Спрос на рынке новостроек петербургской агломерации сохраняется на высоком уровне, что на фоне низкого предложения только с начала года привело к повышению цен на 10%, говорят участники рынка. Как ситуация будет развиваться после отмены льготной ипотеки и стоит ли ждать снижения темпов роста цен — РБК+ спросил у экспертов и девелоперов.
Горячее предложение
По данным комитета по строительству Петербурга, с начала 2021 года по апрель в городе введено 840 тыс. кв м жилья — это 213,9% от показателя аналогичного периода 2020 года. Только в прошлом месяце в Петербурге было сдано 119 домов на 2280 квартир, включая индивидуальное строительство, отмечают в комитете. В Ленобласти с начала года введено уже 1,3 млн кв. м. Но даже этого оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить высокий спрос на жилье в период действия ипотечной программы с господдержкой.
«Динамика продаж с начала 2021 года превзошла наши ожидания, — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — Согласно прогнозам, первый квартал обещал быть несколько спокойнее. Тем не менее, активность на рынке была достаточно высокой, и мы превысили плановые объемы продаж».
О высоком спросе говорят и другие участники рынка. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» фиксируют рост продаж в 16% по сравнению с результатами первого квартала 2020 года. «Покупательская активность остается высокой», — подчеркивает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Продажи компании «Строительный трест» за первые 4 месяца 2021 года составили более 6,5 млрд рублей, что на 30% выше прошлогоднего показателя. «Основной покупательский интерес пришелся на жилые комплексы NEWПИТЕР в поселке Новоселье и «Новое Купчино» во Фрунзенском районе», — отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Удивительный рост
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу первого квартала текущего года средняя стоимость кв. метра в проектах класса масс-маркет выросла в Петербурге до 155,5 тыс. рублей (+7,4% за квартал). В пригородной зоне рост составил 8,6% за квартал, а средняя цена «метра» поднялась до 102,7 тыс. рублей.
«В первом квартале цены на недвижимость продолжили увеличиваться, причем темп их роста нас несколько удивил, — говорит Сергей Терентьев. — За первые три месяца 2021 года квадратный метр по нашим объектам подорожал, в среднем, на 5-10%. Сейчас наметилась тенденция к замедлению роста цен. Полагаю, что с середины лета цены зафиксируются на текущих уровнях».
По отдельным проектам рост цен достигал 15%. К примеру, средняя стоимость квартир в ЖК «Ясно.Янино» с начала года выросла примерно на 10%. В ЖК «Любоград» в Стрельне — на 15%, говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «Частично это объясняется тем, что в объектах комфорт-класса самые бюджетные варианты раскупаются в первую очередь, а пополнение предложения на рынке по-прежнему не поспевает за спросом», — поясняет она.
Стоимость квартир в объектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» увеличилась в рыночных значениях — в пределах 7%.
Объем ниже, стройка дороже
Один из главных факторов, способствующих росту цен — сокращение предложения. «Вновь выходящие в продажу объекты не могут полностью покрыть существующий дефицит жилья в продаже, что естественно разогревает стоимость жилья. По нашим оценкам, рост цен по итогам года может составить 10-15%», — говорит Юлия Ружицкая.
Также на конечные цены влияет увеличение стоимости строительства. Пик роста себестоимости жилищного строительства пришелся на прошлый год, отмечает Сергей Степанов. «Сильно подорожал металл, и, как следствие, арматура. Из-за роста курса валют подскочили цены на импортные составляющие: лифты, инженерию и прочее», — говорит Анжелика Альшаева. Растет цена на цемент и щебень, добавляют участники рынка.
Сказывается и увеличение стоимости привлечения рабочей силы. «Так как с середины прошлого года, после закрытия границ, на строительном рынке ощущается дефицит кадров. Этот фактор оказывает серьезное влияние, так как застройщикам приходится увеличивать расценки на работу, чтобы привлекать специалистов на свои объекты», — говорит Сергей Терентьев.
«По нашим оценкам, за прошлый год себестоимость строительства в сегменте масс-маркет увеличилась в пределах 7%», — резюмирует Юлия Ружицкая.
Ипотечная доля
Основная доля сделок на рынке новостроек сегодня приходится на ипотечные. «В апреле 2021 года доля сделок с привлечением ипотечного кредита в «Строительном тресте» составила 81%. Среднее значение за четыре месяца — 77%», — приводит данные по компании Сергей Степанов.
Львиная доля квартир, приобретаемых в ипотеку, сейчас оформляется по программе льготной ипотеки — до 95%. «Эта программа по-прежнему является одним из главных драйверов спроса на рынке недвижимости. Несомненно, после ее завершения нас ждет определенный спад: насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7-8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев. Если ставка составит 8-9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время», — полагает Анжелика Альшаева.
Скорее всего, после отмены льготной ипотеки доля ипотечных сделок снизится до стандартных 60-65%, полагает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По мнению Сергея Терентьева после 1 июля доля ипотечных сделок не изменится. «У покупателей не станет больше денег, чтобы совершать сделки с помощью единовременной оплаты. Доля ипотечных сделок останется такой же высокой, просто, к сожалению, платить за кредит придется несколько больше. Поэтому большинство людей, планирующих приобрести недвижимость в ближайшие полгода, с большой долей вероятности совершат сделку во второй половине мая-июне», — добавляет он.
Балансировка с пополнением
Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, насколько сбалансируются спрос и предложение после отмены льготной ипотеки. «После 30 июня спрос кратковременно снизится, но даже в этих условиях рынок сам найдет точку равновесия и стабилизируется», — говорит Юлия Ружицкая.
Ипотечных программ со ставками 6-6,5% годовых, с большой долей вероятности, на рынке пока не будет, говорят девелоперы. «В любом случае, жилье — вещь необходимая, поэтому люди будут вынуждены приобретать его по актуальным в данный момент ипотечным ставкам. Мы рассчитываем, что спрос восстановится к осени текущего года», — говорит Сергей Терентьев.
В расчете на быстрое восстановление спроса застройщики продолжают активно выводить на рынок новые проекты. В этом году «Строительный трест» получил разрешение на строительство двух новых домов в ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье, а также строительство жилого комплекса на улице Лиственная.
До конца года компания «КВС» планирует представить новый проект — олимпийские кварталы «ЮгТаун» в Пушкинском районе Петербурга. В продажу выйдут три дома в составе квартала «Греция».
Группа ЦДС в конце прошлого года вывела на рынок несколько новых жилых комплексов, среди которых ЦДС «Новые Горизонты» в Буграх, сити-кластер ЦДС «Новосаратовка» и квартал Parkolovo, а также готовит несколько новых проектов. Продажи в них откроются во второй половине 2021 года.
Интерес к качественным проектам с развитой социально-бытовой инфраструктурой в выгодных локациях сохранится, уверены девелоперы. «Кроме того, в период низкой доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют первичная недвижимость останется надежным инвестиционным инструментом», — заключает Сергей Степанов.
