В 2017 году заметно усилился тренд на развитие зеленых пространств в городах России. Одним из значимых событий стало открытие парка «Зарядье» в Москве и техническое открытие парка основателя сети «Магнит» Сергея Галицкого в Краснодаре. По мнению экспертов, качество и функционал новых проектов – это заявка на конкуренцию с европейским подходом к организации общественных пространств. В то же время, масштабные проекты запустили волну конкуренции между городами – и региональные чиновники будут вынуждены уделять внимание озеленению, считают эксперты.
Параллельно «зеленую волну» подхватили и застройщики. В проектах разного ценового класса девелоперы усиливают зеленую составляющую и создают особую среду проживания. Правда, по мнению экспертов, на создание парков застройщиков толкает безальтернативность рынка – в условиях колебаний спроса это последняя мотивация к покупке. В ближайшие 25 лет тренд на озеленение сохранится, полагают эксперты.
Конкуренция между городами
Решения о создании зеленых зон зачастую идут в разрез с уже устоявшимися способами использования городских территорий. Например, участок на месте московского парка «Зарядье» первоначально планировали отдать под застройку. Инвестор – компания «СТ Девелопмент» бизнесмена Шалвы Чигиринского – планировал возвести на этой территории гостиницы и офисные здания. Но в 2012 году по итогам встречи президента Владимира Путина и мэра Москвы Сергея Собянина было объявлено, что на освободившейся территории построят парк. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, стоимость проекта составила 14 млрд руб. Архитектурную концепцию парка разработало КБ «Стрелка» Александра Мамута.
В итоге пространство парка площадью 10,2 га было разделено на четыре ландшафтных зоны – смешанный лес, северный ландшафт, степь и заливные луга. На территории парка разместили искусственный ледник и медиацентр с аттракционом. Весной 2018 года в парке планируют открыть филармонию площадью 23,6 тыс. кв. м.
Как рассказал РБК Петербург гендиректор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов, парк «Зарядье» - это имиджевый проект, который должен продемонстрировать глобальный статус Москвы. Что теперь и в части общественных пространств столица конкурирует не с российскими городами или городами Восточной Европы, а с крупнейшими глобальными мегаполисами. В то же время, активность Москвы мотивирует остальные регионы России делать реальные шаги в части развития городской среды.
«Активность Москвы в озеленении города и национальный проект «Городская среда» создают конкуренцию между российскими городами. Региональные власти понимают, что, не смотря на скепсис и предубеждение, им придется создавать общественные пространства. Часть из этих пространств точно должна быть обустроена в виде скверов, особенно в Петербурге, где исторически наблюдается дефицит зелени в историческом центре и сером поясе», - полагает Антон Финогенов.
Решения о создании зеленых зон зачастую идут в разрез с уже устоявшимися способами использования городских территорий.
Западные тенденции
По мнению Финогенова, парк «Зарядье» некорректно называть сугубо отечественным проектом, в том смысле, что изначально проект ориентировался на «западных звезд ландшафтной инфраструктуры». «Проект попадает в международный тренд, связанный с разнообразием функционала, яркой идентичностью и смешением природной и урбанистической сред. В этом смысле «Зарядье» создан скорее в традиции азиатских мегаполисов. В Западной Европе или США теперь больше любят естественные парки», - объясняет эксперт.
По словам Финогенова, пока в России есть только один проект, сопоставимый по масштабу с «Зарядьем», - парк основателя сети «Магнит» Сергея Галицкого в Краснодаре. Осенью состоялось техническое открытие рекреационной территории площадью 22,7 га. Функционально парк разделен на 30 различных зон. Более половины площади отдадут под озеленение. В парке появятся летний амфитеатр, смотровая площадка, фонтан, трансформирующийся в каток, веревочный парк, скалодром, музыкальный и водный лабиринты и др.
«По качеству деталей и подходу к реализации строительства краснодарский парк превосходит «Зарядье». Но он тоже урбанистический. Это гибрид парка и многофункционального общественного пространства. а не "лес" в городской застройке», - говорит Финогенов.
