Участники BestBreakfast (18+) обсудили, как вернуть такую недвижимость на рынок и начать зарабатывать, даже при условии, что у объекта низкий уровень ликвидности: правовые ограничения, слабые продуктовые и маркетинговые характеристики, конструктивные особенности или моральный изноc.
Сокращение неликвида
«Статистика показывает, что количество «неудобной» недвижимости в Петербурге сокращается: в этом году на 15% по отношению к 2023 году, — отметила Мария Сумарокова, генеральный директор сеть коворкингов и гибких офисов Page. — А это значит, что объекты ревитализируются, собственники дают им новую жизнь. Функционал, который приобретают объекты после реконцепции, зависит от исходных параметров здания и наличия ограничений. Основные форматы приспособления недвижимости к новой функции — офисы (занимают 12% рынка), коворкинги (8% рынка), event— и образовательные пространства (по 10% на каждый сегмент), фитнес (8% рынка), апарт-отели и фудхолы (по 7%), а также дарксторы (5%). Тренд на вовлечение в оборот сложных объектов будет развиваться и дальше, у Петербурга большой потенциал».
Современные тренды в строительстве позволяют реализовывать проекты приспособления зданий, которые еще 30 лет назад были невозможны, считает Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций, университет ИТМО. «Факторы, учитываемые строительными компаниями при возведении жилых и коммерческих зданий, значительно изменились за последние 20-30 лет. Развитие технологий, в частности применение BIM, для проектирования и управления строительством, позволяет проектировать многофункциональные пространства, которые могут адаптироваться к изменяющимся потребностям пользователей», — отмечает он.
Особенности покупки и модернизации
Несмотря на то, что правовое регулирование строительной отрасли значительно ужесточилось, государство реализует целый ряд программ, направленных на вовлечение сложной недвижимости в оборот, уточняет Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры». «Одна из особенностей программы преимущественного выкупа объектов состоит в том, что нельзя выкупить здание в неудовлетворительном состоянии, когда оно стоит дешево. То есть инвестор должен сначала вложить собственные средства для приведения объекта в порядок, и только потом он сможет его выкупить, причем стоимость объекта естественным образом возрастет. Поэтому покупать такие объекты не очень выгодно. Что касается оспаривания оценки, которую ГУИОН назначает для объекта при выкупе городского имущества, то, несомненно, это возможно, но нужно предварительно оценить реалистичность этой возможности. Закон предусматривает процедуру оспаривания оценки. При этом предпринимателям не стоит забывать, что программа выкупа предусматривает рассрочку на 5 лет с начислением 1/3 ключевой ставки на дату принятия решения о продаже такого объекта, и даже при текущих ставках приобретение имущества по этой программе может быть выгодно. То есть стоит сначала посчитать экономику проекта, а потом уже принимать решение».
Несмотря на привлекательные локации, в которых расположены многие исторические объекты, их приспособление под современную функцию накладывает на инвестора и девелопера целый ряд ограничений. «При запуске объектов в исторической части города, собственники объекта сталкиваются с проблемой подключения к современным сетям связи. Инфраструктура зачастую не соответствует требованиям оператора и требует восстановления, что может привести к увеличению затрат, но на раннем этапе проекта такие риски можно минимизировать», — говорит представитель «Ростелекома» Святослав Грязнов.
«Для девелопера вопрос эффективного приспособления исторических зданий под современное использование упирается в состояние здания, возможность подключения к сетям, а также степени их изношенности. Зачастую девелоперу приходится заниматься модернизацией сетей и это оказывает существенную нагрузку на экономическую эффективность проекта», — подтверждает Заза Паксадзе, генеральный директор строительной компании «Союз Девелопмент».
Но сложная недвижимость не ограничивается центральными локациями. В спальных районах также есть морально устаревшие объекты, требующие реновации: здания паркингов, торговые центры, бывшие АТС. И в центре, и на периферии сегодня создаются новые актуальные и доходные форматы, которые делают привлекательным не только сам объект, но и зачастую меняют окружение.
Перспективы сегмента
«Важно создавать проекты, не зависящие от локации, а создающие ее, — уверен Станислав Ступников, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»). — За счет чего: провести анализ наилучшего использования, не бояться новых форматов, делать проект многофункциональным и интегрировать общественные пространства, а также заранее готовить проект эксплуатации и управления. С целью усиления нашей услуги по управлению активами мы начали сотрудничество с УК «ДОХОДЪ», что позволит расширить предложение услуг для наших партнеров — инвесторов и собственников объектов недвижимости, для которых важно не только качественное создание, управление объектом и его доходностью, но и возможность использовать современный механизм ЗПИФ для управления такими активами».
В заключении беседы Александр Басалыгин, основатель «БС АРТ ДЕВ» подчеркнул, что в сложных объектах, в неочевидных проектах, а также в проектах, которые являются памятниками архитектуры, всем сторонам очень важно поддерживать живой разговор и находить компромиссы. И как можно больше общаться, дабы найти их.
Организаторы: ГК «БестЪ», сеть коворкингов и гибких офисов PAGE. При поддержке экспертов и партнеров в сфере коммерческой недвижимости: «Качкин и Партнеры», АО «ПСКБ Банк», «Ростелеком», УК «ДОХОДЪ», Premium Life Group, Terra, AM PM, ГЛАССКОН, РЕКОЛ и Университет ИТМО. Деловой партнер РБК Петербург.
BestBreakfast — БестБрекфаст, Terra — терра, AM PM — ай эм пи эм, Premium Life Group — премиум лайф групп
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid:F7NfYUJCUneP4VtUpMzG