Объем «неудобной» недвижимости в Петербурге достигает порядка 1,5 млн кв. м., это на 10% больше, чем в прошлом году, подсчитали в ГК «БестЪ». «Ежегодная доля реновируемых объектов при этом составляет 8-10%, что создает емкую базу для реновации, уверен партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») Станислав Ступников. За последние 5 лет доля новых форматов в таких объектах выросла почти в 3 раза. Как работать с недвижимостью, которая не приносит ожидаемый доход, и какие форматы действительно работают на рынке — рассказали участники BestBreakfast
Скрытый потенциал рынка недвижимости
Считается, что квадратные метры — это актив, но иногда они превращаются в пассив. «Они не приносят доход, теряют ликвидность и даже показывают отрицательную экономику», — говорит Мария Сумарокова, генеральный директор Page и сервиса «Делимофис». По мнению Александра Басалыгина, основателя «Бс Арт Дев», сегодня практически вся коммерческая недвижимость стала неудобной: «Ранее рынок прощал ошибки и пассивность большей части собственников, а практически все приобретения были отличной инвестицией. Но на фоне всего того, что произошло с экономикой за последние два года, налоговым и административным давлением абсолютно вся коммерческая недвижимость стала неудобной».
По словам Марии Сумароковой, работа с объектами недвижимости сегодня — это про управление рисками и идеями. «Главное — переосмыслить и правильно уловить тренды. Иногда достаточно одного цифрового решения, а иногда командной работы и сложного пути редевелопмента. Сегодня на первый план выходит многофункциональность объектов и адаптивность собственников под меняющиеся сценарии бизнеса своих клиентов», — добавляет она.
Станислав Ступников полагает, что перспективным с точки зрения трансформации и повышения доходности можно считать БЦ класса «С». «Объем площадей БЦ класса «С» и административных арендных зданий (т.е. ниже класса С) составляет порядка 1,5 — 1,7 млн. кв м. Это значительный потенциал для рынка», — уверен он.
Трансформация форматов
Рынок вслед за сменой потребительского поведения требует новых форматов. «Более 5 лет мы занимаемся управлением собственной коммерческой недвижимостью от производственных площадок до офисных центров. Два года назад мы решили открыть коворкинг в историческом здании. Однако, два года спустя, ориентируясь на текущую ситуацию на рынке решили, что выгоднее будет сделать сервисный-офис под моноарендатора, — приводит пример гибкого подхода генеральный директор «Беккель» Юлия Олиферук. — Инвесторам важно держать руку «на пульсе», быть гибкими и при необходимости оперативно трансформировать объекты под востребованные и доходные функции в соответствии с запросом рынка».
Привычная уже всем модель шеринг-экономики оказывает все большее влияние и на рынок недвижимости, полагает генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. «Мы наблюдаем множество тектонических сдвигов в сфере недвижимости. В первую очередь это касается собственников, владеющих большими площадями торговой недвижимости. Шеринговая бизнес-модель уже активно захватила массовые направления: от автомобилей, самокатов и зарядных станций до апартаментов и офисов, на очереди торговая недвижимость».
Один из примеров трансформации торговых центров привел генеральный директор ТРК «Лето» Андрей Должиков. «Мы активно внедряем новые форматы: недавно запустили первую очередь термального комплекса Termoland. Кроме того, на парковке ТРК будет реализован проект комплекса на 10 кортов для популярного падел-тенниса. Доля развлечений в ТРК «Лето» составляет в настоящее время 20% от арендной площади, и неуклонно будет расти».
В офисном сегменте наибольшим спросом сегодня пользуются объекты класса А. «Супер-офис с wow-эффектом для нового поколения — это не только место для работы, это большое разнообразие досуговых пространств: зона отдыха, столовая, переговорная, зона для видеоигр, зал для йоги, душевые. Наш опыт показывает, что такое наполнение современного офиса требуют сотрудники в возрасте 22-27 лет», — говорит коммерческий директор Res Project Антон Фролов. При этом стоимость реализации таких проектов снижается: если 2-3 года назада строительство в популярном скандинавском стиле составляло 150 тыс. руб. за кв м., то с заменой поставщиков на российских и частично китайских, с переходом на местных подрядчиков, строительство обходится в среднем до 100 тыс. руб. за кв. м. «Сейчас самое удачное время для проектов по реконструкции, реновации и ремонту офисов», — резюмирует Антон Фролов.
