Развитие Петербурга традиционно ассоциировалось с новым строительством. Но в ситуации, когда земли под новые проекты в городе практически не осталось, ключевым ресурсом изменений на ближайшие десятилетия может стать уже существующая городская среда. Территории, сформированные в 1960–2010‑х годах как жилые районы, сегодня обладают развитой социальной и транспортной инфраструктурой, но испытывают дефицит рабочих мест, общественных пространств и локальных точек притяжения. Какую роль в этом играют современные девелоперские проекты и могут ли точечные изменения повысить ценность уже застроенных районов, эксперты обсудили за круглым столом в рамках ХII Архитектурно-градостроительного Форсайта РБК Петербург.
Вектор развития
Исторический центр Петербурга занимает лишь 15% площади города, остальная территория — это районы, сформировавшиеся в советский и постсоветский период, отвечавшие потребностям своего времени, но в значительной мере устаревшие сегодня, отметил руководитель Форсайта РБК Петербург, историк архитектуры Роман Герасимов. «Советский Ленинград, который активно строился после Великой Отечественной войны, получил гигантское количество так называемых спальных районов со стандартным набором: почта, Сберкасса, аптека, детский сад, школа. Есть кварталы, которые появились в девяностые-нулевые как стихийное восполнение нехватки жилья. Тогда не было такого понятия, как общественное пространство или точка притяжения, единственной понятной точкой притяжения становилось метро», — напомнил эксперт.
Сегодня экономическая целесообразность диктует необходимость точечных проектов, реализуемых в относительно короткие сроки и с прогнозируемым объемом ресурсов — они возможны как раз в районах сложившейся застройки. «Мы сейчас присутствуем в двух околоцентральных локациях. Одна — это улица Фучика близ метро «Бухарестская», вторая — на Новолитовской улице, в примерно километре от метро «Лесная». Я вижу перспективы именно у таких точек, неважно, что там будет — гостиничная функция, жилая или деловая», — привел примеры заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров.
Но «морально устаревшие» локации уже не удовлетворяют потребностям сегодняшнего требовательного покупателя. Поэтому, по словам Романа Герасимова, перед девелоперами стоит сложная задача: в рамках реализации точечных проектов в сложившейся застройке изменить характер этих территорий, «привнести туда нечто и дать то, что требует и ждет сегодняшний образованный и обладающий вкусом клиент, а также то, что ждут жители этих районов».
Пятиминутный город
Похожая задача зачастую стоит и в исторических локациях. Директор по продукту AAG Дарья Сизых привела в пример Петроградскую сторону. «В эпоху, когда создавался этот район, была совсем другая скорость жизни. Сейчас темп увеличивается, концепция 15-минутного города уже отходит на второй план, для подрастающего покупателя 15 минут — это уже долго, он хочет 5-минутный город», — сказала она.
В ответ на этот запрос девелоперы развивают места общего пользования, переосмысливают проекты благоустройства и тщательно прорабатывают концепции коммерческих помещений в своих проектах. Например, AAG сохраняет большую часть коммерческих помещений под собственным управлением: это позволяет подбирать арендаторов, которые отвечают потребностям жителей и соответствуют классу проекта. И все больше девелоперов в классах «премиум» и «делюкс» поступает таким образом, поделилась наблюдениями Дарья Сизых.
По такому же пути идут и девелоперы коммерческой недвижимости, отметил руководитель направления продаж Hansa Group Александр Терентьев. «Мы закладываем в проекты такие сценарии пребывания, чтобы функции внутри комплекса могли усиливать друг друга. Например, если в здании большая часть этажей — это офисы, то очевидно, что сотрудникам нужны обеды. Рестораны и ретейл сразу получат постоянный дневной поток пользователей. Если туристы приезжают в гостиницу, то им нужны спа, фитнес-клуб, кинозал, общественные пространства, и этим всем смогут пользоваться те же самые офисные работники. В обычном бизнес-центре класса В им такое не предлагается», — поделился он.
Кто за все заплатит
Экономику улучшений необходимо считать очень тщательно, особенно в части пространств общего пользования, предупредил коммерческий директор ГК «Вертикаль» и «Траектория» Роман Корнышев. «Можно наполнить проекты многочисленными функциями, сценариями, но готов ли будет покупатель за это платить в фазе эксплуатации? Человек посмотрит на цифры в квитанции достаточно прагматично, и на общем собрании будет принято решение повесить замок на соседский центр или другое пространство, которым не пользуется большинство», — привел пример эксперт. Речь о соразмерности: общественная функция должна сочетаться с практической пользой, понятной стоимостью содержания, и при этом отражать продукт, пояснил он. «В проектах «Вертикали» таковой можно считать тематические театрализованные детские площадки, связанные с историей локации. А в контексте города значимую ценность жителям сложившегося района может принести даже безопасный и освещенный путь от жилого комплекса до метро», — добавил Роман Корнышев.
