События последних 3 лет существенно повлияли на покупательское поведение, в том числе на рост электронной торговли, что отразилось как на самих ретейлерах, так и на складских и торговых комплексах. Участники ежегодного делового завтрака BestBreakfast (категория 18+) обсудили перспективы и возможные точки роста для ретейла, торговой и складской недвижимости, а также поделились опытом, как девелоперам и ретейлерам получить максимальную выгоду от изменений, какую стратегию развития выбрать и к каким трендам присмотреться внимательнее.
Рост спроса
По данным аналитиков ГК «БестЪ» именно ретейл формирует основной спрос на складские площади. Оборот розничной торговли с января по август текущего года в России составил 29,9 трлн. руб., что на 7,8% больше чем в тот же период прошлого года. По итогам года, прогнозируется, что оборот розничной торговли достигнет уровня в 45-47 трлн. руб., что на 8-10% больше, чем в 2022 году. При этом Санкт-Петербург в последние 2 года показывает динамику розничного товарооборота чуть ниже, чем по стране в целом. «Мы прогнозируем по итогам года рост товарооборота в Петербурге на 5,6% по отношению к предыдущему периоду, — говорит генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. — По показателям товарооборота на душу населения Петербург находится на 4 месте, уступая Москве, Сахалинской и Московской областям».
Наиболее активно развивается сегмент электронной коммерции, оборот которой растет на 20-50% ежегодно. Лидеры по обороту — крупные маркетплейсы, через них проходит около 70% товарооборота интернет-торговли.
Именно маркетплейсы являются основным драйвером развития складского сегмента, подчеркивает партнер и руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко. «По нашим подсчетам, на текущий момент сегмент e-commerce в Санкт-Петербурге использует порядка 1,2 — 1,3 млн. кв.м.: это и распределительные центры, и пункты выдачи, количество которых удвоилось за последние 2 года и составляет на данный момент более 5,5 тыс., фулфилментцентры и дак-сторы. В ближайшее время мы увидим увеличение объема строительства складских пространств, обусловленное дальнейшим развитием интернет-торговли».
Принудительная виртуализация торговли
По мнению Дмитрия Иванова, профессора Санкт-Петербургского государственного университета и Российской академии народного хозяйства и государственной службы, происходит принудительная виртуализация ретейла. «Если в 2018 году на долю онлайн-покупок приходилось 5% от всего объема продаж, то в 2022 — уже 12%. И доля маркетплейсов в этом объеме постоянно растет. Но этот рост тормозится нехваткой физического опыта, бедностью виртуальной реальности. Поэтому будущее за «бесшовными» моделями потребления, когда маркетплейсы и пункты выдачи превращаются в новые гипермаркеты и ТРК».
Директор по развитию Melon Fashion Group Игорь Мальтинский говорит, что такая перестройка рынка уже началась. «Последние полтора года происходит серьезная трансформация офлайн-рынка, увеличивается сегментация и растет конкуренция, в основном, между российскими игроками (брендами). Также развивается взаимодействие с e-commerce: ретейлеры активно развивают собственные интернет-магазины как канал продаж и расширяют присутствие на крупных онлайн-площадках. При этом основные маркетплейсы постоянно пытаются продавливать всем, без исключения, продавцам свои коммерческие условия, тем самым постоянно ухудшая экономику ретейлеров. Самая важная составляющая — сбалансированное развитие офлайна и онлайна. При этом, общий результат эффективности работы всего рынка ретейла напрямую зависит от того, как будет меняться экономическая ситуация».
Площади для развития
По словам председателя совета директоров «Теллус групп» Елены Смотровой — один из барьеров на пути развития — отсуствие возможности долгосрочного планирования по развитию складских и промышленных объектов. «В настоящее время главным преимуществом любого промышленного объекта будет универсальность и возможность изменяться. Например, по нашему проекту еще в августе себестоимость строительства была 70 тыс. руб/кв.м., а сейчас она составляет уже 100 тыс. руб./кв.м. Поэтому все девелоперы индустриальной недвижимости очень аккуратно подходят к реализации новых проектов. Тем не менее, мы продолжаем развитие, и у нас будет достаточно большой новый блок light-industrial [помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве - ред.]. Я считаю, что у этого формата больший потенциал развития, чем у классических складов. В том числе и благодаря импортозамещению», — говорит эксперт.
