Сфера туризма и гостеприимства активно развивается благодаря стимулированию внутреннего и въездного туризма, а также национальному проекту «Туризм и гостеприимство». Ключевые вызовы отрасли и развития сегмента апарт-отелей эксперты и участники рынка обсудили на деловом завтраке BestBreakfast.
Состояние рынка
Основным импульсом для развития сегмента гостеприимства является увеличение внутреннего и внешнего туристического потока. Только с начала года Петербург посетили 9,4 млн туристов. Гости едут как из ближайших городов, так и из более отдаленных регионов. Зафиксирован рост иностранного (не трудового) туризма: Казахстан, Беларусь, Китай, Турция и др. Средняя загрузка средств размещения растет год к году несмотря на сезонность.
При этом за последний год объем номерного фонда в коллективных средствах размещения (к которым относятся и сервисные апартаменты), увеличился в Петербурге на 2,7%, следует из данных «МТЛ-Апарт». «На самом деле показатель, хоть и положительный, но достаточно печальный, потому как в позапрошлом году этот рост составил 13%, а в прошлом году порядка 10%», — комментирует директор по развитию «МТЛ-Апарт» Елена Пархотина. По данным «МТЛ-Апарт» сейчас в Петербурге в реализации находятся 58 объектов, 42 из которых — на стадии строительства. За первые III квартала 2025 в гостиничном сегменте введено в эксплуатацию всего 819 юнитов, доля апартаментов в введенном номерном фонде составляет 50%.
Новые вызовы
Сфера туризма чрезвычайно трудоемка и клиентоцентрична как в части внешнего, так и внутреннего клиента, а значит сложна в управлении и требует профессионального подхода. «При этом сегмент гостеприимства сталкивается с новыми вызовами: изменение привычной структуры спроса, уход сетевых мировых операторов в период последних 3-х лет. Снижение привлекательности традиционной гостиничной бизнес-модели для инвестора — еще один вызов. При этом нарастает конкуренция внутри сегмента, а также все более ощутимой становится доля рынка апарт-отелей (особенно в Санкт-Петербурге). Другая бизнес-модель, которая достаточно быстро отвоевывает у традиционных отелей их традиционный рынок», — отмечает декан факультета сервиса, туризма и гостеприимства СПбГЭУ Оксана Кострюкова.
«Современный апарт-отель является и многофункциональным объектом, и платформой по предоставлению сервисов. Поскольку мобильность стала неотъемлемой частью жизни, многие предпочитают арендовать жилье, а не приобретать его в ипотеку. Спрос на апартаменты формируют молодые и мобильные: 31% зумеров приобрели бы апартаменты, несмотря на их статус (против 14% среди опрошенных других поколений)», — добавляет профессор факультета социологии СПбГУ Дмитрий Иванов.
Новые риски
Развитие сегмента создает новые риски. «Один из них — нагрузка апарт-отелей социальными нормативами, ранее характерными только для жилых объектов, что ухудшает экономику проектов, — напомнил партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. — Правила игры для этого сегмента постоянно меняются, например, с 1 сентября вступили в силу поправки, запрещающие самостоятельную сдачу апартаментов. А с 2026 года вырастут налоги, что отразится и на деятельности уже введенных объектов, и на строящихся. Предсказать такие изменения невозможно, а каждое из них приводит к изменению финансовой модели. Поэтому девелоперам стоит с осторожностью рассматривать новые проекты и внимательно подходить к структурированию сделок».
Отельеры, девелоперы апарт-отелей или те, кто строит сложные загородные комплексы с апартами и коттеджами под продажу, используют инструмент ЗПИФ, отмечает заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ» Ольга Маслова. «Он позволяет структурировать активы: недвижимость, землю и права аренды, — это серьезно оптимизирует управление. ЗПИФ упрощает финансирование крупных проектов: институциональным инвесторам вроде банков и управляющих компаний более привлекательно вкладывать капитал в паи ЗПИФ, чем покупать отдельные объекты недвижимости. Наконец, закрытые фонды выгодны компаниям: они не являются юридическим лицом и не платят налог на прибыль. Все поступающие в фонд доходы от продажи или аренды недвижимости можно реинвестировать. На рынке много примеров таких ЗПИФ. В частности, у нас в действующем фонде реализуется большой проект именно такого комплексного загородного строительства, который от начала и до конца будет реализован через механизм ЗПИФ», — добавила Ольга Маслова.
