Развитие цифровой экономики, внедрение новых моделей потребления и общая экономическая ситуация диктуют тренды на рынке недвижимости: в 2024 году максимальный рост (+28%) продемонстрировали форматы для обслуживания интернет-торговли (распределительные центры, фулфилмент-центры, dark store, ПВЗ), объем инвестиций в этот сегмент составил 34,8 млрд руб., по данным ГК «БестЪ». Также среди лидеров по интенсивности развития — коворкинги и гибкие офисы, загородные комплексы для аренды и глемпинги, каждый из сегментов вырос на 14%. По данным аналитиков ГК «БестЪ», на втором месте по объему инвестиций — сервисные апарт-отели — 24,4 млрд руб., данный сегмент вырос на 10% по отношению к предыдущему году. Какие тренды будут влиять на рынок недвижимости в 2025 году, и как повысить доходность объектов — обсудили эксперты BestBreakfast1.
Работаем с тем, что есть
Рост себестоимости строительных работ и заградительные ставки по кредитам не позволяют оперативно строить новые объекты под современные запросы клиентов. Поэтому на рынке наблюдаются различные подходы к повышению эффективности управления уже действующими объектами. «По нашему опыту формула адаптации объекта к изменениям на рынке сегодня включает в себя: анализ наилучшего использования объекта и участка, комплексную маркетинговую концепцию, инвестиционно оправданный «смарт-дизайн», проект управления и эксплуатации, эффективное управление и эксплуатация, брокеридж и цифровизация, — перечисляет партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») Станислав Ступников. — Покупателями коммерческой недвижимости все чаще становятся собственники и руководители IT-компаний, что также стимулирует запрос на цифровизацию объектов».
Подход к управлению объектами недвижимости меняется в том числе и из-за смены предпочтений основного потребителя, обусловленной активным выходом на рынок представителей более молодых поколений. «Зумеры», люди, родившееся в 1995-2010 годах, ориентированы на потоковое потребление, более мобильны по сравнению с более старшими поколениями и ценят насыщенную жизнь, отмечает профессор факультета социологии СПБГУ Дмитрий Иванов.
Тенденцию на смену привычных приоритетов подтверждают и участники рынка недвижимости. «Возраст наших арендаторов и гостей очень зависит от объекта. Если говорить про бизнес-центры, то после ротации и повышения ставок наш основной арендатор — это IT-компании, что отражается и в требованиях к офисной среде. Для более молодой аудитории, которая составляет 80% сотрудников в IT, важен не вид из окна, воздухообмен здания или нагрузка на перекрытия, а наличие инфраструктуры. И это не только кафе, рестораны и магазины, но и театры и прочие объекты, связанные с эмоциями», — подчеркиваетгенеральный директор управляющей компании инвестфонда Jensen Group Дмитрий Абрамов.
В тренде редевелопмент и многофункциональность. «В своем проекте мы 50% отдали под апарт-отель, а оставшуюся половину спроектировали под коммерцию, торговлю, бутики и галерею искусства. Многофункциональные объекты более успешны и перспективны», — приводит пример руководитель проекта «Моско» («Океан Девелопмент») Вячеслав Батаков.
«Искусство девелопмента в том, чтобы создать многофункциональный объект в конкретном месте, конкретном пространстве, — подчеркивает генеральный директор ГК Formula City Юрий Грудин. — Девелоперу нужно знать подходы, как сбалансировать проект за счет разных функций и привлечь свою, платежеспособную аудиторию. В своих проектах, например, мы реализуем концепцию well-being [от анг. благополучие]».
Инвестиции с поправкой на возраст
Одним из ключевых вопросов мероприятия стало обсуждение популярности вложения средств в недвижимость среди разных поколений.
Большинство экспертов напомнили, что для успешного инвестирования в недвижимости необходим опыт и профессионализм. «Чтобы заработать на недвижимости, надо либо играть в долгую, либо быть умным. Объясню на элементарном примере: если вы продаете нежилой объект недвижимости, вы должны заплатить государству 60% от суммы сделки в виде налогов (25% — налог на прибыль, 20% НДС, 15% — налог на дивиденды). На биткоине можно заработать быстрее и больше, поэтому это более популярно. Поэтому на рынке недвижимости выживают только профессионалы либо те, кто готов играть в долгую. И это приводит нас к возрастному цензу и объясняет, почему люди в возрасте больше склонны инвестировать в недвижимость: им это более привычно и у них уже есть соответствующий опыт», — поясняет Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры».
И несмотря на то, что недооцененных активов становится все меньше, поле для деятельности все равно есть, уверен собственник «БС Арт Дев» Александр Басалыгин. «Достаточно большой потенциал у объектов, которые достаются по наследству непрофильным инвесторам. Но тут для инвестора важно правильно выбрать консультанта, который поможет спланировать жизненный цикл объекта и настроить все вопросы управления», — добавляет он.
Для решения этой задачи непрофильные инвесторы привлекают профессиональные управляющие компании. «Задачи, с которыми клиенты обращаются к нам, чаще всего максимально простые и жизненные — сохранить капитал и приумножить его, — говорит заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ» Ольга Маслова. — Это особенно актуально для семейных и личных фондов, когда речь идет о наследовании бизнеса. Передавая в фонд капитал и активы, бенефициар консолидирует разрозненное имущество в едином центре управления, которым выступает УК. Это позволяет оптимизировать процессы управления и заранее, без конфликтов, выбрать оптимальный и комфортный сценарий наследования, учесть интересы семьи и бизнес-партнеров. В момент перехода наследственных прав профессиональные управляющие обеспечат бесперебойную работу бизнеса и получение дохода. А если наследники не хотят или не готовы участвовать в операционном управлении семейными предприятиями, продолжат это делать на протяжении существования личного фонда. Обеспечение безопасности и стабильности семейных активов, переданных в фонд, — приоритет управляющей компании».
Собственники и девелоперы коммерческой недвижимости активно ищут новые идеи, форматы и стратегии для повышения стоимости и доходности своих объектов. Те, кто сможет адаптировать свои активы к меняющимся условиям рынка, оставаться открытыми новым технологиям и гибко реагировать на изменения в потребительских предпочтениях, действительно овладеют искусством повышения доходности независимо от рыночной конъюнктуры.
Модераторами мероприятия выступили Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» и Мария Элькина, архитектурный критик, писатель и автор ТГ канала «Город, говори». Организаторы: ГК «БестЪ», «МТЛ. Управление активами».
При поддержке: «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ООО «УК «ДОХОДЪ», Premium Life Group2, AM. PM3 и «Гласскон». PR-партнер «Репутация». Деловой партнер РБК Петербург.
1BestBreakfast — Бест Брекфаст;
2Premium Life Group — Премиум Лайф Групп;
3AM. PM — Ай Эм Пи Эм.
18+
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:F7NfYUJCUneRGyrwM4hW