По данным аналитиков «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») в I полугодии 2025 года инвестиции в основной капитал в Петербурге сократились по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 0,8%. Лидерами стали логистика (124 млрд руб.), операции с недвижимостью (67,8 млрд руб.) и обрабатывающие производства (61,5 млрд руб.). Причем источником финансирования в 62,9% выступают собственные средства, бюджетные средства занимают лишь 20,6% в общем объеме инвестирования, кредиты банков — 11,8%. Какие финансовые стратегии выбирают инвесторы в текущей экономической ситуации и какие факторы будут влиять на рынок — обсудили участники делового завтрака BestBreakfast, организованного ГК «БестЪ».
Инвестиции в недвижимость: новые тренды
Объем инвестиций на рынке недвижимости Петербурга с июля 2024 по август 2025 года составил около 400 млрд. руб., причем 80% от этого объема приходится на девелопмент. «Около 60% инвестиций были вложены в девелопмент жилья, — констатирует Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), — однако стоит отметить существенное снижение доли инвестиций в жилое строительство по сравнению с предыдущими периодами. Часть классических девелоперов жилья начинает смотреть на альтернативы в коммерческих секторах».
Еще один тренд — оживление на рынке офисов. Каждый из сегментов доходной недвижимости (апарт-отели, офисы, торговая недвижимость, склады и т.п.), набрал порядка 5%. Распределение инвестиций в доходную недвижимость демонстрирует популярность формата гостиниц и апартаментов (47,8% от общего объема). Другой яркий тренд — рост предложения от девелоперов в многособственнических объектах: офисных, многофункциональных и торговых центрах, лайт-индастриал. «По сути, в текущей ситуации со ставками по кредитам — это чуть ли не единственный путь, чтоб хоть как-то развиваться и инвестировать в объекты коммерческой недвижимости», — заключает эксперт.
Эксперты и гости BestBeakfast по-разному оценили привлекательность инвестиций в недвижимость. Так, основатель ГК «БестЪ» Андрей Лушников отметил, что в текущих условиях на первый план выходит стратегия приобретать недооцененные объекты и трансформировать их, создавая добавленную стоимость за счет актуального и продуманного формата, востребованного инвесторами и арендаторами. В рамках данной стратегии компания реализует большинство своих проектов, в том числе новый МФК с офисами на Карповке.
Алексей Фурсов, основатель холдинга «Евразия», также основным вектором развития видит реконцепцию недооцененных объектов, поскольку строить с нуля невыгодно финансово, кроме того, в Петербурге существуют очевидные риски с получением новых разрешений на строительство, напомнил он.
Основатель «ЕвроАвто» Игорь Комолов, обратил внимание на дефицит офисных площадей и рост спроса на лайт-индастриал, поэтому выбирает инвестировать в коммерческую недвижимость. Игорь Водопьянов, совладелец холдинга «Теорема», считает, что строить офисы имеет смысл только при ключевой ставке ниже 10%. Также среди рисков инвестиций в недвижимость он отметил непредсказуемость налогообложения и непрерывную переоценку кадастровой стоимости объектов.
Риски и способы диверсификации
С 2026 года предпринимателям стоит готовиться к увеличению налогового бремени, напомнил партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «В 2026 году НДС увеличится до 22%, снизится первый порог по УСН (с 60 до 10 млн. руб.), увеличатся взносы по социальным выплатам и т.п. Помимо этого, государство завершило кадастровую переоценку недвижимости, в среднем стоимость объектов недвижимости в Петербурге увеличилась на 15%, и соответственно увеличилась ставка налога на имущество. Поэтому нужно ожидать увеличение налоговой нагрузки по всем сделкам, а также более пристального внимания налоговых органов к структуре сделок с недвижимостью», — перечислил изменения эксперт.
Предпринимателям следует внимательнее подходить к налоговой стратегии: заранее продумывать варианты и входа, и выхода из сделки, а также учитывать пессимистичные сценарии, в том числе отмену различных льгот, добавил Дмитрий Некрестьянов.
Практически все эксперты отметили необходимость диверсификации рисков. «За последние 10 лет официальная инфляция в среднем составила 8%, средняя ставка по депозитам за этот период — около 9% и доходность по инвестициям в недвижимость — порядка 10%. Для профессионалов очевидно, что нужно диверсифицировать риски, и ЗПИФ недвижимости — отлично зарекомендовавший себя инструмент. В нынешних условиях ЗПИФы и семейные личные фонды дают возможности инвесторам не только сохранить капитал, но и повысить доходность за счет налоговой оптимизации. А для девелоперов при текущей высокой стоимости кредитов ЗПИФы являются еще одной возможностью привлечения «длинных» средств в проекты», — отметил Евгений Чепелев из УК «ДОХОДЪ».
Особенности поколений
Перспективными эксперты называют семейные проекты. Нужно инвестировать в качественные проекты, ориентированные на детей и родителей, которые будут востребованы всегда, уверена соучредитель музея-театра «Сказкин Дом» Екатерина Андреевская. «Мы с партнерами в сентябре запустили новый формат кафе с детским театром «Детство Play Cafe»*, рассчитанный на спальные районы, и уже видим спрос со стороны девелоперов. Первая точка открылась в Лыжном переулке, также «Детство Play Cafe» появится на территории квартала «Северный ветер» от девелоперской компании «Брусника» и в одном из проектов ГК «Трест», — привела пример востребованности концепта Екатерина Андреевская.
Декан факультета технологического менеджмента и инноваций университета ИТМО Андрей Анфиногенов отмечает, что финансовые стратегии определяются, в том числе, и возрастом инвесторов. Одни и те же макроэкономические события запускают у разных поколений разные, предсказуемые поведенческие программы, зашитые их прошлым опытом. В недвижимость инвестируют «беби-бумеры» (1946-1964 годов рождения) и «поколение X» (1965 — 1980 годов рождения), тогда как более молодые миллениалы и представители поколения Z предпочитают другие, менее консервативные виды инвестиций.
Доходность активов по сравнению с главным конкурентом инвестора и девелопера — банковским депозитом пока далеки от идеала, но положительная динамика уже есть. Капитал постепенно возвращается в реальные сектора экономики.
Вели мероприятие генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков и Екатерина Андреевская, основатель и соучредитель петербургского музея-театра «Сказкин Дом», основатель детского города профессий КидБург, музея ЛабиринтУма, Московского ЛисаПарка и «Детство Play Cafe».
Организаторы и партнеры мероприятия: ГК «БестЪ», «МТЛ. Управление активами», «Качкин и Партнеры», АО «ПСКБ Банк», ООО «УК «ДОХОДЪ», AM. PM*, ГЛАССКОН, «Репутация». Деловой партнер — РБК Петербург.
Музей-театр «Сказкин Дом», город профессий КидБург, музей ЛабиринтУма, Московский ЛисаПарк и «Детство Play Cafe» (0+).
*BestBreakfast — Бест Брекфаст, «Детство Play Cafe» — «Детство Плэй кафе», AM. PM — АйЭм ПиЭм
Реклама. Рекламодатель ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:2SDnjeFbQRC