Один из ключевых рисков для девелоперов апарт-отелей сегодня — отказ в согласовании проектов. Что делать, если реализация проекта апарт-отеля в уже приобретенном активе недвижимости невозможна рассказал партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. «Проведя анализ наилучшего использования, мы определили, что локация нашего объекта и спрос со стороны потенциальных арендаторов диктуют формат многособственнического многофункционального центра. Самое главное в таком объекте — это не разрушить концепцию после того, как все продано частным инвесторам. Управляющая компания должна иметь опыт и компетенции для того, чтобы грамотно подобрать пул арендаторов, настроить эффективную систему управления среди множества собственников и сохранить изначальную концепцию, тогда синергетический эффект даст нужный доход».
Перспективы сегмента
На развитие сегмента апарт-отлей влияент несколько факторов. «Выход апарт-отелей в регионы и является основным трендом. Также можно отметить большой интеллектуальный рост самих концепций апарт-отелей, более качественную проработку и индивидуальный подход к проектам», — отметила руководитель отдела инвестиций ГК «Союз Девелопмент» Елена Саева.
В дальнейшем развитие сегмента будет зависеть как от покупателей, так и от выбранных концепций. «Возможная точка роста — это деловые туристы, либо поколение зумеров. Это могут быть зоны деловой активности, которые находятся на периферии центра Санкт-Петербурга, это могут быть мультифункциональные пространства, которые совмещают в себе и апартаменты, и офисные помещения, и рекреационные кластеры», — отметил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Изменения касаются не только архитектурных и функциональных решений, но и наполнения апартаментов. «Как производитель, ежедневно взаимодействующий с застройщиками, отельерами и управляющими компаниями, мы на основе реального спроса наблюдаем четкие тренды в комплектации объектов временного размещения. Тренд на уникальность отельного пространства есть, и он усиливается. Сегодня каждый апарт-отель и гостиница стремятся привлечь гостя не ценой, а неповторимостью через сильную концепцию, эмоциональную вовлеченность гостя и внимание к деталям. Ключевыми трендами, как всегда, будут оставаться эко-отели, wellness — форматы и «цифровой детокс», но также возникают и новые направления: арт и исторические, гастрономические, лайфстайл и даже пет-френдли концепции. Некоторые отели даже оборудуют номера под этнические предпочтения гостей», — рассказала руководитель направления Спецпроекты ГК «Орматек» Мария Киселева.
Для того, чтобы учесть все нюансы, их стоит продумать еще на этапе запуска проекта. «Апарт-отели сегодня — это очень сложный, продуманный, комплексный продукт. Нужно еще до выхода на рынок обзавестись партнерами — управляющей компанией (она же гостиничный оператор), эксплуатирующей компанией, дизайнерами, исполнителями — отделка, оснащение и меблировка и так далее», — подчеркнула коммерческий директор мебельного производства «Союз» Анна Демидова.
Вторая ошибка — это не учитывать время. «Сегодня вы проектируете отель, который только через 2-3 года выйдет на рынок и должен будет долго работать. То есть нужно учитывать фактор времени и пытаться угадать тренды. Девелоперы сегодня строят объекты будущего, будущих гостей. Это визионерская деятельность, которая требует учитывать тренды не только в дизайне, но и в моделях в обществе», — заключила Анна Демидова.
Вели мероприятие Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной Ассоциации Апарт-Отелей (МААО) и Оксана Кострюкова, декан факультета сервиса, туризма и гостеприимства СПбГЭУ.
Организаторы и партнеры: «МТЛ-Апарт», ГК «БестЪ», Межрегиональная Ассоциация Апарт-Отелей (МААО), «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ГК «Орматек», Мебельное производство «Союз», ООО «УК «ДОХОДЪ», AM PM, Гласскон, Фрегат, Avenue-Apart и «Репутация». Деловой партнер РБК Петербург.
*BestBreakfast — Бест Брекфаст
Реклама. Рекламодатель ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:2SDnjcfqmvP