Так, на территории ИП «Кола» предполагается создание нескольких функциональных зон с единой инженерной и транспортной инфраструктурой, которая уже представлена на объекте. Общая площадь застройки 600 тыс. кв.м. из которых 250 тыс. кв.м. склады и 350 тыс. кв.м. промышленных предприятий. «Непосредственно по границе индустриального парка начинается строительство нового микрорайона с предположительной застройкой в 1,5 млн. кв м жилья. Исходя из этого на базе ИП возможно строительство других объектов коммерческой недвижимости — общепита, современных рынков, апарт-отелей, новых торгово-развлекательных площадей», — полагает Елена Смотрова.
Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами Управляющая компания MLP, уверен, что разгон рынка уже состоялся, но необходим пересмотр спроса. «Скорее всего, наблюдаемая нами последние 3 года, волна спроса схлынет уже в ближайшие 6-9 месяцев. Похожую ситуацию мы уже наблюдали в 2009, в 2014 годах, когда после активного спроса начали освобождаться логистические площади. Я уверен, что по определенным площадкам будет просадка уже в первой половине 2024 года. Разница текущей ситуации с тем, что было 2009 и 2024 году состоит в том, что если тогда амплитуда ставок между площадками с неэффективным расположением и эффективным составляла соответственно $90 и $130., то сейчас она может быть гораздо больше 4,5 тыс. руб. triple net [тройная чистая аренда или нетто-аренда - ред.] и 10 тыс. руб. triple net, т.е. в 2- 2,5 раза. Предлагаться к аренде будет тот объем, который уже был построен, при этом конкуренция за потребителя усилится. В этих условиях целесообразность девелоперам строить спекулятивно очень сомнительна. Именно поэтому крупные маркетплейсы самостоятельно строят или подписывают договоры на built-to-suit [строительство под конкретного заказчика] с подрядчиками. Я бы посмотрел результаты I квартала 2024 года, что будет происходить с оборотами операторов и не только крупных маркетплейсов», — отметил Глеб Белавин.
Налоговая и законодательная база
Другой важный элемент развития — регулирование. Как отметил партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, сегодня есть несколько серьезных факторов, влияющих на налоговую нагрузку на предпринимателей.
«Во-первых, происходит достаточно серьезное давление на сетевой бизнес в части оптимизации налогов, связанных с дроблением бизнеса. Налоговое администрирование существенно ужесточилось, и вероятность доначисления налогов, а также выставления пеней и штрафов весьма велика. Налоговая нагрузка будет расти, поэтому важно на начальном этапе создания структуры организации продумывать эффективные механизмы, учитывающие дальнейшее развитие компании. Во-вторых, мы по-прежнему находимся в ситуации неопределенности с повышением кадастровой стоимости коммерческих объектов, что напрямую отразится на налоговой нагрузке», — заключил он.
Организаторы: ГК «БестЪ» при поддержке генерального партнера Tellus Group и индустриального парка «Кола», официального партнера УК MLP, постоянного банк-партнера «ПСКБ Банк», юридического партнера «Качкин и Партнеры», официального телеком-партнера «Авантел».
Партнеры: «Гласскон», «Фрегат», «БКС. Ультима» и «МТЛ.Управление активами».
PR-партнер «Репутация». При информационной поддержке Arendator.ru, Недвижимость и строительство Петербурга, Центр «Мой бизнес» Санкт-Петербург (Центр развития и поддержки предпринимательства) и «Ведомости Северо-Запад». Официальный деловой партнер — РБК Петербург, официальный радио-партнер — Business FM в Санкт-Петербурге.
*MLP - ЭмЭлПи, Tellus Group – Тэллус Груп, Business FM – Бизнес ФМ.
Реклама. ООО «БЕСТ. Коммерческая недвижимость+», bestgroup.ru