Генеральный директор одного из лидеров рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга — Группы ЦДС — Михаил Медведев прокомментировал в беседе с корреспондентом РБК+ итоги полугодия и рассказал о трендах, меняющих рынок. Среди главных перемен — начавшийся переход от массового к персонализированному предложению жилья, и от долевого к проектному принципу финансирования стройки.
— Каковы итоги первого полугодия 2018 года для ЦДС?
— Мы выполнили все поставленные перед собой задачи как по основным, так и по прикладным направлениям. Выводим объекты, продаем их, запускаем новые проекты — все штатно. Вместе с тем совсем недавно мы изменили наше товарное предложение и в большей степени диверсифицировали портфель как разноплановыми проектами, так и расширением ассортимента квартирографии под разные целевые аудитории. То есть развиваемся как вширь, так и вглубь. Из прикладных задач — развернули CRM-взаимодействие (Customer Relationship Management) с клиентом. Это гораздо больше, чем просто программное обеспечение — это скорее бизнес-стратегия для кастомизации, даже персонализации клиентов для точного удовлетворения их потребностей.
Сейчас оцениваем первые результаты перехода на BIM-проектирование, благодаря которому уже оптимизировали расходы на общестроительные, конструктивные работы и не только. По сути, применение BIM — это автоматизация бизнеса, которая ускоряет процессы и повышает эффективность, позволяет в реальном времени контролировать те или иные этапы и оперативно вносить корректировки — например, при появлении новых материалов или технологий, и в целом делает наше предложение еще более конкурентоспособным. Если говорить о физических объемах строительства, как наглядном показателе нашей результативности, то в текущем году компания выводит на рынок пять новых проектов общей площадью свыше 800 тыс. м2.
— Что сегодня меняется в поведении потребителей?
— В целом на рынке происходит смещение спроса из областных проектов в город. Доступная ипотека серьезно стимулирует первичный рынок — до 70 и более процентов сделок осуществляется с помощью кредитных средств. Клиент стал весьма разборчив — еще 15 лет назад покупали все, что выставлялось на рынок, а сейчас ситуация принципиально изменилась.
— Почему? Люди изменились или предложение расширилось?
— И то и другое. Люди, действительно, за 15 лет изменились — повышенная требовательность ко всем деталям, которую мы сейчас наблюдаем, обусловлена во многом тем, что сегодня значительная часть платежеспособного спроса приходится на представителей поколения Y. Они хорошо артикулируют свои потребности и предпочтения и менее готовы к компромиссам, чем их родители. Соответственно, сегодня, чтобы успешно конкурировать, надо разрабатывать такие концепции на стадии проектирования, которые не утратят своей актуальности и привлекательности через 3-4 года на стадии готовности. То есть в определенном смысле надо играть на опережение, предвосхищая потребности покупателей жилья.
Уже наметился спрос на кастомизацию, вариативность проектов даже в рамках одного жилого комплекса. Также сформировался запрос на комфортное пространство за пределами своей входной двери — востребованы красивые и функциональные общественные пространства. Если в советское время людей мало интересовало, что происходит за периметром их квартиры, то сегодня понятие «мое пространство» расширилось до пределов жилого комплекса и придомовых территорий.
Вместе с тем, даже при сформированном запросе на общественные пространства, только сейчас начинает формироваться такое понятие, как «стоимость владения». Появляются первые ростки понимания, что при стоимости квартиры, скажем, 5 млн рублей в комфортном жилом комплексе ежемесячная квартплата может составлять 10-12 тысяч рублей. Но если вы выбрали, скажем, дом с консъержем и хотите видеть в этой роли презентабельного вежливого молодого человека или девушку, и, если вы хотите иметь всегда чистую воду в детском открытом бассейне на внутридомовой территории и так далее — за такого рода общественные блага надо платить. Чем шире пространство, предоставляемое в пользование жильцу, чем больше услуг ему на этом пространстве предоставлено — тем выше сумма в квитанции. Это логично и закономерно.
— Как живут застройщики после вступления в силу новых норм по 214-ФЗ?
— Пока на рынке никто не понимает реальных контуров новых условий; по-прежнему существует высокая неопределенность. Все пытаются поточнее просчитать экономику перспективных проектов, но и здесь многие вещи очень ориентировочны.
Что касается нас, то мы заключили партнерское соглашение со Сбербанком в области проектного финансирования — оно касается, например, нашего проекта ЦДС «Московский». Несмотря на то что в нашей стране именно банки де-факто являются самыми крупными девелоперами, они заинтересованы в проектной работе с надежными застройщиками. По разным оценкам, средства дольщиков составляют 1-3 трлн рублей ежегодно и, конечно, банкам интересно это поле деятельности.
— Как вам видится дальнейшее развитие проектов редевелопмента и согласны ли вы с оценкой, что сегодня для застройщиков интересно не более трети петербургских промзон?
— Рост объема редевелопмента неизбежен — просто потому, что свободных пятен в городе площадью выше 10 гектар просто не осталось. Вернее, они есть кое-где на отдаленных окраинах, которые далеко не всем интересны. Что касается оценки в треть площадей — я бы сказал, что, прежде всего, это вопрос времени. Лет 10-15 назад никто и не думал осваивать то, что активно осваивается сейчас. Во-первых, рынок был другой — как с точки зрения клиентского спроса, так и с точки зрения возможности приобретения хороших пятен. Во-вторых, сегодня маржинальность в 10-15% считается хорошей величиной и ради нее готовы работать. Поэтому дальнейшее освоение «серого пояса» — исключительно вопрос времени. Но, конечно, здесь крайне важен факт договороспособности собственников этих участков и строений и объем сопутствующих согласований.
— Какой редевелопмент интересен ЦДС?
— У нас на разных стадиях реализации находятся четыре проекта редевелопмента, и они совершенно не похожи друг на друга по своей концепции — от спокойного малоэтажного мини-квартала до масштабного проекта бизнес-класса на набережной. Сейчас у нас открылись продажи в ЦДС «Полюстрово» и ЦДС «Елизаровский» — это проекты уровня комфорт и комфорт плюс. Там интересная локация, зеленые районы, хорошая транспортная доступность. В целом в этих проектах будет большое количество квартир «под ключ». Даже если покупатель откажется от отделки, мы представим ему готовое дизайнерское решение, разработанное на основе запроектированных в квартире инженерных коммуникаций, учитывающих наиболее удобное расположение мебели в квартире. И, как я говорил, мы работаем комплексно — в рамках квартала продуманы закрытые от машин дворы, системы безопасности, организация потоков движения людей и транспорта, зонирование территорий для разных целевых групп.
— Если сейчас актуален запрос на комфортную окружающую среду, то какие тренды в этом направлении можно прогнозировать дальше?
— В недалеком будущем можно прогнозировать появление локальных субкультурных проектов, ориентированных под определенный сегмент — скажем, заядлых геймеров или, например, байкеров, или вегетарианцев и любителей йоги. Будет больше кастомизации, больше индивидуальности в каждом квартале и каждой квартире, больше возможностей для самовыражения и проживания в среде единомышленников.
