Международный оператор AccorHotels в марте подписал с застройщиком ООО «Союз-строй Инвест» договор управления апарт-отелем в составе инвестиционного проекта STATUS. В 2021 году будет введен в эксплуатацию первый в Санкт-Петербурге комбо-отель, сочетающий в одном здании, с объединенной инфраструктурой, гостиницу «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» 4 звезды и апарт-отель «Adagio Access Санкт-Петербург Аэропорт» 3 звезды под управлением Accor. Руководитель отдела инвестиций проекта STATUS Владимир Федоров в интервью РБК+ рассказывает о том, почему профессиональное управление — лучшая защита от кризисов и эпидемий.
— Пандемия коронавируса продолжает давление на индустрию. Можно ли сказать, что 2020 год станет потерянным годом для отельных проектов?
— Профессионалы отельного бизнеса говорят, что формируется отложенный спрос. Конечно, 2020 год будет очень сложным. Выживут те, кто умеет работать с клиентом, реагировать на ежеминутные запросы рынка. Средства размещения, где отсутствует запас прочности, слабые компетенции управления, минимальный опыт работы в кризисных условиях пострадают больше. Но это не значит, что туристический рынок умрет. Люди привыкли путешествовать и продолжат это делать, как только опасность минует.
— Каковы перспективы Петербурга?
— Петербург был и останется туристической столицей России. Статус свободного неба и электронные визы делают нас дестинацией выходного дня для европейцев. Волатильность рубля нас огорчает, но дополнительно привлекает к нам больше туристов.
— Как текущая ситуация влияет на уровень гарантированной доходности апарт-проектов?
— Мы оптимистично настроены. Наш комбо-отель будет достроен в 2020 году, введен в эксплуатацию в 2021 году, и мы рассчитываем использовать эффект отложенного спроса. Отельный бизнес ведь не выстраивается на год или два. Если проект качественный и профессионально управляется, временные проблемы он переживет и останется на рынке надолго. Сейчас мы реализуем этажи, где гарантированная годовая доходность по договору аренды — 10,57%, рассчитанная при загрузке 65%. Показатели мы не меняли.
— Что дает проекту привлечение к управлению международного гостиничного оператора?
— Управление от международного оператора дает возможность долгосрочного прогноза и помогает пережить сложные периоды. Для сохранения лояльности клиентов применяется гибкая политика бронирования, вариативность форматов проживания.
Управление от международного оператора дает возможность долгосрочного прогноза и помогает пережить сложные периоды.
— Доходность вы формировали исходя из сотрудничества с AccorHotels?
— Иначе мы бы не взяли на себя смелость давать такие гарантии. Выбор этого отельного оператора обусловлен его безупречной многолетней репутацией и программой устойчивого развития: в 110 странах мира работает более 50 различных брендов сети, включая сеть апарт-отелей Adagio из 113 объектов в 13 странах, это одна из крупнейших сетей апарт-отелей Европы.
— Это крупная компания со своим взглядом. Насколько трудно было взаимодействовать?
— Мы прошли очень длительную и трудоемкую процедуру согласования: от письма о намерениях, через сублицензионное соглашение и договор об оказании технических услуг к договору управления. В итоге пакет документов весит примерно 3 кг, но он описывает все аспекты работы отеля. Это очень важно — иметь такого партнера, как Accor, начать взаимодействовать еще на этапе проектных решений, в ходе строительства. Помощь одного из сильнейших операторов помогает нам избежать ошибок, с которыми в процессе операционной деятельности и эксплуатации могут столкнуться те, у кого такого консультанта не было.
— Приведите примеры таких решений?
— Мы проектируем и строим, четко соблюдая стандарты Accor для выбранных брендов Novotel и Adagio. Например, создаем единое тысячеметровое лобби для комбо-двойки. Казалось бы, это излишество. Но, чтобы в будущем пройти тендерную процедуру и заключить договор с авиакомпаниями на размещение экипажей и пассажиров в случае сбойных ситуаций, это важный аспект. Шаттл должен подъехать ко входу, припарковаться на выделенной площадке, и не менее 60 пассажиров должны одновременно зайти в отель. Поэтому у нас расширенная входная группа: гости смогут разместиться в холле, не создавая толпы и очередей. Группа должна быть расселена в течение 20 минут, для этого у нас предусмотрено несколько стоек регистрации, в том числе электронной.
