Рынок объектов размещения Петербурга стремительно меняется. По данным «МТЛ-Апарт» номерной фонд объектов размещения в Петербурге составляет порядка 60 тыс. номеров, причем 39% предложения приходится на апарт-отели, а 40% — на классические отели категории 3-5 звезд. Как конкуренция двух сегментов сказывается на бизнес-стратегиях и инвестициях и как победить в борьбе за гостя — в материале РБК+ Петербург.
Места размещения
«Сервисные апартаменты и рекреационные апарт-комплексы являются ключевыми драйверами развития отрасли. Индекс развития составляет 7,8%», — считает Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной Ассоциации Апарт-Отелей (МААО).
Разница уже сейчас между многими апарт-отелями и классическими гостиницами практически нивелировалась, отмечает Алексей Мусакин, управляющий партнер «Кронвелл Групп» и вице-президент Российской Гостиничной Ассоциации.
«Многие апарт-отели предлагают аналогичный гостиничному уровень сервиса. А это значит, что через какое-то время за средства частных инвесторов, до этого вкладывавшихся в сервисные апартаменты, будут бороться и классические гостиницы. Т.е. в перспективе мы ждем появления кондо-отелей. Вопрос пока только в законодательной практике».
Регулирование отрасли уже меняется, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры». «Идет ужесточение законодательства по всем сегментам и регионам. В Москве девелопер должен доказать городскому правительству необходимость нового отеля, в Петербурге в проекте новых правил землепользования и застройки появились дополнительные требования к социальной инфраструктуре за счет инвестора и прямо указано, что эти нормы распространяются на объекты гостеприимства. Также мы видим увеличение налоговых и сопутствующих сборов и усиление миграционного учета. То есть в среднесрочной перспективе рынок ожидает ужесточение контроля и требований к ведению бизнеса, и соответственно, повышение экономических издержек, а это будет сказываться на окупаемости проектов. Из позитивных изменений — требование профессионального управления гостиничными объектами с 1 сентября. Эта мера должна поменять рынок, но как на самом деле она будет реализована — покажет время».
Ресторанный сегмент и конкуренция
Для ресторанного рынка все гораздо позитивнее, чем для отельного, поскольку все регуляторные требования уже пройдены. «В целом, последние 5 лет на ресторанном рынке идут позитивные изменения, в том числе с точки зрения взаимодействия с законодательной и исполнительной властью. Начиная с пандемии, был выстроен позитивный диалог с властями, и отрасль получила определенные налоговые преференции. Сейчас у нас в работе целый ряд проектов, и ресторанный рынок смотрит в будущее с определенным позитивом», — отмечает Максим Жуков, председатель Комитета общественного питания субъектов малого и среднего предпринимательства Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», руководитель ресторанного холдинга ReCa***.
Гости бизнес-завтрака обсудили как меняются ожидания туриста и туристический поток, и каким образом будет обеспечиваться загрузка отелей и ресторанов в новом сезоне. «Сейчас у нас тренд на то, чтобы каждый отель был бы своеобразным хабом, в который наш гость хотел бы возвращаться. То есть современный отель в нашем понимании — это не просто место для сна, а полноценный сервисный объект», — подчеркивает генеральный директор Cosmos Hotels Group Северо-Запад Игорь Клименко.
При этом отели и гостиницы вступают в конкуренцию как на городском уровне, так и на уровне всей страны. «Развитие внутреннего туризма позволило нашей отрасли получать хороший доход, и наши отели — не исключение. Если смотреть на дальнейшее развитие отрасли гостеприимства именно в Петербурге, то я смотрю в будущее достаточно консервативно, — говорит генеральный директор УК «Сититель» Андрей Петелин. — Многие туристы побывали в нашем городе многократно, и сейчас конкуренцию Петербургу составляют другие направления. Но это как раз повод улучшать качество сервиса на наших объектах. Будут выигрывать те продукты, которые будут давать гостям новые впечатления и новый опыт. И это касается как отелей, так и ресторанов».
Критерии качества
Эксперты обсудили вопросы создания конкурентных продуктов на рынке HoReCa**, а также параметры, влияющие на востребованность отелей и ресторанов. Так, Мария Киселева, руководитель направления Спецпроекты ГК «Орматек» уверена, что создание высококачественного и востребованного проекта в гостиничной сфере требует комплексного и системного подхода, включающего не только продуманный дизайн и функциональность, но и внимание ко сну. «Именно комфорт сна является фундаментальным фактором, влияющим на уровень удовлетворенности гостей и, как следствие, на репутацию отеля. Анализ рынка и результаты исследований за 2024 год подтверждают, что положительные отзывы о качестве сна увеличивают вероятность повторного бронирования на 43%. В то же время негативные комментарии, связанные с жесткостью или недостаточным комфортом матраса, способны снизить рейтинг объекта на 15–20%. Это безусловно подчеркивает критическую важность тщательного подбора материалов и мебели, обеспечивающих оптимальные условия для отдыха».
Дарья Януш, директор по стратегическому развитию Technoflot добавляет, что удачное проектирование новых объектов размещения решает три ключевых аспекта: компоновка кухни, эргономика кухни и функциональность. «Если с расстановкой многие на рынке и справляются, то в комплексе умеют работать единицы. Без комплексного подхода меньше производительность, перегрузка оборудования с последующим ремонтом и оплатой замены, высокая эксплуатационная цена, потери на списание и простой, перегрузка персонала, более долгая отдача блюд. А есть банальное ресторанное правило, чем сложнее и дольше путь гостя к тарелке, тем меньше вероятность ее продажи. Не обеспечивая базовую потребность гостя в качестве еды, сервисе и скорости мы теряем гостя. Таким образом первичная цена на оборудование хоть и важна, но не является единственным фактором оценки. Поэтому так важен опыт проектной компании, выбор функционального оборудования и обоснование цены».
На круглом столе, состоявшемся в рамках BestBreakfast, эксперты обсудили тажке взаимоотношения покупателей апартаментов и управляющих компаний. Участники круглого стола приняли решение о создании Комитета инвесторов в апартаменты, на базе Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО), задачей которого будет контроль за соблюдением прав инвесторов, собственников апартаментов. Представители МААО объявили о создании рабочей группы «Апартаменты» при экспертном совете Комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы РФ.
Организаторы и партнеры: «МТЛ-Апарт», ГК «БестЪ», Межрегиональная Ассоциация Апарт-Отелей (МААО), «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ». ГК «Орматек», Technoflot и мебельное производство «Союз», ООО «УК «ДОХОДЪ», AM.PM****, «Гласскон», «Фрегат», «Репутация». Деловой партнер РБК Петербург.
*BestBreakfast — Бест Брекфаст;
**HoReCa — индустрия гостеприимства;
***ReCa — РеКа;
****AM.PM — ай эм пи эм.
Реклама. Рекламодатель: ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:F7NfYUJCUneRJUjd6qDw