есть на этот лот смотрят как на жилье, которое будет как можно дольше оставаться востребованным для тех, для кого оно приобретается, и при этом будет иметь инвестиционную составляющую. Для них больше подойдет ЖК «Райдер».
Точка формирования спроса
— А если бы вы выбирали себе проект для жизни, этот был бы «ПРО.Молодость» или «Райдер»?
— Однозначно «ПРО.Молодость». Мне кажется, что апартаменты — это более живое, динамичное, современное жилье, там все время шумит жизнь. Я обожаю вид на город, который там открывается — немного неба, немного леса, Нева и вантовый мост. Я и детям своим забронировала евро-трешки в «ПРО.Молодость». «Райдер» — это скорее для тех, кто уже всего в этой жизни достиг и наслаждается заслуженным отдыхом.
— Несмотря на разные инвестиционные модели и сегменты недвижимости, есть что-то, что объединяет оба проекта?
— Я считаю, что мы являемся девелопером-визионером. Нам нравится слышать современные тренды и откликаться на сегодняшние запросы потребителя. И это отражается в обоих проектах.
Нам нравится слышать современные тренды и откликаться на сегодняшние запросы потребителя
Я часто спорю с коллегами по цеху, которые говорят: «ты строишь для молодых и активных, а деньги находятся в руках старшего поколения». Да, это правда, но мне кажется, что скоро мы увидим, как спрос будут формировать одни люди, а оплачивать — другие. Люди серебряного возраста будут оплачивать покупки своих детей, любимых членов семьи. Я делаю ставку на субъекта, который формирует спрос. И мне кажется, что у нас получается видеть будущее, доверять ему и себе.
«ПРО.Молодость», застройщик ООО «СТАЙЛ-СТРОЙ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф. ЖК «Райдер», застройщик ООО «СЗ «ФЭ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама. Рекламодатель ООО «СЗ «ФЭ», plg.group, erid:2SDnjdTsA4h