По данным ГК «БестЪ», российский рынок коворкингов занимает порядка 4,5% от общего объема офисов, формат представлен в 144 российских городах. На текущий момент российский рынок насчитывает 865 офисных коворкингов и гибких офисов общей площадью почти 730 тыс. кв. м, это примерно 91 тыс. рабочих мест. Основная доля предложения приходится на Москву и Санкт-Петербург. В странах СНГ сегмент также активно развивается. Какие факторы этому способствуют, а какие пока сдерживают развитие, обсудили участники делового завтрака BestBeakfast1, открывшем деловую программу CoworkingFest — 2025.
Попадание в десятку
«Основной источник развития сервисных офисов — это стартапы и корпоративные клиенты. Доля России по количеству таких проектов на мировом рынке — примерно 2,5%. Думаю, что в пересчете количества коворкингов на численность экономически активного населения, Россия войдет в ТОП-10 стран. Основные тенденции российского рынка — рост спроса на сервисные офисы в Москве и Петербурге и экспансия формата в регионы», — отметил Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»).
Михаил Бродников, генеральный директор Национальной ассоциации сервисных офисов (НАОК), генеральный директор Space 1, назвал корпоративных клиентов основным драйвером развития рынка. «Сейчас такая динамика рынка и такой уровень неопределенности, что компаниям сложно планировать свое развитие даже на 5 лет. Поэтому сервисный офис с оператором становится для компаний оптимальным выбором», — пояснил он.
«Дефицит предложения качественной офисной недвижимости и рост спроса со стороны компаний на современные гибкие офисные пространства стал одним из ключевых драйверов рынка и трансформации сложной и неудобной недвижимости под коворкинги и сервисные офисы», — подтвердила тренд Мария Сумарокова, генеральный директор Page. По ее словам, формат позволяет компаниям-арендаторам не только оперативно расширять количество рабочих мест для сотрудников, но и организовать переезд в максимально короткие сроки, так как коворкинги с гибкими офисами предоставляют готовые рабочие места, всю необходимую инфраструктуру и сервис.
Эксперты отметили, что наравне с российским рынком сервисных офисов развивается соответствующий сегмент и в СНГ. «На развитие рынка коворкингов в СНГ и, в частности, в Казахстане влияет несколько факторов: изменение формата труда, спрос на гибридный формат, гибкость и снижение операционных затрат. Второй значимый фактор для Казахстана — это значительный рост компаний IT-сектора2, а также малого бизнеса», — отметила Акбота Алагузова, генеральный директор SmArt.Point Almaty3.
Вызовы и ответы
Один из факторов, тормозящий активное развитие рынка офисной недвижимости в целом — это заградительные ставки по кредитам. «В условиях высокой ключевой ставки и дорогого проектного финансирования многие девелоперы обращаются к ЗПИФ для привлечения средств розничных инвесторов. Больше всего через ЗПИФ реализуются логистические центры, ЦОДы и light industrial (лайт-индастриал). Но в связи с развитием и ростом популярности коворкингов и гибких пространств наша компания видит перспективы формата ЗПИФ и для офисной недвижимости», — говорит Ольга Маслова, заместитель генерального директора ООО «УК «ДОХОДЪ».
Рынок сервисных офисов очень зависим от внешних условий, отметил Никита Губанов, коммерческий директор ASpace. «Вместе с ростом арендных ставок на 20-30%, мы наблюдаем рост операционных затрат. Поэтому финансовые модели более-менее находятся в балансе. Сейчас мы смотрим на проекты с внутренней нормой доходности 40% и выше, поскольку текущая ключевая ставка определяет высокую стоимость заемных денег», — сказал он.
Изменение внешних условий ведет к изменениям в моделях управления. «Мы сейчас задумываемся отказаться от части сервисов, поскольку у нас их огромное количество, и все чаще приходят запросы от клиентов, насколько будет дешевле аренда у нас без этих сервисов. Поэтому мы делаем больший акцент на IT и эксплуатацию, которые обеспечивают комфорт пребывания в наших коворкингах», — рассказал Владимир Дорофеев, основатель и генеральный директор сети коворкингов «Практик» и Ofix.
Инструменты и решения
Запрос на гибкость офисных пространств породил потребность в управлении такими пространствами, подчеркнул Евгений Пепеляев, операционный директор «Делимофис». «Это должны быть универсальные цифровые решения, позволяющие использовать гибкость как дополнительный инструмент повышения эффективности офиса. «Делимофис» — инструмент управления пространствами, способный в течении нескольких минут решить вопрос монетизации излишков площадей для арендаторов и свободных площадей для БЦ».
Кроме того, специфика «многопользовательских» пространств порождает необходимость четкого регулирования отношений между всеми участниками. «В отношениях между арендатором и арендодателем вопрос всегда в том, что прописано в договоре аренды о возможности его расторжения. Одновременно нужно учитывать возможности изменения ситуации, когда арендатору нужно будет выйти из договора аренды, и ситуацию, когда арендатор не хотел бы, чтобы с ним расторгли договор и выкинули его на улицу», — говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям, АБ «Качкин и партнеры».
На сессии по цифровизации в рамках фестиваля CoworkingFest в фокусе дискуссии были инструменты повышения доходности объекта, упрощение процесса управления и повышение эффективности офисного пространства, на продуктовой сессии эксперты обсудили практические решения создания гибких офисных пространств от лидеров отрасли: как создать востребованный продукт, совместив стильный дизайн, эффективную планировку и принципы коммьюнити.
Организатор: «Делимофис». Соорганизаторы и партнеры: сеть коворкингов и гибких офисов Page, Бюро AIKIdesign, ГК «БестЪ», «Репутация», «Гласскон», Zamm, Smart Group5, AM.PM6, PremiumLifeGroup7, ООО «УК «ДОХОДЪ», «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ».
18+
*CoworkingFest — Коворкинг Фест
1 BestBreakfast — Бест Брекфаст
2 IT-сектор — сектор информационных технологий
3 SmArt.Point Almaty — Смарт Поинт Алмата
4 Ofix — Офикс
5 Smart Group — Смарт Групп
6 AM. PM — Ай Эм Пи Эм
7 Premium Life Group — Премиум Лайф Групп
Реклама. Рекламодатель: ООО «Бест. Коммерческая недвижимость+», erid: F7NfYUJCUneRJTqKprDd