Доля сервисных апартаментов ежегодно растет. Если рассматривать российский рынок в целом, то по данным «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ») на стадии реализации находятся около 850 проектов строительства, реконструкции или модернизации объектов гостеприимства, из них 405 проектов (почти 48%) реализуются с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. «Статистика привлечения проектного финансирования говорит, что почти половина гостиничных объектов реализуется через продажи номеров частным инвесторам на стадии строительства. Популярность формата апарт-отелей среди девелоперов очевидна», — отметил на BestBreakfast1 генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО) Николай Антонов. При этом законодательно апарт-отели находятся в своеобразной «серой» зоне, и данный формат недвижимости часто не вызывает доверия у администраций различных регионов. Практически все эксперты, принявшие участие в беседе, предлагали различные варианты стандартизации, которые сделают рынок апарт-отелей более прозрачным.
Востребованный формат
По данным аналитиков «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ») более 75% апартаментов, представленных на рынке Петербурга, являются сервисными. На данный момент в стадии строительства находятся 46 объектов и еще 68 апарт-отелей — на стадии реализации. «Если посмотреть на объем ввода гостиничной недвижимости в Петербурге, то 82% от всего номерного фонда придется на апартаменты. Петербург по праву считается столицей сервисных апарт-отелей, и мы готовы делиться своим опытом», — прокомментировал Николай Антонов.
Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City, основатель апарт-отелей Well таке отмечает высокую востребованность формата. «Мы видим на деле, по заполняемости своих проектов, что апарт-отели нужны людям. Преимуществ у этого формата множество. Помимо создания качественного, востребованного номерного фонда, мы еще формируем дополнительные рабочие места. Любой сервисный апарт-отель — это целый штат персонала, который его обслуживает, а значит рабочие места в конкретном муниципальном округе или районе. Для девелоперов же важно, чтобы мы могли продолжать строить апарт-отели по 214 ФЗ».
Юридический аспект
Один из ключевых блоков дискуссии был посвящен юридическим вопросам. Эксперты обсудили варианты структурирования сделок, вопросы формализации отношений с различными видами инвесторов, механизмы управления собственностью в апарт-отелях, а также специфику налогообложения объектов гостеприимства.
Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры»: «В 2025 году увеличится налог на прибыль, поэтому основной вопрос — как мы будем структурировать сделки. Девелоперам при реализации проектов апарт-отелей по ДКП следует обратить внимание на несколько аспектов и учесть риски применения закона о защите прав потребителей, в том числе в части неустоек при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию».
Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ» выделила несколько характеристик закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые могут быть востребованы девелоперами и управляющими сегмента апартаментов. «Во-первых, это удобная юридическая форма для консолидации разноплановых активов. В его состав можно включить земельные участки, доходную недвижимость, строящиеся и уже возведенные объекты. Эти активы, равно как и имена его бенефициаров-пайщиков, будет обезличены в публичных госреестрах и на сайте Банка России. Так ЗПИФ гарантирует конфиденциальность своих владельцев, а также защищает имущество от претензий третьих лиц в судебных спорах и делах о банкротстве. Во-вторых, ЗПИФ позволяет оптимизировать налогообложение. Фонд не является юридическим лицом и обязанность платить налог возникает только в момент выплаты дохода инвесторам, поэтому все полученные средства (например, арендные доходы), можно полностью реинвестировать. Это особенно удобно, когда в составе фонда сеть или несколько отелей: прибыль, полученную из успешных объектов, можно реинвестировать на поддержку нуждающихся. Так можно последовательно развивать новые проекты, используя средства, полученные от предыдущих инвестиций».
Цифровая трансформация
Для оптимизации расходов на управление и повышения эффективности апарт-отелю необходимо оцифровать три бизнес-процесса, уверен руководитель компании Proptech Solutions Роман Блонов. «Первый из них — это коммуникация с гостем. Здесь помогут различные мобильные приложения — цифровые консьержи, через которые гость ведет коммуникацию с ресепшен и персоналом отеля. Цифровые консьержи позволяют отелю увеличивать доход и повышать средний чек и удовлетворенность гостя. Но коммуникация с гостем не будет эффективной, если не оцифровать все сервисные службы в отеле — ресепшен, техники, горничные. Оцифровка работы сервисных служб дает отелю главное преимущество — контроль за качеством и скоростью выполнения заявок. И третий бизнес-процесс, который в апарт-отелях требует оцифровки, это оцифровка коммуникации с инвесторами. Финансовый сектор уже давно и успешно работает с приложениями для инвестиций. В сфере недвижимости личный кабинет нужен для того, чтобы управляющая компания могла наладить коммуникацию с инвесторами, повысить доверие и сделать свою работу и отчетность максимально информативной и прозрачной», — отмечает он.
При этом большинство апартаментов с точки зрения сервиса и комплектации находится в более сложной ситуации, чем классические отели, говорит Андрей Бочкарев, директор направления Спецпроекты компания Ormatek. «На это существенно влияют два фактора: больший по сравнению с классическими отелями номерной фонд и практически безальтернативное использование привлеченного персонала для клининга. С точки зрения комплектации апарт-отели ограничены стоимостью пакета оснащения. Есть психологическая отметка — соотношение стоимости пакета оснащения к стоимости юнита, — говорит эксперт. — В этом плане апарт-отели проигрывают классическим отелям, где все-таки один собственник. При этом возможность предлагать инвестору несколько пакетов комплектации и на цифрах показывать на сколько дороже можно будет сдавать номер с улучшенной комплектацией позволяет застройщику расширить предложение на этапе продаж, а инвестору влиять на уровень будущей доходности своего апартамента. Однако важно учитывать риски с комплектацией. Сегодня 90% поставщиков не готовы фиксировать цены на длительный срок. Решением может стать включение в стоимость пакета оснащения стоимости аренды склада для хранения готовой продукции или материалов для комплектации, что поможет избежать риска критического упрощения пакета оснащения, а, значит, и конечного продукта из-за инфляции».
В продолжение делового завтрака состоялся круглый стол «Создание легитимного правового поля для рынка апарт-отелей».
Организаторы: ГК «БестЪ», «МТЛ-Апарт» и Межрегиональная Ассоциация Апарт-Отелей (МААО).
При поддержке экспертов в области недвижимости: «Качкин и Партнеры», АО «ПСКБ Банк», ОРМАТЕК, УК «ДОХОДЪ», Premium Life Group2, Proptech Solutions, AM.PM3 и Гласскон.
1BestBreakfast (18+) — БестБрекфаст;
2Premium Life Group — премиум лайф групп;
3AM.PM — ай эм пи эм.
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:F7NfYUJCUneP4zziTrwS