На петербургском рынке офисной недвижимости происходят значительные изменения. Число коворкингов в городе только за прошлый год выросло на 40%, сообщили аналитики ГК «БестЪ» на деловом завтраке BestBreakfast. Столь динамичный рост связан с растущей популярностью в столичных регионах такого явления как офисшеринг (сдача в аренду офисного пространства на определенный срок фрилансерам, стартапам или небольшим компаниям). Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что «офисы на час» ждет успешное будущее.
Общий офис
По оценкам Российской ассоциации электронный коммуникаций (РАЭК), в 2018 году объем экономики совместного потребления (sharing economy — экономическая модель, основанная на коллективном использовании товаров и услуг, бартере и аренде вместо владения) в России составил 511 млрд руб., что на 30% больше показателей предыдущего года. Из них 5,7 млрд руб. заработано на аренде рабочих мест в коворкингах (в 2017 году — 4,3 млрд руб.).
Офисшеринг является относительно новым форматом недвижимости для России и больше всего присутствует в мегаполисах страны. По словам директора по развитию ГК «БестЪ» Елены Ширшовой, в Москве на 10 тыс. человек приходится 20 рабочих мест в коворкингах (общая площадь этого сегмента в столице — около 112 тыс. кв. м), в Петербурге — 6,2 места (почти 35 тыс. кв. м). Для сравнения: в Лондоне, где общая площадь коворкингов превышает 355 тыс. кв. м, соотношение составляет 63,4 места на 10 тыс. местных жителей.
Елена Ширшова добавляет, что для Петербурга этот формат является одним из самых динамичных из-за того, что в него приходит большое количество игроков, хотя и уходит немало. Однако ротация инвесторов не оказывает негативного влияния на общее количество коворкингов. В частности, за прошлый год их число в Петербурге возросло на 40% — до 45.
Кандидат социологических наук кафедры социологии СПбГУ Дарья Васильева считает, что своим успехом новый формат обязан поколению миллениалов, ориентированному на быстрый жизненный темп и свободный рабочий график. «Такие понятия как «фриланс», «дауншифтинг» (социальное явление целенаправленного отказа от служения чужим целям, следование принципу «жизнь для себя» — ред.), а также внедрение информационных технологий спровоцировало создание нового стиля жизни», — пояснила Дарья Васильева.
Хипстеры или бизнесмены?
Основные посетители коворкингов, по подсчетам РАЭК, — фрилансеры, удаленные сотрудники и люди творческих профессий. Потенциальные инвесторы города, которые так и не решились выйти на этот рынок, опасаются, что формат гибких офисов будет привлекателен только для неплатежеспособного населения. Так, управляющий партнер Miles & Yards («Порт «Севкабель») Артем Кардаш считает, что большинство клиентов этого формата — «хипстеры, у которых нет денег», а следовательно, их не будет и у собственника бизнеса.
Исполнительный директор сети коворкингов «Практик» Владимир Дорофеев придерживается другого мнения. «90% пользователей последней открытой нами локации — смарт-офисы, в которых работают компании, а не только хипстеры», — говорит он.
С ним согласна и Елена Ширшова. «Спрос среди компаний на коворкинги в Петербурге растет из-за ежегодного сокращения свободных площадей в бизнес-центрах города», — говорит она.
Деформированные «совком»
Рассуждая о том, как будет развиваться рынок коворкингов в Петербурге, эксперты разошлись во мнениях. Соучредитель управляющей компании BS Art Development Group Александр Басалыгин уверен, что формат менее популярен в российских городах по сравнению с европейскими из-за «разной ментальности». «В нашей стране есть «родовой дефект»: в ХХ веке у наших соотечественников не было собственной недвижимости, тогда как у жителей Западе она была. И теперь деформированные «совком» россияне хотят прикоснуться к капитализму и владеть, обладать недвижимостью», — уверен Александр Басалыгин.
Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин считает, что новые коворкинги нужны Петербургу, но их не должно быть много. «Их услугами пользуются в основном небольшие стартапы и сотрудники крупных международных компаний. Так как государство у нас делает все для того, чтобы малый бизнес закончил свое существование, стартапов больше не станет. А иностранных компаний в Петербурге в десятки раз меньше, чем в Москве — и им не надо много места. Поэтому в городе будут востребованы площади еще одного-двух качественных коворкингов», — говорит Дмитрий Золин.
Генеральный директор ГК «БестЪ» Андрей Лушников уверен, что следующий год будет для этого формата взрывным. «Петербург ждет бум коворкингов, которые продолжат быть востребованными и у стартапов, и у компаний с историей. Еще несколько лет назад люди не хотели арендовать офисы, так как иметь его в собственности было привычнее, а сейчас это в порядке вещей. Такая же перестройка восприятия произойдет и с коворкингами», — предполагает Андрей Лушников.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», в будущем рынок коворкингов Петербурга ждет ряд изменений: выход международных сетевых игроков (таких как WeWork), а также их появление в торговых центрах и апарт-отелях. Также эксперты прогнозируют развитие новых форматов для определенных групп населения. К их числу можно отнести открывшийся в Петербурге коворкинг для женщин в декрете «Офис мам», в котором кроме рабочего места предоставляются услуги няни.
Направления нового рынка
Помимо коворкингов, интерес инвесторов Петербурга усилился еще к двум сегментам недвижимости — частные пансионаты для пожилых людей и апартаменты. По словам исполнительного директор НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению» Вадима Бараусова, в 2018 году выручка частных пансионатов для пожилых в Петербурге и Ленобласти превысила 2 млрд руб. против 1,2 млрд руб. в 2016 году. За последние два года число мест в пансионатах возросло на 28% (более 4 тыс. в 127 объектах). Число операторов рынка с 2016 года выросло с 64 до 73. Ежегодно, добавляет Вадим Бараусов, номерной фонд пансионатов будет прирастать на 10%.
Что касается апартаментов, то в 2018 году объем номерного фонда в превысил 3,6 тыс. юнитов. В текущем году, говорит Елена Ширшова, к вводу запланировано еще 4,5 тыс. номеров. И если государство не ужесточит порядок строительства апарт-отелей, к 2021 году общий номерной фонд в Петербурге превысит 13,3 тыс. юнитов. Такие высокие темпы строительства, по мнению экспертов ГК «БестЪ» могут привести к усилению конкуренции между апарт-отелями и трех- и четырехзвездочными гостиницами.
Еще одна перспектива апарт-отелей — снижение ожидаемой доходности. Игроки рынка надеются, что инвесторы станут честнее к покупателям и не будут обещать очень высокие проценты. «Мы должны оправдать доверие инвесторов и выполнять обещанную доходность», — объяснила операционный директор «Плаза Лотус Груп» Ольга Смирнова. Руководитель проекта Salut! Сергей Ногай добавил, что реальные показатели доходности варьируются от 8 до 10%.
Справка
BestBreakfast — деловой завтрак для владельцев ресторанов и сетей общественного питания, а также собственников коммерческих помещений и инвесторов, заинтересованных в новых партнерах, идеях и концепциях на этом рынке. Организаторы: ГК «БестЪ, «Дювернуа Лигал», постоянный партнер «СтройЭксперт», Arendator.ru, генеральный партнер по инновациям Агентство «ИКИГАЙ», партнеры DESIGNIC студия, Alcopa Project и компания «Ладный Дом», официальный деловой партнер — «РБК Санкт-Петербург».
