Льготная ипотека продлена, но не для всех. После 1 июля 2021 года ставка повысится до 7%, а кредитный лимит для Петербурга и области снизится до 3 млн рублей. По данным Авито Недвижимости, большая часть жилого фонда — в Петербурге — более 90%, в Ленобласти — свыше 65% — по состоянию на начало июня 2021 года представлена квартирами стоимостью от 4 млн рублей и выше, то есть пролонгирование программы по сути приравнивается к ее отмене. Как в этих условиях выбрать жилую недвижимость, которая не потеряет в цене и будет сочетать в себе максимум преимуществ — в материале РБК+ Петербург.
Локация и инфраструктура
Один из ключевых критериев при выборе квартиры — локация. Важно не только где расположен ЖК, но и как до него добраться. Проверить транспортную доступность, наличие парковок и в целом оценить комфортность проживания можно во время визита в жилой квартал. «Приехав в уже построенные застройщиком объекты, прогулявшись по территории, поговорив с живущими там людьми, посмотрев качество строительства, отделки парадных и благоустройства, клиент может узнать гораздо больше о компании и ее подходе к строительству, чем на форумах в интернете», — уверен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Если объект только строится, то оценить транспортную доступность можно посетив место возведения будущего дома. Моменты с обеспеченностью новостройки парковочными местами можно выяснить в ходе беседы с менеджером отдела продаж.
Если средства позволяют, надо обращать внимание на проекты в локациях с развитой инфраструктурой — транспортной, социальной и коммерческой. «Важно наличие действующих и проектируемых детских садов, школ, медучреждений, мест для прогулок и отдыха», — перечисляет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Цена должна быть рыночной
Помимо местоположения объекта, решающим фактором для многих покупателей остается цена. Это подтверждает и исследование Аналитического центра НАФИ, согласно которому 84% россиян интересуются прежде всего стоимостью недвижимости, говорит руководитель направления первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.
При этом цена не должна быть ниже рынка. «Комфортный уровень жизни не может быть обеспечен низкой стоимость квадратного метра. Важно ориентироваться на средний уровень цен в районе или конкретной локации. С учетом акции или спецпредложения от застройщика размер скидки не должен превышать 15-20%», — уточняет Ян Фельдман.
Репутация застройщика
Постепенно девелоперы переходят на работу со счетами эскроу, что дополнительно снижает риски для покупателей, но проекты без эскроу все еще занимают большую часть рынка. По оценкам консалтеров, на данный момент около 40% жилых проектов на рынке Петербурга и области строится с применением эскроу-счетов. «В 2020 году, на фоне определенной нестабильности в экономике, фактор надежности стал играть еще большее значение. Преимущество получают крупные, опытные застройщики, соблюдающие сроки строительства», — говорит Дмитрий Ефремов.
«Мы советуем покупателям выбирать среди жилых комплексов надежных застройщиков, которые давно работают на местном рынке, зарекомендовали себя, имеют пул завершенных проектов, а также портфель текущих проектов различных классов», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Чтобы понять, что девелопер надежный, важно проанализировать несколько основных пунктов. Для начала — как долго застройщик работает на рынке, это напрямую говорит о его репутации и масштабе профессионального опыта, говорит Ян Фельдман. Эксперт также рекомендует посетить жилой комплекс, чтобы на месте оценить темпы возведения или качество уже сданных объектов.
Затем стоит получить информацию о наличии полного пакета документов на выбранную новостройку, убедиться, что у компании есть определенный земельный банк в виде активов, имеются еще объекты в разной стадии строительства, и они аккредитованы банками. «Обратите внимание на схему, по которой застройщик предлагает приобрести недвижимость, избегайте сложных и «серых» вариантов. Обычно застройщик заключает с вами договор долевого участия (ДДУ) с государственной регистрацией сделки в Росреестре», — отмечает Ян Фельдман.
Также надо сразу ознакомиться с тем, какой срок передачи квартиры прописан в ДДУ, поскольку у застройщика могут быть внутренние сроки передачи ключей, но по-настоящему важна только та дата, которая прописана в договоре, обращает внимание главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Продуманные планировки
По данным Авито. Недвижимости, наблюдается увеличение интереса пользователей к многокомнатным вариантам. «На это, вероятно, повлияло распространение удаленных форматов работы и учебы — в условиях «новой реальности» необходимо обеспечить комфортные условия для дистанционной занятости для каждого члена семьи», — говорит Дмитрий Алексеев.
Выбору планировки стоит уделить особое внимание, советуют эксперты. Нерационально большие коридоры съедят жилое пространство, а наличие несущих стен там, где вам хотелось создать единую зону кухни-гостиной, не позволит реализовать задуманное.
Будущим новоселам должно быть комфортно жить, хранить вещи, принимать гостей и, при необходимости, работать. По словам девелоперов, покупатели делают выбор, исходя из состава семьи, предпочтений домочадцев, финансовых возможностей. «Особым спросом пользуются компактные (от 50 кв. м для «двушек» и от 65 кв. м для «трешек») квартиры евроформата, с кухней-гостиной и изолированными комнатами. Такие планировки обеспечивают как функциональное распределение «квадратов», так и достаточно привлекательную стоимость предложения», — отмечает Дмитрий Ефремов.
