По определению аналитиков ГК «БестЪ», к неудобной и сложной недвижимости относят морально устаревшие производства и социальные объекты, некоторые типы исторических зданий, объекты, которые отстали от технологического процесса и морально устарели, а также объекты градостроительных ошибок и паркинги. Основные признаки неудобной и сложной недвижимости: ограниченный спрос, низкий уровень ликвидности, низкие арендные ставки и цена продажи и, самое главное, экономика владения такими объектами становится отрицательной. В то же время, эти объекты пригодны для трансформации, а потенциал рынка оценивается до 1,5 млн кв.м. Как с ними можно работать — обсудилии участники BestBreakfast.
Факторы неудобности
Основные факторы, определяющие «неудобность» объекта для инвестора и собственника — это моральный износ, конструктивные особенности, инженерная доступность и оснащенность, правовые ограничения и «ущербные» маркетинговые характеристики (в том числе локация, транспортная доступность, видовые характеристики и тп). Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») оценивает потенциал петербургского рынка неудобной и сложной недвижимости в 1,2-1,5 млн кв.м. «На данный момент основные форматы, в которые можно удачно трансформировать проблемный объект, это лофт— и креативные пространства, коворкинги и гибкие сервисные офисы, а также сервисные апартаменты. Также популярность набирают фуд-холлы, образовательные центры и культурно-досуговые комплексы. Чем более многофункционален объект, тем меньше риск для инвестора и собственника объекта», — считает эксперт.
Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета, подчеркивает, что современный город — это пространство сетей и потоков, интенсивных мест и избирательных перемещений. И общественные пространства выступают аттракторами для городских жителей.
Но для Петербурга работа с неудобными и сложными объектами при их создании становится необходимостью, учитывая плотность исторической застройки, количество промышленных объектов в городской черте, а также моральное устаревание зданий и градостроительные ошибки последних 30 лет.
«Есть разные подходы к возвращению сложной недвижимости на рынок. Наш опыт показывает, что правильная идея, как использовать сложный объект, способна увеличить его стоимость в несколько раз, — говорит председатель совета директоров ГК «БестЪ»: Андрей Лушников. — Для инвесторов и владельцев неудобная недвижимость — это возможность зайти на рынок дешевле: купить что-то недорогое и, казалось бы, плохое, добавить идею и зарабатывать дальше совершенно другие деньги. Неудобные объекты, как правило, недооценены, а значит на них можно хорошо заработать».
«Мы привыкли представлять, что неудобная недвижимость — это какой-нибудь заброшенный завод или разрушенное историческое здание, и мало кто думает, что с годами многие привычные нам объекты инвестирования устаревают или на них накладываются законодательные ограничения, — отмеает Александр Басалыгин, основатель BS Art Development Group*. — Например, встроенные помещения, которые так любят инвесторы. Показательный пример — улица Рубинштейна, ранее бывшая «ресторанной», где сейчас на некоторые помещения наложен запрет на размещение заведений общепита. Или популярные ранее у небольших инвесторов истории расселения коммуналок под хостелы или мини-отели, что сейчас законодательно запрещено».
Опыт преобразования
По опыту участников мероприятия, почти любую неудобную недвижимость можно сделать удобной. «Все зависит от функции и реализации идеи, — уверена Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и франшизы Page*: — У Page есть опыт работы и с паркингами, и с фитнес-центрами, и с неудобными встроенными помещениями в ЖК, бизнес-центры, апарт-отели и гостиницы. С точки зрения интеграции коворкингов и гибких офисных пространств в такие объекты самое главное на начальном этапе определиться с целью и задачей такой интеграции».
Идея открытия коворкинга как самостоятельного доходного бизнеса сработает при условии, что помещение не менее 600 кв м и находится в собственности. Если планируется как часть инфраструктуры для расширения сервисов и увеличения добавленной стоимости самого объекта, то важно, чтобы целевые аудитории совпадали, и само планировочное решение должно подстраиваться под целевую аудиторию и инфраструктуру объекта, отмечает Мария Сумарокова.
«В последнее время мы видим также увеличение спроса со стороны компаний на интеграцию гибких офисов как способ оптимизации затрат на аренду помещения, в таком формате важно, чтобы действующий бизнес был готов включить новую функцию в свое пространство, и инвестор понимал специфику формата, где основная часть арендаторов — это розница (частные предприниматели и команды), далеко не все готовы и умеют с этим работать. В данном случае оптимальным решением будет отдать эту задачу профессиональной управляющей компании», — резюмирует эксперт.
«В Петербурге с учетом объема исторической застройки неудобная недвижимость — это в первую очередь охраняемые здания, которые не могут использоваться по своему первоначальному назначению и находятся в очень плохом состоянии, — говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры». — С юридической точки зрения здесь есть несколько важных трендов: во-первых, появилась возможность выкупать здания-памятники. Причем выкуп возможен только зданий в «удовлетворительном» состоянии, а до момента приведения объекта в надлежащий вид здание арендуется. Тут есть вопрос к определению «удовлетворительного состояния» здания: в законе нет четких критериев, а значит, в выкупе может быть отказано, что создает для инвесторов дополнительные риски. Второй тренд — это изменение в законодательстве, касающееся вспомогательных объектов недвижимости, по которому такие объекты могут располагаться на смежных участках. И это открывает огромные возможности для проектов, которые ранее не могли быть реализованы».
Организаторы: ГК «БестЪ» и сеть Page. При поддержке юридического партнера «Качкин и Партнеры», постоянный банк-партнер «ПСКБ Банк»1, официальный телеком-партнер «Авантел». Партнеры: «БКС. Ультима»2, AM.PM*, Premium Life Group*, «Гласскон».
PR-партнер «Репутация». Деловой партнер «РБК Петербург».
1 «ПСКБ Банк» — АО Банк «ПСКБ»;
2 «БКС Ультима» — ООО «Компания БКС».
* BestBreakfast — Бестбрекфаст, BS Art Development Group — БС арт девелопмент групп, PAGE — Пейдж, AM.PM — ЭйЭм.ПиЭм, Premium Life Group — Премиум Лайф Груп.
18+
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru