С января по ноябрь 2022 года объем сделок на рынке офисной недвижимости Петербурга почти на 30% превысил показатели 2021 года, подсчитали в NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg). Основными драйверами спроса стали компании нефтегазового сектора и российские IT-компании. Последние пришли на смену ушедшим международным подразделениям из IT-сферы. Как в этих условиях меняются ставки аренды и ключевые тренды, и какие новые объекты стоит ждать на рынке офисной недвижимости Петербурга — в интервью РБК+ Петербург рассказал управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
На все готовое
— Как бы вы охарактеризовали 2022 год для рынка офисной недвижимости Петербурга?
— Непростой год. После ослабления «ковидных» ограничений ситуация стабилизировалась, на рынке офисной недвижимости выросла активность, большинство компаний осознали необходимость перехода с удаленной работы в офис, появилась даже определенная нехватка качественных офисов — спрос на офисы свыше 1000 кв.м превышал количество предложений, соответственно, в начале 2022 года сформировался устойчивый рынок арендодателя. После определенных событий все резко изменилось — сегодня рынок аренды на стороне арендатора. Вакансия на сегодняшний день не такая большая, за год выросла лишь на 3%, но появились и продолжают появляться интересные офисы релоцировавшихся IT-компаний и закрывшихся в нашей стране иностранных компаний.
— Как этот год прошел для вашей компании?
— Мы занимаем 10% рынка офисной недвижимости в Петербурге, так что прочувствовали на себе все.
— Какие значимые тренды на рынке офисной недвижимости в этом году вы бы выделили?
— Клиенты с каждым годом становятся более требовательными и разборчивыми. Вкладывать сегодня собственные средства в дооборудование офиса под свои нужны или делать какой-то эксклюзивный ремонт офисов клиенты не готовы, стараются максимально снизить затраты, вносят что-то свое в минимальном количестве. В основном ищут готовые офисы с интересным ремонтом, с подходящей для себя планировкой, построенной кабельной сетью (интернет), желательно с хорошей современной мебелью, готовой кухней, гардеробом и т.д. И такие офисы в небольшом объеме сегодня есть и достаточно быстро реализовываются.
Есть изменения по площади, так, запросы от клиентов на офисы 1000 кв.м и выше перешли в основном в запросы 150-450 кв.м. Запросы на крупные офисы тоже есть, но не в объеме на начало 2022 года.
В борьбе за арендатора
— Как компании в таких условиях конкурируют за арендаторов?
— Мы всегда строим качественные офисы, но сегодня наши затраты возрастают: приходится разрабатывать и реализовывать дизайнерские решения не только входных групп и мест общего пользования, но и самих офисов. Если ранее акцент на авторский дизайн всего бизнес-центра был в основном в топовых локациях в центре, то сейчас нужно на равных вкладываться в дизайн бизнес-центров на Петроградской стороне и Васильевском острове. При этом цена ремонта за кв.м одинакова, а стоимость аренды за кв.м отличается.
— Какие элементы дизайна привносите и во сколько они обходятся?
— Мы уделяем большое внимание внешнему виду и комфорту в зданиях, это один из способов нашей борьбы за арендаторов. Мы разрабатываем дизайн-проект, делаем ремонт с использованием дорогих материалов: ковролин известных европейских марок, современные светодиодные светильники, открытые потолки — сегодня прослеживается тренд на стиль «лофт», дополнительно декорируем отдельные зоны — офис должен быть максимально привлекательным для клиента. Про срок окупаемости такого ремонта иногда даже боимся думать.
— Какие опции становятся базовыми на высококонкурентном рынке?
— Помимо интересного ремонта, дополнительная опция сегодня — небольшие арендные каникулы на переезд. Плюсом ко всему вышеперечисленному будут готовые меблированные офисы. Такой офис будет иметь успех и быстро найдет своего арендатора.
— Как меняются ставки аренды?
— С учетом высокой инфляции ставки на действующие офисы растут. На свободные офисы, конечно, арендодатели делают дисконт в пределах разумного. Хороший товар в любом случае найдет своего покупателя.
— Насколько важна локация БЦ?
— Правило недвижимости в Петербурге никто не отменял — локация, локация и еще раз локация. В отличии от Москвы, где зоны деловой активности разбросаны по районам — Тверская, Арбат, Цветной, Садовое кольцо, Павелецкий, Пресненский, Москва-сити и т.д., в Петербурге все сводится к центру города. Так что, локация плюс близость станций метро — важный пункт при выборе бизнес-центра.
Новые объекты
— Какие объекты вы запустили в этом году? В чем их преимущества?
— В июне 2022 года мы вывели на рынок уникальный бизнес-центр на Большой Морской ул., д. 32 в центре города. Это исторический особняк с вековой историей, преобразованный в современный бизнес-центр класса А.
Нами был разработан дизайн-проект приспособления исторического здания в современный бизнес-центр, продумана вся инженерия в соответствии с современными требованиями, в то же время были сохранены все особенности и исторические элементы. Подчеркнутая изысканность, красота былых интерьеров в итоге прекрасно сочетается с актуальными инженерными решениями. Так, вместе с дизайнерским ремонтом в здании реализованы современная система диспетчеризации (BMS building management system) на базе оборудования Jung (Германия), VRF-система кондиционирования Mitsubishi, система вентиляции с функцией рекуперации с возможностью подогрева и охлаждения воздуха в соответствии с погодными условиями, установлен бесшумный лифт KONE с панорамным остеклением.
Все это прекрасно вписалось в историческое здание.
— В чем преимущества этого объекта для будущих арендаторов?
— Буквально во всем, начиная с локации. Большая Морская улица стала центром деловой активности — многие компании выбирают ее для размещения штаб-квартиры. В суете городской жизни ты ежедневно прикасаешься к истории, в шаговой доступности основные достопримечательности города, огромное количество разнообразных ресторанов и главная артерия Петербурга — Невский проспект.
Каждый офис бизнес-центра «Сенатор» на Большой Морской, 32 — особенный, со своей изюминкой. Самый эффектный, пожалуй, это двухуровневый офис со стеклянным витражным куполом, коваными фермами и металлическими колоннами — когда-то здесь был операционный зал «Русского для внешней торговли банка», для которого и строили здание. На сегодняшний день этот объект как раз соответствует всем вышеизложенным пожеланиям клиента, часть бизнес-центра уже арендована.
— Какие планы у компании на следующий год?
— Планы, несмотря на нестабильный уходящий год, большие: мы готовим к выводу на рынок еще четыре бизнес-центра. Это два исторических здания в «золотом треугольнике» с шикарными видовыми характеристиками на Миллионной ул., дом 5 и 6. Сейчас занимаемся их восстановлением, реставрируем, чиним, проводим масштабный ремонт — готовим здания к новой жизни. Помимо офисов в доме № 5 хотим разместить панорамный ресторан с захватывающим видом на Неву, Троицкий мост и Петропавловскую крепость. Первый этаж планируем под стрит-ретейл — летом здесь особенно много туристов, а качественных магазинов, кофеен у Марсова поля практически нет.
Еще один объект в стадии строительства у нас на Петроградской стороне — пр. Медиков, 7. Здание много лет стояло в лесах, было завешено строительной сеткой и портило общий облик этой локации. Исторически в этом квартале размещались механические мастерские, позже территория превратилась в заводскую. Сейчас это деловой квартал с развитым бизнес-кластером недалеко от станции метро «Петроградская», поэтому мы рассчитываем, что современный бизнес-центр со стильным и продуманным дизайном будет востребован.
И в первом квартале 2023 года планируем запустить 10-этажный бизнес-центр рядом со станцией метро «Приморская» на Одоевского, 24, к.1. Васильевский остров — это тоже район, в котором мы присутствуем — у нас здесь 9 бизнес-центров. Западная оконечность Васильевского острова активно намывается и застраивается, район растет и развивается, а качественных пространств для работы не хватает. Основные фасадные работы уже закончены, сейчас ведем внутренние работы по отделке офисных помещений. Это здание в духе постмодернизма, построенное под задачи НИИ в 1979 году.
В целом, эти четыре стройки — это продолжение нашей традиции — восстанавливать то, что разрушается, и давать зданиям новую жизнь, в которой кипят рабочие процессы и находят реализацию бизнес-идеи.
Реклама. Рекламодатель: senator.spb.ru