Массовые проекты
Поскольку мода на парки распространяется среди региональных чиновников, на микроуровне «зеленый» тренд вынужденно подхватывают девелоперы. «В условиях жесткой конкуренции зеленые территории могут стать преимуществом», - говорит Антон Финогенов. Застройщики в погоне за клиентом продают не просто жилье, а атмосферу и определенную среду обитания – на этом построено продвижение девелоперских проектов.
В Петербурге много примеров того, как девелоперы увеличивают «зеленую» составляющую проектов в разных ценовых сегментах, - в том числе и в массовом (в рамках комплексного освоения территории).
Например, компания «Главстрой-СПб» создает в двух проектах парковые зоны. В рамках ЖК «Юнтолово» в Приморском районе застройщик разобьет три парка, в которых появятся детские спортивные площадки, велодорожки, треки для пробежек. В Выборгском районе компания также разобьет парк площадью 10,8 га.
Есть и другие примеры - строительный холдинг «ПСК» в проекте «Славянка 128» создает два парка общей площадью 10,5 га. В Пушкинском районе ВТБ Девелопмент обещает разбить парк, сопоставимый по площади с Екатерининским парком в Царском селе, с велодорожками и благоустроенной набережной реки Пулковки. В рамках проекта «Югтаун» девелопер также планирует создать развлекательный комплекс «Ленфильм-парк» с бутафорскими улицами, стилизованными под разные эпохи и архитектурные стили. В Красносельском районе Setl City создает зеленую зону общей площадью 50 тыс. кв. м. В центре парка планируется создать мощеную площадь для проведения фестивалей и ярмарок, беговые дорожки, спортивную зону с футбольным стадионом и волейбольными и баскетбольными площадками.
Поскольку мода на парки распространяется среди региональных чиновников, на микроуровне «зеленый» тренд вынужденно подхватывают девелоперы. Застройщики стремятся продавать не просто жилье, а атмосферу и определенную среду обитания.
Элитный ландшафт
В массовом сегменте запрос покупателя на наличие парковой составляющей пока не так актуален, хотя и присутствует, говорит Ян Свояволя. «В сегменте массового спроса первоочередными факторами при выборе жилья остаются доступная цена квадратного метра и расположение объекта в сочетании с надежностью застройщика», - говорит он.
По словам директора по продажам группы «Ярд» Сергея Софронова, для проектов массовой застройки все еще характерно выполнение благоустройства исключительно по нормативам. «В проектах более высокого уровня застройщик старается выделиться на фоне конкурентов в том числе и за счет благоустройства: все чаще появляются «дворы без машин», закрытые территории, малые архитектурные формы, детские площадки иностранных производителей», - говорит Сергей Софронов.
Гендиректор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная подтверждает, что в основном спрос на дополнительное озеленение формируют покупатели жилья бизнес-класса. «Стоимость благоустройства может достигать от 3 до 5 процентов от стоимости квадратного метра в проекте. Это зависит от соотношения размера территории к зданиям, проекта ландшафтного дизайна и применяемого оборудования», - отмечает Мария Черная.
В более дорогостоящих проектах наличием детской площадки клиента уже не удивить, признается гендиректор «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь. Девелоперам приходится формировать среду с помощью ландшафтных дизайнеров. «В рамках благоустройства здесь появляются уникальные ландшафтные доминанты, способные стать общественным пространством и зоной отдыха для жителей всего района», - говорит Мохнарь.
Отдельную среду планирует создать Glorax Development в рамках проекта Ligovsky City на Лиговском проспекте. «Здесь будут созданы кварталы различной направленности – жилые, деловые, творческие – и все они будут связаны между собой. Общественные зеленые зоны сыграют в этом проекте одну из главных ролей, выполняя не только социальную функцию, но и коммуникационную – зеленые маршруты будут соединять различные части района между собой», - поясняет Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development.
В массовом сегменте запрос покупателя на наличие парковой составляющей пока не так актуален. В более дорогих проектах девелоперам приходится формировать среду с помощью ландшафтных дизайнеров.
Вид на воду
В отдельный тренд можно выделить проекты по благоустройству городских набережных. Например, ЛСР в проекте комфорт-класса ЖК «Цивилизация» обустраивает зеленый бульвар параллельно линии Октябрьской набережной. В другом жилом комплексе (бизнес-класса) девелопер благоустроил набережную на первой линии Финского залива, рассказывает руководитель архитектурно-дизайнерской группы холдинга Оксана Андросова.