Логистика внутри отеля выстроена таким образом, чтобы гости и технический персонал не пересекались. Для работников выделены специальные помещения, столовая, сервисный лифт. Опять же — не просто бесшумные лифты, а продвинутая идея «шахта в шахте» для лифтов. Требования к акустическому комфорту также потребовали применения специальных инженерных технологий. Дополнительная лестница, чтобы соответствовать международным стандартам пожарной безопасности. Без договора об оказании технических услуг с Accor мы бы, наверное, не смогли создать настолько функциональный продукт. Это увеличивает затраты на строительство, но дает нам конкурентные преимущества.
— Что еще дает профессиональное отельное управление?
— Долгосрочный договор управления брендированными апартаментами позволяет нам увеличить гарантированную доходность инвесторов 10,57% дополнительно на 10-15%. Accor — это состоявшееся явление в сфере гостеприимства, от Саркози, входящего в совет директоров, до упоминания в современной литературе и потрясающей программы развития Planet 21.
Собственная система бронирования TARS и программа лояльности ALL оператора уменьшают расходную часть бюджета, снижая зависимость от агрегаторов, Booking, Expedia.
Плюс формат комбо-отеля, успешно опробованный Accor в Москве, дает дополнительные преимущества. Инфраструктура 4-звездочного бренда Novotel (паркинг, фитнес-центр с бассейном, ресторан на 170 посадочных мест, конференц-зона, служба приема и размещения в лобби 1000 м2 от сестер Сундуковых и пр.) работает на бренд Adagio Access, доступна его гостям, но при этом не отягощает апарт-отель затратами на ее содержание и эксплуатацию.
В итоге это позволяет нам увеличить гарантированную доходность инвесторов 10,57% дополнительно до 15%.
— Насколько специалисты Accor будут вовлечены в управление на месте?
— Договор управления — это не франшиза. Всю операционную деятельность будут вести профессионалы Accor: нанимать персонал, управлять сервисами, заполнять отель. Значительная часть вознаграждения оператора зависит от прибыли отеля. О качестве их работы мы можем судить по «Novotel Санкт-Петербург Центр» на улице Маяковского. Там практически весь персонал местный. Управляет им генеральный менеджер Хольгер Бухвальд, замечательный человек и высококлассный специалист из системы Accor. Хольгер — образец профессионала, которого мы хотели бы видеть во главе нашего комбо-отеля.
— На что обращать внимание инвестору при выборе объекта для инвестирования сегодня?
— Есть три кита, на которых базируется доходность отеля: место, концепция и управление. Если убрать любой из этих компонентов, проект будет коммерчески уязвим. В этом случае это не инвестиция, а покупка недвижимости. Мы это видим на примере других апарт-проектов. Локация определяет концепцию, а профессиональное управление позволяет оптимизировать финансовые результаты.
Есть три кита, на которых базируется доходность отеля: место, концепция и управление. Если убрать любой из этих компонентов, проект будет коммерчески уязвим.
Целесообразно приобретать инвестиционный пакет, включающий связанные права на недвижимость и доходность. Индикатором надежности является наличие в проекте программы «гарантированный доход». Это говорит об уверенности девелопера в своем продукте и готовности отвечать по своим обязательствам.
Целесообразно приобретать инвестиционный пакет, включающий связанные права на недвижимость и доходность.
— Среди ваших инвесторов есть как российские, так и зарубежные. В чем их особенности?
— Зарубежные инвесторы планируют на более долгий период и договор аренды предпочитают заключать сразу на 15 лет (договор управления с Accor заключен на 15 лет с пролонгацией на 10). Российские инвесторы обычно выбирают договор на пять лет. Вероятно, потому что в нашей стране каждые пять лет происходит нечто, что заставляет пересматривать планы и цены. Но мы работаем вдолгую и уверены, что наши инвесторы останутся с нами.
Реклама. Застройщик ООО «Союз-строй Инвест», с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте.
*Статус