Минимизация рисков
В условиях повышенных рисков для инвесторов и собственников недвижимости эксперты обсудили инструменты, позволяющие их минимизировать. «ЗПИФ — это не просто инструмент, это финансовая экосистема с уникальным налоговым статусом. Его ключевое преимущество — в возможности эффективно распределять прибыль от управления активами, — напомнила заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ»1 Ольга Маслова. — Поскольку фонд не является юрлицом и освобожден от уплаты налога на прибыль, весь доход от операционной деятельности может быть направлен на модернизацию объекта — на тот самый реинвест, который жизненно необходим для конкурентоспособности. Проще говоря, ЗПИФ позволяет системно превращать устаревшие активы в ликвидные и прибыльные, минимизируя налоговые затраты и максимизируя инвестиции в их будущее».
В части юридической практики в сфере недвижимости Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры» обратил внимание на риски при приобретении и продаже объектов: «Если приобретая объект недвижимости вы не продумали, как будете из него выходить, то высока вероятность потерять вложенные средства. На данный момент налоговая нагрузка при продаже объекта нежилого фонда с ООО составляет более 50% от суммы сделки (25% — налог на прибыль, 22% — НДС и 15% — на вывод дивидендов). Поэтому важно думать не только о концепции проекта, но и о том, как грамотно все оформить, чтобы из проекта можно было выйти без потерь. Даже если выход состоится через много лет. На старте проекта важно потратить время на проверку актива и оценку всех рисков. Защитить себя от риска на 100% невозможно, но можно их прогнозировать и попробовать купировать».
Бизнес как искусство
Девелопмент и управление объектами — это искусство, уверена генеральный директор «Бенуа 1890» и Aiki Art2 Елена Плахтий. «Важный инструмент для повышения привлекательности объектов, который мы активно используем и у себя, и в работе с коллегами-девелоперами — это коллаборации с архитекторами, дизайнерами, галереями и художниками. Такие партнерства сами по себе усиливают концепцию проектов, а интеграция искусства еще и повышает ее привлекательность для инвесторов, арендаторов и их будущих клиентов», — поясняет она.
«С искусством нужно уметь работать, чтобы проекты не только существовали, но и цитировались и становились узнаваемыми, — подчеркнул художник Покрас Лампас. — Если говорить о новых решениях, то все, что создается художниками, не всегда должно привязываться к масштабу — Бэнкси тому пример. Иногда маленькая работа может сильно заявить о себе в общественной среде. Следующее — это инструменты. Художники могут работать с классическими инструментами, а могут работать с технологиями: мэппинг, проекции, световые инсталляции, арт-воплощения на стеклах или фасадах. Фасады зданий часто имеют определенный регламент обслуживания, но выходя за рамки ограничений, можно поработать с пленкой, стеклянными фасадами, окнами или временной росписью, которые никак не запрещаются, но становятся тем объектом, который «пробивает», так называемую «баннерную слепоту».
Организаторы и партнеры: «Делимофис», Page, Aiki Design3, ГК «БестЪ», ООО «УК «ДОХОДЪ», Res Project4, «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», Am.Pm5, «Гласскон», «Репутация». При поддержке РБК Петербург.
1«УК «ДОХОДЪ». Раскрытие информации на сайте. Ознакомиться с подробной информацией о фондах, а также с правилами доверительного управления и иными документами, предусмотренными в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» можно по адресу Управляющей компании: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, литера В, этаж 3, помещ. 62, на сайте dohod.ru, по телефону (812) 635-68-63, а также по адресу агента - АО Актив: 199178,Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, литера В, этаж 2, помещ. 31».
2Aiki Art — Айки Арт;
3Aiki Design — Айки Дизайн,
4Res Project — Рэс проджект;
5Am.Pm — Ай эм Пи эм.
Реклама. Рекламодатель ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:2SDnjcr3hd1