Развивают набережные и на Крестовском острове. Компания «Леонтьевский мыс» инвестирует 100 млн руб. в реконструкцию набережных рек Ждановка и Малая Невка, создав зону отдыха, велодорожки и общественный причал для яхтсменов. «Еврострой» планирует инвестировать 16 млн руб. в благоустройство набережной Малой Невки и создание скверов, садов и выходов к причалам для маломерных судов.
«Мы строим как раз в зеленой локации, на берегу Финского залива. По территории микрорайона протекают несколько исторических каналов. Вся наша застройка велась с учетом такого уникального местоположения. А к строительству коммерческой и социальной инфраструктуры добавилось возведение мостов через Дудергофский и Матисов каналы, берегоукрепление и благоустройство променадных набережных», - рассказывает директор по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
В тех случаях, когда объекты не окружены зеленью или водой, концепцию благоустройства можно реализовать на другой основе. Например, ГК «Эталон» в одном из проектов создает общественную зону с арт-объектами. «После прогулки по набережной все желающие смогут отдохнуть на круглой площадке возле комплекса, которая будет оформлена в виде часов. Роль циферблата выполнят скамейки и светильники индивидуального дизайна, а роль стрелки – зонт», - рассказывает первый вице-президент группы «Эталон» Дмитрий Кашинский.
Новое преимущество
Появившийся интерес застройщиков к паркам и многофункциональным пространствам возник как результат обострения конкуренции на рынке, рассказывают участники рынка. В условиях нестабильного спроса застройщики вынуждены идти на усиление «зеленой» составляющей проекта, поскольку это стало необходимым требованием покупателя.
«В условиях высокой конкуренции благоустройство территорий вокруг строящихся жилых комплексов перестало быть атрибутом дорогого жилья, - говорит гендиректор «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь. – Сегодня любой девелоперский проект, чтобы стать ликвидным и конкурентоспособным, должен стараться максимально повысить уровень комфорта застраиваемой территории. Уютные дворы, современные детские площадки и спортивные комплексы – это обязательные опции».
«Действительно, есть те, для кого наличие парка, зеленой зоны, велодорожек в проекте – приоритет. И именно эти составляющие становятся ключевыми при принятии решения о покупке квартиры в том жилом комплексе, где эти характеристики есть», - говорит председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. «Безусловно, наличие парковой зоны или другой «зеленой» составляющей в проекте оказывает влияние на спрос», - добавляет Сергей Мохнарь.
Сейчас застройщики вынуждены уделять внимание озеленению, чтобы хоть как-то мотивировать потребителя к покупке, соглашается Ирина Ирбитская. «У застройщиков пока есть некая безальтернативность. Включение парка в проект эконом класса – это мотивация к покупке, на стоимость квадратного метра это даже не влияет», - говорит она.
На рынке есть и альтернативная версия внезапного интереса застройщиков к зеленым насаждениям. Руководитель одной из девелоперских компаний предположил в разговоре с РБК Петербург, что в нестабильной ситуации застройщику легче возвести парк, чем пытаться продать тысячи квадратных метров, построенных на его месте.
Системные изменения
Распространившаяся среди чиновников и девелоперов мода на зеленые пространства коррелирует с глобальным трендом – модой на урбанистику, рассказала РБК Петербург директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская.
«Есть глобальный запрос на участие в жизни полисов – городов. Это связано с еще более системным изменением. Если раньше людям предлагали «государство всеобщего благосостояния», то теперь мы переходим к системе «государство всеобщего участия». Поскольку основную свою функцию государство реализует через местные городские власти, сейчас есть запрос на урбанистику и все, что с ней связано», - полагает Ирина Ирбитская.
По мнению эксперта, тренд на озеленение продолжится в горизонте ближайших 25 лет. Ирина Ирбитская это связывает с массовой усталостью жителей от самих городов. «Если в городах не появится больше озеленения как системного, а не стихийного фактора, бегство в пригороды и малые города будет набирать обороты», - говорит она.
Мода на озеленение городского пространства во многом связана с усталостью людей от самих городов. Если создание парков не станет системным трендом, неизбежен отток населения в пригороды.
Поскольку качественное озеленение – достаточно дорогостоящий проект, не каждый застройщик может его себе позволить. Поэтому мода на паркостроение будет периодически затухать – в первую очередь, в массовом сегменте. «Будет появляться более требовательный покупатель с запросом не просто на газон или кустики, а качественное озеленение. И либо ты вообще его не делаешь, либо ты предлагаешь качественный продукт», - полагает Ирбитская. В результате, по мнению эксперта, качественное озеленение будет присутствовать только в сегментах премиум или бизнес-класса.
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект», ГК «БФА-Девелопмент», застройщик проекта «Жилой комплекс ОГНИ ЗАЛИВА»:
«Высокая конкуренция на строительном рынке последних лет и невнятная политика по бесконтрольному росту объектов в Девяткино, Кудрово, Мурино и т.д. заставила застройщиков более тщательно продумывать детали благоустройства в своих проектах, особенно если речь идет о комплексном развитии территории. Мы, застройщики, стремимся придать объекту дополнительную привлекательность, внимательно относимся к работам по благоустройству и озеленению, используем элементы ландшафтного дизайна, наполняем его малыми архитектурными формами, фигурными скамейками, многоуровневым освещением и др.
Так, в ландшафтном оформлении ЖК «Огни Залива» вдоль домов со стороны Финского залива построены габионы, засеянные травой, - красиво и практично в плане озеленения. В ЖК «Академ-Парк» благоустроен пруд. Водоем разделяет внутренний двор на зоны активного и спокойного отдыха. За прудом ухаживает управляющая компания. Пруд стал центром жизни комплекса – зимой это каток, летом – место медитаций».
Оксана Андросова, руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР»:
«Времена, когда благоустройство дома строго ограничивалось лишь придомовой частью, ушли в прошлое. Вместе с бурными темпами строительства в проектах появляются более масштабные, комплексные и продуманные решения как в черте города, так и за его пределами. Ведь современный покупатель приобретает не просто голые стены своей квартиры, он покупают ту среду, в которой будет жить.
В целом идея благоустройства проекта должна строиться на трех китах: комфорт, красота и безопасность. При благоустройстве территории привлекают профессиональных ландшафтных специалистов, которые определяют лучшие видовые точки, где могут появиться, к примеру, места отдыха, и создают перспективный объем всего дома. Уделяют внимание дворовым территориям, и создают так называемые «добрые дворы», к которым доступ машин ограничен, и дети могут спокойно гулять вблизи дома, не опасаясь проезжающего транспорта. Индивидуальные решения благоустройства в нашей компании разрабатываются для каждого нашего проекта вне зависимости от его класса».
Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости»:
«Дизайнерское ландшафтное оформление – неотъемлемая часть всех проектов ГК «КВС». Озеленение и благоустройство придомовых территорий мы выполняем в пределах нормативов, но при этом вкладываем много сил в то, чтобы создать жителям максимально комфортные условия для жизни. Компания уже реализовала ряд собственных эко-инициатив. Так, экологическая тропа «Заповедный лабиринт» появилась по замыслу ГК «КВС» и «КВС-Сервис», занимающейся обслуживанием сданных в эксплуатацию жилых домов. Общая протяженность тропинок, формирующих маршрут экологической тропы, составляет порядка трех километров.
Что же касается жилых комплексов в черте города, мы всегда тщательно продумываем нестандартные ландшафтные решения на этапе проектирования, привлекаем к работе профессиональных дизайнеров. Мы развиваем это направление, придумываем интересные варианты оформления придомовых территорий, и клиенты это ценят».
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК Недвижимость»:
«По нашему наблюдению, ранее в продвижении объектов застройщики акцентировали внимание в большей степени на местоположении дома. В нынешних реалиях рынка, с учетом меняющихся требований клиентов, на первый план выходят планировки, обустройство территории, безопасность, инженерные решения. Ну и во все времена, конечно, важны надежность и репутация девелопера».
Полную версию журнала «РБК+ ПЕТЕРБУРГ» №1 (10) ФЕВРАЛЬ – МАРТ 2018 можно прочитать здесь.
