«Туристический продукт быстро растет в цене»
Новости партнеров, Санкт-Петербург и область,
0

«Туристический продукт быстро растет в цене»

Заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай», реализующего проект инвест-отеля STATUS by SALUT!*, Владимир Федоров – о преимуществах комбо-отеля и планах компании на петербургском рынке.

В 2021 году в Московском районе Петербурга начнет работу гостиничный комплекс STATUS by SALUT! , который будет совмещать трехзвездочные апартаменты и четырехзвездочный отель под брендом Novotel. О преимуществах совмещенного формата, доходных программах для инвесторов и новых проектах в интервью РБК+ рассказал Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай», которое реализует проект инвест-отеля.

— Сколько апартаментов к настоящему времени реализовано в Status?

— Около 30%. Сейчас по проекту запланировано 305 апартаментов и 253 номера Novotel. Но мы хотим увеличить количество апартаментов в полтора раза — до 479 юнитов, за счет 9-12 этажей, где изначально планировались офисы повышенной комфортности. Таким образом, всего в комбо-отеле будет 732 номера. Принципиальный момент — номера в Novotel на продажу не выставляются, они будут находиться в собственности девелопера, ими будет управлять международный отельный оператор ACCOR (Accor Live Limitless).

— Почему было принято решение переформатировать офисы в апартаменты?

— Есть туристический продукт, который быстро растет в цене. Мы видим, как увеличиваются показатели доходности, и отели, аналогичные нашему, способны приносить более 2 тыс. рублей с 1 м2 в месяц. При этом офисы приносят около 1,5-1,7 тыс. рублей, если расположены в хорошей локации. Изначально мы планировали некий микс офисной и туристической составляющей, но увидели, что деловая часть принесет меньше прибыли, и поэтому приняли решение сократить объем офисных помещений.

— Какой уровень загрузки планируется в Status?

— Примерно 80-84%. Очевидно, что в первый год она будет чуть ниже: чтобы продукт заработал на полную мощность, понадобится какое-то время. Ожидается, что в 2020 году Петербург посетят около 12 млн туристов, а средняя загрузка гостиниц будет на уровне 70,4%. При этом в зоне аэропорта она может быть гораздо выше, а формат комбо-отеля, как наш проект, дает возможности для дополнительного увеличения загрузки, тут играет роль синергетический эффект. Кроме того, есть категория гостей, которые заезжают в 22.00, ночуют и уже утренним рейсом улетают, после чего номер можно снова сдавать.

— Предполагают ли доходные программы Status дополнительные бонусы для инвесторов?

— Да, ведь гарантированный доход рассчитывается исходя из загрузки 70%, но, как я уже сказал, она может быть и выше 80%. Разработанная программа предполагает, что инвестор получает от своих вложений гарантированный доход 10,57% годовых. Например, один номер приносит 5692 рубля в сутки, это так называемый ADR [Average daily rate — среднесуточная ставка. – Ред.]. Чистый ADR за вычетом НДС 20% в таком случае составит 4554 рубля. И при среднегородской загрузке один номер генерирует 1 млн 172 тыс. рублей в год. Далее просчитываются затраты; у каждого средства размещения они свои — как правило, от 40% до 50%. Из них самая существенная часть затрат, примерно 20%, — это расходы для размещения на площадках бронирования вроде Booking и Expedia. Далее идут расходы на амортизацию и фонд оплаты труда. И если с ADR работать тяжело – он, как правило, средний по городу и устанавливается в зависимости от классности отеля, — то загрузка зависит от программ лояльности, от нашей работы с агрегаторами, и ее можно улучшать. Также мы работаем и с затратами — вся инфраструктурная нагрузка лежит на Novotel: там находится и бассейн, и служба приема и размещения. И если бы Status был не комбо-отелем, затраты были бы на уровне 50-55%. В текущем же формате мы оцениваем их в 39,5%. И если руководствоваться этим показателем, то операционный доход составит уже 709 тыс. рублей против гарантированных инвестору 622 тыс. рублей с одного номера в год. Эту разницу мы будем доплачивать по итогам операционного года.

— Какие факторы будут способствовать росту загрузки комбо-отеля?

— Комплекс находится на территории постоянного развития, в Московском районе, рядом с аэропортом, прямо у Пулковского парка. Режим открытого неба, проведение спортивных мероприятий, улучшение транспортной доступности, наличие трасс М-11, ЗСД и КАД — все это будет способствовать увеличению туристического потока. Сейчас туризм по темпам развития даже опережает IT-сектор, экономика впечатлений работает. Мы рассчитываем на автотуристов, собираемся проходить аккредитацию при Росконгрессе, чтобы обслуживать гостей различных мероприятий, планируем размещать сотрудников авиакомпаний и их пассажиров, в том числе на случай задержек рейсов.

Сейчас туризм по темпам развития даже опережает IT-сектор, экономика впечатлений работает.

— Какие средства размещения вы видите в качестве основных конкурентов Status?

— Классические отели, расположенные в зоне 30 км от аэропорта. Что касается других апарт-отелей, то мы сильно отличаемся от конкурентов, которые обещают доходность до 17% годовых. Мы же гарантируем, что не будем платить меньше 10,57%. Вопрос заключается в том, насколько существенно мы сможем превысить этот гарантированный показатель. Предварительно, исходя из цен 2018-2019 гг., он достигнет 14,28-14,57%.

— В настоящее время компания реализует «пакетные» предложения, от 2 апартаментов и от 12,3 млн рублей. Планируются ли продажи юнитов по одному и запуск новых проектов?

— Для собственников нашего действующего комплекса Salut! мы выделяем этаж в Status, где у них будут специальные условия. Также готовим проект в сфере медицинского туризма рядом с Центром Алмазова на пересечении Коломяжского проспекта и улицы Марка Галлая. Хотим сформировать продукт с гарантированной доходностью на уровне 10-10,5%. В нем будет три формата проживания: краткосрочный, где гостиничную функцию будет выполнять, вероятно, Ibis; среднесрочный, который будет соответствовать бренду Adagio; и долгосрочный — на уровне Adagio P remium. В дальнейшем мы видим перспективу по проектам пансионатов для пожилых людей, в частности, на побережье Финского залива.

Реклама. Застройщик: ООО «Союз-строй Инвест», с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте * Статус бай Салют!

На правах рекламы