Одно из востребованных направлений инвестиций россиян в зарубежную недвижимость — Дубай. По данным Nikoliers, по итогам трех кварталов 2024 года объем продаж жилой недвижимости в эмирате увеличился на 52% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года, годовой рост арендных ставок составил около 23%. Однако инвестировать в дубайскую недвижимость нужно с умом — предложений много, но ожидаемую доходность обеспечит только проект с качественной концепцией в правильно выбранной локации. Рассмотрим особенности проектов для инвестирования на примере проектов компании Orange Group.
Востребованный формат
Первым объектом Orange Group в Дубае стал дом на 115 апартаментов, который компания приобрела для реконцепции и последующей продажи. «Идея была повторить опыт, который у нас уже есть в мире, и сделать отель краткосрочного пребывания. Но затем в процессе реализации мы поняли, что людям в Дубае очень не хватает социализации. Основной костяк жителей — «цифровые кочевники» — люди, которые приезжают перезимовать, поработать, релоцироваться, поискать себя. И для того, чтобы комфортно себя чувствовать, им приходится искать круг общения», — отметила директор бизнес-юнита Orange Estate Management Лилия Богатырева.
Компания планирует использовать этот опыт и знания в новых проектах, изначально делая упор на утолении «социального голода» цифровых кочевников и создавая совместные общественные пространства для работы, досуга и знакомств. «Мы уже применили это на практике в нашем доме и получили хороший результат. Несмотря на то, что обычно среднесрочная загрузка считается менее интересной с точки зрения арендной ставки, проект выигрывает за счет того, что мы дали добавленную стоимость в виде совместных мероприятий и возможностей для социализации», — рассказала Лилия Богатырева.
Архитектура и локация: местные реалии
Понимая, что формат коливингов работает и очень востребован в Дубае, компания приняла решение создавать новые проекты «с нуля», изначально закладывая соответствующие планировки и необходимое количество общественных пространств. Первым этапом такого проекта является поиск участка для строительства в подходящей локации.
«Рынок Дубая очень своеобразный, его надо понимать. Для меня самым удивительным отличием стало то, что здесь открытие метро в локации может не увеличить стоимость недвижимости, как в России, а уменьшить, потому что жители Дубая передвигаются на машинах, а метро дает возможность доступа в локацию для низкоквалифицированных работников. Но это работает только для новых районов, которые только застраиваются. Старые районы более понятные, но земли там мало, и она дорогая. И таких нюансов много», — отметила Лилия Богатырева.
Одна из перспективных локаций, по мнению специалистов компании, — район Al Satwa. Это сложившийся деловой район, где находится несколько крупных финансовых центров, 4-5-звездочные отели известных брендов, многие государственные учреждения, совсем рядом — знаменитая башня Burj Khalifa и огромный торговый центр Dubai Moll. На расстоянии 15-20 минут ходьбы — несколько пляжей.
Наличие земли в собственности девелопера — важный аспект при выборе объекта для инвестиций. Покупка земли позволяет зафиксировать 40% стоимости всего проекта, что снижает зависимость финансовых результатов от динамики цен на строительство и материалы.
Компания планирует покупать земельные участки и вкладывать в каждый проект в Дубае от 40% его бюджета. На оставшуюся часть она готова принять инвесторов, готовых вложить от 200 млн руб. В таком случае доходность для них к моменту сдачи здания в эксплуатацию и открытия отеля прогнозируется на уровне 60% за три года реализации проекта.
Акцент на «социальный голод» диктует архитектурные и планировочные особенности проекта. По мнению специалистов Orange Group, общественные пространства могут занимать свыше 40% общей площади коливинга. Это могут быть, например, коворкинг, игровая, библиотека, кинотеатр, переговорные комнаты, помещения для занятий йогой, кафе, бар, бассейн. При этом для самих апартаментов большая площадь не нужна — здесь востребованы компактные функциональные планировки, преимущественно студии.
Нюансы для инвестора
Интерес к доходной недвижимости в Дубае опирается, в том числе, на стабильность валюты — дирхам привязан к доллару — и мощную государственную поддержку девелопмента. Согласно Генеральному плану развития Дубая, эмират нацелен увеличить свое население до 6 млн человек к 2040 году.
Дополнительным плюсом для инвестора будет наличие профессиональной управляющей компании для объекта недвижимости. В частности, такая компания действует в составе Orange Group. «Стратегическая цель — развитие нашей собственной операционной отельной сети, которая уже имеет хорошие результаты работы в четырех городах мира. И мы не скрываем, что сами кровно заинтересованы в сдаче объектов и получении прибыли от них после передачи в аренду юнитов нашей управляющей компанией izzzi», — подчеркнула Лилия Богатырева.
В портфеле компании на данный момент проекты строительства и отельного управления в трех странах. В общей сложности Orange Group управляет более 250 тыс. кв.м недвижимости. Компания реализовала и открыла четыре отеля и два комплекса апартаментов в Санкт-Петербурге и один комплекс апартаментов в Дубае. В стадии реализации — отель в Москве и новый комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге, компания также планирует расширение деятельности в Дубае.
Реклама. Рекламодатель ООО «АПРИОРИ», orangegroup.global, erid:F7NfYUJCUneRGyQs9hnd