В Петербурге постепенно смещаются приоритеты в отношении локации и класса жилья. Расположение жилого комплекса — по-прежнему один из важнейших элементов, определяющий стоимость квадратного метра, однако постепенно дорогое жилье проникает в районы, традиционно считавшиеся спальными. Так, по данным агентства «Невский простор», из 31 объекта первичной элитной недвижимости, находившихся в экспозиции в январе 2020 года, один находился в Приморском районе, еще один — в Выборгском. Точнее, как оговариваются эксперты, «проекты, которые застройщик отнес к элитным» — общепринятых параметров, которые позволили бы определить принадлежность объекта к определенному классу, нет.
Размытые рамки
«Сегодня на рынке отсутствуют четкие критерии разделения строящегося жилья на классы. Каждый застройщик вкладывает в понятие классификации собственные корпоративные стандарты, исходя из своего видения преимуществ объекта, его качественных характеристик, знания своего покупателя и его потребностей», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Так, по его словам, новостройка в престижной локации, имеющая хорошие видовые характеристики или выход к водоему, продуманную концепцию, интересную архитектуру и квартирографию, современные системы безопасности, качественную отделку, может быть отнесена девелопером и к классу «комфорт», и к «бизнес-лайт», и к «бизнес».
Но и в этих размытых рамках видно постепенное распространение более дорогих форматов жилья в районы, которые традиционно ассоциируются с массовой застройкой. «Сегодня перечень локаций, подходящих для реализации проектов комфорт— и бизнес-класса, расширяется. Интересные участки появляются в районах, граничащих с историческим центром», — отметила, в частности, специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Бизнес на сером фоне
По словам руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина, последние несколько лет сегмент бизнес-класса начал смещаться в спальные районы и на территории серого пояса, а точнее — на земельные участки, которые располагаются на береговой линии с видом на воду. При этом, скажем, Центральный и Петроградский районы остаются территорией развития элитного класса — строить там более дешевое жилье невыгодно. Аналогично Василеостровский и Московский район — территория сегмента «бизнес».
Появление проектов бизнес— и элит-класса в Выборгском и Приморском районе — следствие освоения уже упомянутого «серого пояса». «Территории бывших промзон относятся к обжитым районам города с хорошо развитой инфраструктурой. Именно редевелопмент способствует тому, что дорогое жилье возводится в локациях, где раньше его не было», — объясняет Ян Фельдман.
«Такой значимый тренд рынка для жилья класса В, как размещение на землях бывшего «серого пояса», успел окрепнуть — в разных частях города встречаются ситуации, когда одновременно идет редевелопмент соседних участков. Основное преимущество таких локаций — близость к центру города», — отметил, в свою очередь, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев. К классу B консалтеры относят объекты «бизнес» и «бизнес-лайт».
Как уточнила Наталья Кукушкина, привлекательные участки бывшей «промки» есть как на севере города, например, в районе станций метро «Черная речка» и «Лесная», так и на юге, в районе станции метро «Елизаровская». «Несомненное преимущество этих территорий заключается в их хорошей транспортной доступности, близости к центру города и к обжитым районам с готовой инфраструктурой. В связи с этим, в прошлом году мы начали реализацию там двух новых проектов — жилого комплекса комфорт-класса ЦДС «Елизаровский» и квартала бизнес-класса ЦДС «Черная Речка», — отмечает она.
Качество под рукой
В спальные районы, по словам Игоря Кокорева, бизнес-класс «просочился» за счет спроса со стороны обеспеченных жителей этих районов, которые хотят улучшить качество проживания, не меняя кардинально локацию.
А комфорт-класс, в свою очередь, проникает в районы новой спальной застройки, включая прилегающие к Петербургу территории Ленобласти. В рамках круглого стола РБК Петербург «Переломный год: новые перспективы строительной отрасли» коммерческий директор «Самолет Северо-Запад» Андрей Останин отмечал, что благодаря стремлению застройщиков повысить маржинальность ряд объектов в Мурино «мигрировал» из эконом-класса в комфорт. Добиться этого удалось, в первую очередь, за счет развития инфраструктуры.
В целом, по словам Валерия Трушина, постоянство в классе можно наблюдать только в премиальных локациях. В остальных же районах можно встретить проекты эконом, комфорт и бизнес классов, а сегментация зависит от конкретного местоположения земельного участка: с видом на реку, парк, озеро, в шаговой доступности от станции метрополитена, близость к центру или удобство выезда в центр. «Например, в Красногвардейском есть ЖК бизнес-класса, которые имеют яркое преимущество в виде близости к историческому центру и видом на реку Охта или на Неву, есть качественные проекты комфорт-класса и масс-маркета», — приводит пример Валерий Трушин.
Метро или речка
Говоря о преимуществах конкретных участков, руководитель проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест» Анзор Берсиров, подчеркнул, что всегда будут популярны локации с шаговой доступностью до метро в развитом районе. «Например, локация, где реализуется наш проект ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе. Здесь есть вся необходимая социальная и дорожно-транспортная инфраструктура, которая в прошлом году была усилена с открытием станций метро «Дунайская» и «Проспект Славы», — сказал он.
В пригородах вместо близости к метро на первый план выходят другие критерии. Неоспоримым преимуществом будет зелень или вид на воду. Например, говоря о проектах «Ленстройтреста», Ян Фельдман упомянул парк площадью 7 га в голландском квартале «Янила» и реку Малую Ижору, протекающую рядом с домами финского городка «Юттери». Впрочем, по его словам, Мурино и Девяткино изначально имели все шансы быть удобными и приятными за счет живописной природы.
Поэтому Ян Фельдман указывает на необходимость четкой градостроительной концепции, реализация которой гарантирует жителям комфортную среду. По его словам, ставка должна делаться на жилье малой и средней этажности, развитую внутреннюю инфраструктуру, комплексное благоустройство и создание центров притяжения для жителей.
