Петербург по праву удерживает статус культурной и гастрономической столицы, но при этом находится лишь на третьем месте по туристической привлекательности. Поэтому как считает Алексей Мусакин, управляющий партнер Cronwell Hospitality Group и вице-президент Российской гостиничной ассоциации, тренд для развития туризма в городе открытый. По словам Георгия Рыкова, генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость», государство обращает внимание на отрасль гостеприимства и пытается стимулировать ее развитие, но главная его задача — создавать нормальные условия для бизнеса.
Гибридная недвижимость
Наиболее перспективным сегментом Георигий Рыков считает гибридную недвижимость, сочетающую сразу несколько функций и таким образом позволяющую диверсифицировать риски. Одним из таких активно развивающихся форматов недвижимости, набирающим популярность у туристов, являются апарт-отели и рекреационная недвижимость.
По данным аналитиков «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «БестЪ») на данный момент анонсирован ввод 18 новых апарт-проектов общим номерным фондом 4,9 тыс. юнитов, этот сегмент привлекает внимание многих инвесторов и гостей города. Ввод всех анонсированных объектов может увеличить долю сервисных апартаментов в структуре предложения городских средств размещения с 35% до 46%. При этом сами проекты апарт-отелей сильно отличаются как по инфраструктуре, так и по предоставляемому сервису, а на качество конечного продукта влияет множество факторов.
«Город без комфортной внутренней среды — мертвый город, — говорит Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ»). — А внутренняя среда создается двумя условиями: материальной составляющей — локация и объекты недвижимости с интересным форматом и продуманной концепцией и нематериальной составляющей — это «атмосфера» или «культурный код». Когда мы готовим концепцию нового апарт-отеля и выводим его на рынок, мы обязательно учитываем эти два фактора. А также следим за трендами и активно их используем».
Одни из ключевых трендов сегодня — развитие рекреационных туристических форматов и приспособление старых зданий под апарт-отели, добавляет он.
Юридический аспект
При этом в своем развитии сегмент апарт-отлей сталкивается с юридическими проблемами. «Основная проблема, которую мы наблюдаем в отрасли гостеприимства, — противоречивый тренд на правоприменение существующих законов поддержки рекреационных объектов», — отмечает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Кроме того, власть не может отделить апарт-отели от жилья вследствие отсутствия классификации и формализованных стандартов. «Соответственно, на проекты апарт-отелей, которые фактически предоставляют гостиничные услуги, накладываются социальные обязательства. Для девелопера такие размытые условия и неопределенность в правоприменительной практике усложняют расчет экономики проекта и несут существенные риски успешной реализации проекта», — добавялет он.
В том числе поэтому профессиональные управляющие компании важно привлекать на самом раннем этапе реализации проекта, чтобы уже на этапе концепции свести риски к минимуму.
Новые магниты
Эксперты также отметили, что наравне с уже известными историческими доминантами и памятниками архитектуры Петербургу нужны новые точки притяжения, привлекающие не только туристов, но и горожан. Новые магниты — это не только большой плюс для экономики Петербурга, но и более комфортная и качественная среда для его жителей. За последние годы на рынке сформировался тренд децентрализации — неиспользуемые ранее территорий города получили новую жизнь.
«Музейно-исторический парк в Кронштадте (один из объектов туристско-рекреационного кластера «Остров фортов») — успешный пример такого «магнита», — говорит Людмила Рева, коммерческий директор «ГК Алькор». — Открывшись в 2020 году, он стал центром, вокруг которого формируется новая городская «экосистема», сочетающая историю и современность, дающая новые возможности для города и людей».
Парк — лишь один из объектов кластера, территория которого составляет 150 га совместно с акваторией. «Сегодня здесь также располагаются Музей военно-морской славы, благоустроенные прогулочные зоны и общественные пространства. В ближайшие годы к ним добавятся отреставрированные и приспособленные под современное использование форты «Кроншлот», «Петр Первый», «Император Александр Первый» (в их пространстве откроются рестораны, кинотеатр, винный погреб, музеи истории российского военного флота). Два малоэтажных квартала с социальной инфраструктурой и торговым променадом, а также яхтенный порт с культурно-досуговым комплексом и гостиницей — построит на территории кластера девелопер «ГК Алькор». Все объекты кластера буду соединены между собой сетью пешеходных улицы и благоустроенной набережной протяженностью 2,5 км», — прокомментировала планы по развитию территории Людмила Рева.
Главное преимущество таких многофункциональных пространств — концентрация разнообразных форматов недвижимости на одной территории, которые работают на несколько аудиторий одновременно: туристы, отдыхающие, местные жители и бизнес. Такие пространства меньше зависят от пиков туристического сезона, чем традиционные достопримечательности.
Решения на перспективу
Помимо стратегии развития туризма и индустрии гостеприимства эксперты обсудили факторы, влияющие на реализацию гостиничных и ресторанных проектов. «Для расчета эффективности затрат при поставках в отели и апарт-отели средний срок эксплуатации принимают за десять лет, — отметил Андрей Бочкарев, директор направления Спецпроекты АО «Орматек». — Поэтому вопрос не столько о цене закупки, а о цене владения на определенном временном отрезке. При таком подходе цена закупки может быть выше, но за счет некоторых свойств как, например, качество, экономичность и высокие потребительские свойства в конечном итоге проекта показывает хорошие результаты на длинной дистанции. В вопросах комплектации важно обратить внимание на грамотное проектное управление и сроки поставок. Когда мы говорим о комплектации апарт-отелей с множеством собственников и неоднородной системой номеров, разделенной между УК и под самостоятельным управлением собственниками, удобнее работать с одним ответственным поставщиком».
Технические решения тоже стоит проодумывать еще на старте проекта. «На этапе проектирования мы вкладываем средства в строительство и организацию линий связи для апарт-отелей, гостиниц, объединяем в единую экосистему все цифровые сервисы для отеля, — рассказал Максим Мишота, директор департамента продаж и обслуживания среднего и малого бизнеса «Ростелеком Бизнес». — Бесплатный и надежный Wi-Fi [локальный беспроводной доступ к сети Интернет] во всех помещениях отеля, телевидение и телефония — ключевые услуги, которые востребованы в гостиничных проектах. Важно уделить внимание безопасности данных и конфиденциальности гостей при предоставлении телекоммуникационных услуг. Если ПАО «Ростелеком» заходит в апарт-отель на этапе концепции и строительства, это помогает оптимизировать затраты застройщика как финансовые, так и временные».
*BestBreakfast — БестБрекфаст, 18+
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru, erid: F7NfYUJCUneLrWufMyxT