Адаптация девелоперов и собственников объектов недвижимости к новым экономическим реалиям привела к росту мультифункциональных девелоперских проектов, а развитие шеринг-экономики потребовало новых цифровых процессов и сервисов. В сегменте офисной недвижимости резкое снижение инвестиционной активности за последние несколько лет привело к снижению объемов вывода на рынок новых объектов, а рост спроса на качественные офисные площади, в свою очередь стимулирует рост арендных ставок. Какие сервисы стали ответом на эти изменения и как технологии меняют управление недвижимостью — рассказали эксперты в сфере недвижимости, управления и инвестиций.
Что будет с офисами
По данным ГК «БестЪ» в бизнес-центрах Санкт-Петербурга сейчас рекордно низкий уровень вакансии, а суммарный дефицит предложения в ближайшие 2–3 года составит 80–100 тыс.кв. м. При этом 11–27% арендуемых офисных площадей используется компаниями неэффективно. Все это стимулирует рынок к повышению эффективности использования объектов через цифровые решения.
Одним из таких решений стал IT-сервис для аренды рабочих мест и управления офисами «Делимофис», презентованный Андреем Лушниковым, основателем «Делимофис» и председателем совета директоров ГК «БестЪ». Новый IT-сервис помогает собственникам и арендаторам помещений сдавать, а предпринимателям и компаниям арендовать свободные места в любом офисе. Сервис открывает ранее недоступные локации для бизнеса, повышает доходность недвижимости для собственника и снижает издержки для арендатора помещения.
«В мегаполисах практически не осталось свободных офисов для аренды, однако внутри офисов места пустуют: часть сотрудников остались на удаленном или в гибридном формате работы, часть уже заменил искусственный интеллект. У одних компаний возникает потребность в новых рабочих местах, а у других эти свободные места простаивают в офисе и требуют затрат на их содержание. Все это стало предпосылкой к разработке сервиса. Уже сейчас на платформе «Делимофис» зарегистрировано более 3 тыс. рабочих мест и порядка 20 тыс. пользователей. Платформа разработана ГК «БестЪ», УК Page и IT-компанией Ditar. Мы объединили свои компетенции и знания в сферы недвижимости с последними разработками в области цифровых сервисов», — рассказал Андрей Лушников.
Появление такого сервиса открывает новые возможности для отрасли, уверен управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. «Для арендатора сервис позволит сдавать неэффективно используемые площади, например, переговорные комнаты, которые во всех офисах пустуют примерно 80% времени. Это возможность для арендатора оптимизировать свои затраты. А для собственников и управляющих бизнес-центрами сервис позволит упростить процесс взаимодействия с той частью арендаторов, которые находятся в процессе расширения или сокращения площадей».
Насколько безопасно делить офис
Если 10 лет назад аренда рабочих мест четко трактовалась как субаренда и позиция судов была достаточно однозначна: передача части помещения в субаренду требует согласия собственника, то сейчас все поменялось, говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Анализ последней судебной практики показывает, что при наличии в первичном договоре прямого указания «для использования под коворкинг» предоставление рабочих мест признается разновидностью услуги и не признается субарендой. Конечно, чтобы превентивно снизить свои риски, все эти детали и нюансы лучше прописывать в договоре», — напоминает юрист.
Снизить риски позволяет также страхование. «Рынок страхования недвижимости трансформируется в сторону гибкости, технологичности и персонализации, что позитивно влияет как на защиту самих активов, так и на их доходность, — говорит заместитель директора по корпоративному бизнесу, вице-президент Филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Галина Владельщикова. — В совместном проекте с «Делимофис» мы предусмотрели полный пакет рисков, такие как пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц и прочее. В покрытие входит страхование ответственности перед третьими лицами, включая арендаторов и собственников бизнес-центров».
Объектами страхования являются отделка, инженерное оборудование и коммуникации, компьютеры и оргтехника, мебель. Предусмотрены различные лимиты ответственности на одно рабочее место, срок страхования равен сроку аренды. «По мере увеличения числа застрахованных арендаторов, стоимость страхования самих бизнес-центров для их владельцев будет снижаться. Оформление полиса будет осуществляться автоматически, в электронном виде», — добавляет Галина Владельщикова.
Современные цифровые сервисы также позволяют облегчить управление офисом и сделать его более эффективным. «Сервис «Делимофис» дает доступ к самому нужному функционалу: бронирование рабочих мест и переговорных комнат, совместимость с 1С, система отчетов и аналитики, возможность добавлять и снимать с платформы рабочие места в зависимости от стратегии развития компании. Сервис упрощает управление собственным офисом и превращает его в современное гибкое пространство, с возможностью сдавать в нем рабочие места», — поясняет принцип работы сервиса операционный директор «Делимофис» Евгений Пепеляев.
Как повысить эффективность управления недвижимостью
Цифровизация всего нескольких ключевых процессов позволит повысить эффективность управления зданием, уверен руководитель Proptech Solutions Роман Блонов. «Во-первых, оцифровывать все, что связано с эксплуатацией, зданием, планово-предупредительными работами, заявками для техслужб. Второе направление — это автоматизация рутинных задач. Ну и третье направление для диджитализации — это оцифровка клиентского канала. Неважно, какой именно это объект коммерческой недвижимости: бизнес-центр, ТРЦ или что-то другое, — арендатор или просто гость должны иметь возможность оперативно подать заявку техслужбам, клинингу, да и просто пожаловаться — и получить на свое обращение такой же оперативный ответ. Если объект коммерческой недвижимости принадлежит множеству собственников, то УК следует оцифровать еще и коммуникацию с инвесторами, чтобы выстроить с ними открытые, доверительные и прозрачные отношения», — перечисляет эксперт.
С помощью искусственного интеллекта (ИИ) компании могут более точно оценивать рыночные тенденции, прогнозировать спрос на аренду и оптимизировать ценообразование. «В будущем роль ИИ в коммерческой недвижимости будет только расти, — полагает генеральный директор «Интеллектуальные промышленные технологии» (входит в ГК «ДОХОДЪ») Сергей Овчинников. — Компаниям нужны умные боты, которые являются не только автономными, но и эмпатичными. Они должны точно выявлять потребности клиентов и создавать для них персонализированные и релевантные предложения. Мы провели большую работу в этом направлении и создали таких ботов: нейро-сотрудников на базе ИИ для автоматизации отдела продаж коммерческой и жилой недвижимости. Нейро-продавец общается с клиентом и подбирает подходящие варианты недвижимости на основе его предпочтений. Важно, что бот не выдает набор готовых шаблонных ответов, которые ему заранее прописывают. Он полноценно общается с клиентом».
Внедрение новых цифровых сервисов и ИИ продолжит влиять на сферу недвижимости, уверены эксперты. Это сделает получение услуг более простым и быстрым — будь то аренда офиса, коммерческого помещения или бронирование апартаментов.
Организаторы делового завтрака BestBreakfast: ГК «БестЪ», Page и «Делимофис».
При поддержке АБ «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ООО «УК «ДОХОДЪ», СПАО «Ингосстрах», Proptech Solutions, Premium Life Group1, AM.PM2, «Гласскон» и «Репутация». Деловой партнер — РБК Петербург.
18+
*BestBreakfast — Бест Брекфаст;
1Premium Life Group — Премиум Лайф Групп;
2AM. PM — Ай Эм Пи Эм.
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:F7NfYUJCUneRHUdcu4UX