По данным аналитиков ГК «БестЪ» динамика загрузки апартаментов увеличивается с 2020 года, и к концу I полугодия 2023 года уровень загрузки составил в среднем 60%. Лидером по количеству объектов в управлении в Санкт-Петербурге выступает компания «МТЛ-Апарт» (суммарно 8 сервисных апартаментов в управлении), на втором месте — Izzi (6 объектов в управлении), третье место разделили Becar, PSK Invest и Ye’s. Инвесторы и конечные пользователи апартаментов обращают внимание на предлагаемый сервис и обеспечение многофункциональности комплекса, отдавая предпочтение человекоцентричности.
Тренды отрасли
К основным трендам в сегменте апарт-отелей также можно отнести: увеличение доли реновации (когда старый фонд приспосабливается под апартаменты), рост количества реконцепций объектов с назначением БЦ и ТЦ в апартаменты, тренд на биофилию — эргономичное озеленение.
«На протяжении последних пяти лет показатель ADR [ Average daily room rate — средняя стоимость одного юнита] для апартаментов Санкт-Петербурга держался на высоком стабильном уровне, в том числе за счет внутреннего туризма, который получил развитие в пандемию и продолжает набирать обороты. При этом сам формат апарт-отелей продолжает совершенствоваться, становясь все более многофункциональным для арендаторов и гостей апарт-отелей и инструментом повышения доходности для собственников зданий, требующих реконцепции или реновации», — считает Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт».
Практически все эксперты отмечают активное развитие формата. На рынке гостиничных операторов появилось достаточное количество крупных и известных игроков, на данный момент под профессиональным управлением в Санкт-Петербурге находится 22 действующих сервисных апарт-отеля и 22 строящихся.
«Рынок апартаментов готовится к росту в городах, поскольку этот сегмент имеет большую перспективу, — говорит генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. — Но я думаю, что одна из ключевых тенденций — это развитие загородного рынка апартаментов, поскольку спрос на такой формат есть, а предложение практически отсутствует. Новое поколение не хочет быть обременено недвижимостью и предпочитает мобильность, при этом уделяя внимание здоровому образу жизни и ценя преимущества жизни вне мегаполиса. Загородные сервисные апартаменты могут удовлетворить формирующийся спрос и при этом показать приемлемую для инвесторов доходность».
Особенности регулирования
Тем не менее, у формата есть и свои особенности, на которые инвесторам стоит обратить внимание. «НДС — самое основное изменение, влияющее на сегмент апартаментов в среднесрочной перспективе, — подчеркивает Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры». — Но тут нужно помнить, что НДС применяется не на полную сумму инвестиций, а только на часть, касающуюся услуг застройщика. То есть застройщику необходимо грамотно подойти к экономической части проекта и правильно структурировать бизнес».
Другой важный аспект — изменения в Генплан. «Применительно к Петербургу мы ждем изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), потому что Генплан уже близок к утверждению, а правила землепользования и застройки для нас еще некая «черная дыра», — говорит Дмитрий Некрестьянов. — И какие будут социальные обременения, влияющие, в том числе, и на апарт-отели, еще неизвестно».
Пока на развитие этого сегмента больше влияет экономика: процентная ставка, возможность открытия кредитной линии и т.п. С точки зрения законодательных ограничений, власти пока еще не определились, как регулировать сегмент апарт-отелей, отмечает эксперт. «Связано это с множественностью форматов: псевдо-жилье и сервисные апарт-отели — совершенно разные форматы, которые могут разделить профессионалы, но законодательно это сделать очень сложно. Рынок живет с этой проблемой уже много лет», — добавляет Дмитрий Некрестьянов.
«В условиях увеличения нагрузки на застройщика и увеличения операционных издержек все чаще встает вопрос о снижении затрат, — говорит технический директор «Эделинк» Игорь Пигин. — Но мы всегда своим партнерам задаем вопрос: вы хотите меньше тратить или больше зарабатывать? Я сторонник второго, выбирать решения, разработанные специально для сегмента сервисных апартаментов, которые помогают профессионалам рынка зарабатывать, а также получать максимально достоверные данные. К автоматизации продукта надо подходить не менее ответственно, чем к строительству».
Организаторы: ГК «БестЪ», «МТЛ-АПАРТ». При поддержке юридического партнера «Качкин и Партнеры», постоянный банк-партнер «ПСКБ Банк»1, официальный телеком-партнер «Авантел». Официальный партнер «Эделинк». Партнеры: «БКС. Ультима»2, AM.PM, «Фрегат», Premium Life Group, Carinus. PR-партнер «Репутация».
Официальный деловой партнер «РБК Петербург».
1. АО Банк «ПСКБ»;
2 «БКС Ультима» - ООО «Компания БКС».
* Izzi - Иззи, Becar - Бекар, PSK Invest - ПСК Инвест, Ye’s - Йес, AM.PM - ЭйЭм.ПиЭм, Premium Life Group - Премиум Лайф Груп, Carinus - Каринас. PR-партнер - пиар-партнер.
18+
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru