«Прямое влияние «Газпром» и его сателлиты оказывают на офисную недвижимость, значительное — на жилую, а также способствуют развитию инфраструктуры и городской среды. Как это влияние изменится после переезда компании в «Лахта Центр», будет зависеть от нескольких факторов.
Согласно нашему исследованию, в Петербурге на текущий момент насчитывается 3,9 млн кв.м качественных офисов, из которых 810 тыс. — это офисы, принадлежащие или арендованные структурами корпорации. По типу собственности около 45% площадей — это собственные здания, 36% — здания, которые целиком арендуются, и 18% — это арендованные блоки в бизнес-центрах.
Ключевой пик аренды офисных площадей «Газпромом» пришелся на 2014-2016 годы. В пандемию был спад, сейчас объем вновь нарастает, и с учетом сделки, готовящейся «Газпром Нефтью», будет еще прирост в текущем году. Наибольшее количество офисов, арендованных группой компаний, находится в Московском районе, далее следуют Адмиралтейский, Центральный и Василеостровский районы.
Возникает вопрос, как возможный переезд в «Лахта Центр» повлияет на развитие рынка офисной недвижимости Петербурга. Доля вакантных площадей растет и, по прогнозу, к концу этого года составит 9%. Это не очень много, здоровая для рынка величина. Но если структуры группы «Газпром» освободят целый ряд зданий, чтобы занять аналогичные площади в Лахте, доля вакантности подскочит до 15% к 2024 году. Если здания не будут освобождены, а будут фактически заняты дочерними компаниями и прочими сателлитами, вакантность не вырастет, достигнет максимум 10%, и будет снижаться дальше в районе 2025 года к 8%.
Реальный сценарий, скорее всего, окажется между этими двумя вариантами. Вероятно, часть площадей будет освобождена и возвращена собственникам, которые будут искать новых арендаторов, в том числе с помощью нашей компании, часть будет утилизирована в системе «Газпрома».
Говоря о жилой недвижимости, мы не имеем точных данных о том, какая доля газпромовских сотрудников по-прежнему арендует квартиры в Петербурге, а какая живет уже в собственных. Но судя по тому, что у многих сотрудников семьи все еще живут в Москве или в других регионах, часть жилья — арендуется.
Как только состоится переезд в «Лахта Центр», станет понятно, какие департаменты и сотрудники переедут, и можно будет покупать квартиры. Будет большая волна покупки недвижимости и нового строительства, особенно в районе «Лахта Центра». Вся Северо-Приморская часть Петербурга в сторону Курортного района имеет очень большой потенциал жилого девелопмента, там сейчас практически нет качественного предложения.
Мы выделяем несколько зон концентрации премиальной жилой недвижимости и спроса сотрудников «Газпром» на качественное жилье в Петербурге. Первая — район Лахты. Потенциал девелопмента там есть, но он очень сложный с точки зрения консолидации земельных участков и редевелопмента. Вторая локация — это Васильевский остров. Хотя там не так много офисных площадей компании, тем не менее, большой намыв и его северная часть с учетом удобства доступа до «Лахта Центра» — это локация, где сотрудники «Газпрома» будут покупать достаточно много жилья. Третья территория — это Охта, около штаб-квартиры «Газпром Нефти», но это более долгосрочная перспектива, после того как штаб-квартира будет построена.
В июне была подписана дорожная карта по сотрудничеству Смольного с «Газпромом», в которой упомянуты 64 объекта. Самые масштабные из них — это общественно-деловые объекты, включая небоскребы в районе Лахты и аэропорт в Левашово, который поддерживает работу штаб-квартиры. За ними следуют — социально-культурные проекты, это и Тучков буян, и Оранжерея Таврического сада, и стадион «Петровский», где будет построен кластер спортивных объектов. Еще одна группа объектов — зоны комфортного пребывания, включающие благоустройство и освещение улиц и набережной Лахтинской гавани.
Согласно отчету компании, за 2021 год в социальные проекты на территории России инвестировано 39,5 млрд руб., это пиковое значение за последние годы. Из них на первом месте — поддержка и развитие спорта и благоустройство городской инфраструктуры регионов присутствия. По ранее заключенному договору о сотрудничестве между ПАО «Газпром» и властями Петербурга, с 2007 года в городе было благоустроено уже более 80 скверов, улиц, набережных, это колоссальные вложения. Никто из частных или государственных компаний таких вложений в Петербург никогда не осуществлял, и инвестиции будут продолжены».