Кроме того, можно запросить план квартиры с размерами и осями, это поможет примерить помещения под себя. «Переделки начинаются, когда не хватает зон для хранения или места в кухне, и квартиру начинают перекраивать, хотя можно было на самом начальном этапе выбрать другую», — говорит Наталья Кукушкина.
Проработка общественных зон
Отличительная черта современных комфортных проектов — продуманное зонирование не только внутри дома, но и на прилегающей территории. «Мы обустраиваем на придомовых территориях отдельные площадки для малышей, для детей постарше, для подростков, а также места для спокойного отдыха и зоны воркаут с тренажерами. Это обеспечивает всем жителям комфорт и безопасность: к примеру, родители малышей могут не переживать, что играющие школьники случайно толкнут их ребенка», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Все чаще застройщики выносят площадки для шумных игр из дворов на отдельные территории. «Так сделано, в частности, в нашем проекте Parkolovo, где большой спортивный кластер сформирован на внутриквартальном бульваре, а во дворах сосредоточены места для детских игр и тихого отдыха. Благодаря этому все могут найти себе занятие по душе и не мешать друг другу», — приводит пример Наталья Кукушкина.
Большой плюс — просторные и светлые холлы, которые хорошо просматриваются. Благодаря этому даже маленькие дети могут без опаски заходить в подъезд, возвращаясь с прогулок или занятий. Кроме того, соседи не заденут друг друга дверью из-за того, что не видели стоящего с другой стороны человека, добавляет Анжелика Альшаева.
Наполнение общих зон тоже имеет большое значение. Семейным покупателям стоит обратить внимание на наличие колясочных на первых этажах, чтобы не поднимать детский транспорт в квартиру после каждой прогулки. Более того, сейчас застройщики заботятся даже о четвероногих жителях. К примеру, «КВС» предусмотрела в парадных ЖК «Любоград» и «ЮгТаун» специальные лапомойки.
Какие скидки можно получить
При выборе квартиры желательно изучить как можно больше вариантов, сравнить предлагаемые условия. «К слишком большим скидкам — более 20% или превышающим 300 тыс. рублей — стоит относиться настороженно. Крупный дисконт означает, что застройщик изначально переоценил проект либо предлагаемая квартира не считается ликвидной», — говорит Ян Фельдман.
Анжелика Альшаева советует клиентам, которые хотят приобрести жилье выгодней, следить за новостями застройщиков и оформлять договор сразу после старта продаж, пока действуют максимально низкие цены.
Кроме выгодной стоимости квадратного метра на старте главным плюсом такой сделки является широкий ассортимент планировочных решений и возможность выбрать этаж и именно ту квартиру, которая понравилась, добавляет Ян Фельдман. Если недвижимость приобретается с инвестиционной целью, то на этапе котлована ликвидных вариантов («однушки» и студии) тоже будет больше.
«Среди предложений могут быть и очень выгодные. Например, когда застройщик выводит целый пул квартир на каких-то этажах по сниженным ценам, или предлагает скидку на старте продаж, или скидку на двухкомнатные квартиры — она может быть очень привлекательной. Конечно, за такими акциями надо следить, выгода может достигать 5-10%», — добавляет Наталья Кукушкина.
При покупке квартиры онлайн застройщики могут дать дополнительную скидку. Например, в «КВС» эта скидка составляет 100 тысяч рублей, в ГК «Ленстройтрест» — 30 тыс. рублей.
У крупных застройщиков также действуют постоянные и сезонные предложения. К постоянным, к примеру, относится скидка при 100%-ной оплате или использовании ипотеки. «Они побуждают покупателей выбирать более удобную для застройщика форму оплаты, — поясняет Ян Фельдман — Сезонные дисконты позволяют активизировать спрос в периоды затишья на рынке». К «скидкам» можно отнести и такие предложения застройщиков, как субсидированная ипотека, бесплатная рассрочка, метры/мебель/кухня/кладовая или машино-место в подарок. Например, в финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга квартиру можно приобрести с типовой отделкой в стиле «Скандинавия» по цене жилья без готового ремонта.
Также набирает популярность непрямая скидка в виде кешбэка за покупку. «При покупке квартиры наши клиенты могут получить кешбэк до 150 тысяч рублей. Эти средства можно потратить в течение двух месяцев на покупку кладовой или паркинга. К примеру, в ЖК «Ясно.Янино» стоимость кладовой начинается от 160 тысяч рублей: таким образом, помещение для хранения вещей можно получить практически бесплатно», — поясняет Анжелика Альшаева.
Кроме того, застройщики предлагают скидки для определенных групп клиентов. Например, на повторную покупку или для иногородних покупателей. О наличии таких скидок лучше узнать заранее. Также девелоперы и банки активно разрабатывают совместные программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5-6%. Есть предложения еще выгоднее, когда жилье можно приобрести по ставке 0,1% на первый год или от 3,9% на весь срок кредитования.