Расходы жителей на содержание общественных пространств можно уменьшить, если девелопер возьмет управление ими на себя, полагает исполнительный директор ГК «Балтийская Коммерция» Андрей Пахомовский. «Мы считаем, что качество жилого проекта определяется не только тем, каким покупатель получает его в момент передачи ключей, но и тем, каким дом остается через пять, десять лет. Поэтому собственная управляющая компания для нас — это возможность продолжать отвечать за созданный продукт: поддерживать его состояние и уровень сервиса и одновременно следить за тем, чтобы расходы жителей оставались обоснованными. В конечном счете мы сами заинтересованы в качественной эксплуатации своих домов — от этого напрямую зависит отношение жителей к проекту и доверие к девелоперу», — подчеркнул он. По его мнению, в базовый набор общественных пространств современного жилого проекта входят зона лобби, коворкинг или зона для переговоров, спортивный и детский центры. Все, что вне этого списка, действительно может оказаться невостребованным, считает Андрей Пахомовский.
Точный прицел
Главный вызов, который сегодня стоит перед девелоперами, — спрогнозировать и «попасть» в запросы потребителей, которые меняются быстрее, чем реализуется девелоперский проект. «Жизненный цикл девелопмента в среднем длится пять лет. Чтобы понять, насколько удачен тот или иной эксперимент, нужно еще минимум три года — пока новоселы сделают ремонт, пока поживут. К этому моменту у них вырастут дети, которые уже мыслят по-другому. Нужно иметь определенную смелость, чтобы идти по пути новаторов и сегодня предлагать будущим потребителям новые продуктовые черты, новые сценарии», — подчеркнула Дарья Сизых.
Сложность работы на быстро меняющемся рынке отметил и Станислав Александров: «Реализуя проект на Фучика, в котором четыре функции, включая апартаменты, мы приняли на себя очередной вызов. Рынок апартаментов сейчас если не лихорадит, то как минимум он не приносит той доходности, о которой нам рассказывали отделы продаж всего города три-четыре года назад. Но мы много лет работаем в этом сегменте и такие вызовы принимаем на себя регулярно».
Александр Терентьев считает, что справиться с текущими вызовами позволяет гибкость продукта: «При строительстве офисного блока в каждом помещении мы заранее предусматриваем «мокрую точку». Это даст возможность при снижении спроса на офисы, например, в случае нового локдауна, переоборудовать офисы под иные коммерческие функции. Такая гибкость дает преимущество инвестору».
Городской заказ
Однако изменения проекта чреваты для девелопера репутационными рисками, напомнил Роман Корнышев. «Изменение уже проданного проектного решения, обладавшего потребительской ценностью, например, из‑за роста себестоимости или дефицита финансирования, серьезно вредит репутации. Поэтому для нашей компании, которая долго работала по проектированию и генподряду с городскими застройщиками, ключевым вызовом остается выполнение данных покупателям обещаний», — пояснил он.
Андрей Пахомовский обратил внимание на риски, связанные с текущей экономической ситуацией: снижение спроса на первичном рынке и рост себестоимости нового строительства, на которые накладываются серьезные социальные обязательства девелоперов перед городом. «Мы стремимся найти баланс между экономикой проекта и тем уровнем качества, которого ожидает покупатель жилья бизнес-класса. Поэтому еще на этапе проектирования определяем, какие решения действительно важны для будущих жителей, и закладываем их в продукт — от инфраструктуры и благоустройства до деталей самого дома. Для нас важно, чтобы стоимость жилья была подкреплена его реальным качеством и продуманностью», — подчеркнул он.
В такой ситуации, по мнению девелоперов, амбассадором позитивных изменений в уже сложившихся районах должен быть все-таки город. Роман Корнышев привел примеры «парадных» улиц советского Ленинграда — Московского проспекта, проспекта Стачек — которые строились именно по заказу города, и современной Москвы с ее масштабной реновацией. «Ни один девелопер, каким бы он большим ни был, не сможет в одиночку сделать так, чтобы районы преображались комплексно и так, как это действительно нужно жителям. Именно город — главный оператор изменений», — заключил Роман Корнышев.
