Рынок элитной недвижимости Петербурга пополнится новым знаковым проектом, инвестиции в который составят более 12 млрд руб. На месте недостроенной гостиницы «Северная Корона» на набережной реки Карповки группа компаний «ПСК» планирует возвести элитный жилой комплекс. Владелец компании Максим Штерн рассказал РБК+ об этом и других проектах ГК «ПСК» и о перспективах петербургского рынка недвижимости в сегментах элитного жилья и апартаментов.
ФАКТОР ЗРЕЛОСТИ
— Сейчас у всех на слуху ваш новый проект: жилой комплекс на Карповке на месте несостоявшейся «Северной Короны». Почему вы решили взяться именно за этот проект и именно сейчас?
— За такие проекты можно браться только будучи уверенным в себе и только с опытной командой. Наш портфель дает все основания для такой уверенности. Что подтверждается и сторонней оценкой — например, крупных банков, которые аккредитуют наши объекты и с готовностью выделяют проектное финансирование. Мы построили несколько жилых комплексов в центральных локациях — все с индивидуальными проектами и архитектурой и по соседству с прекрасным наследием. Последний аспект усложняет задачи в разы. Строительство одного дома в центре дает больше опыта, чем стройка десяти домов в поле. Это, что называется, объективная реальность и наша зрелость.
Второй фактор экономический. Речь идет о крупных инвестициях, большом проектном финансировании, которое банки готовы предоставлять компании с репутацией и большим портфелем. Но даже так, с демонтажем и при старой конъюнктуре рынка, экономика проекта не складывалась. Сейчас ситуация изменилась, наступил хороший момент, и мы им пользуемся.
Есть и третий фактор, личный. Я коренной житель Петербурга, и мне категорически не нравится, когда город усеян серыми пятнами. Заброшенные и ветхие здания, если говорить прямо, просто рисуют картину разрухи. Здесь также недострой прямо напротив нашего офиса долго мозолил глаза.
— Какого класса недвижимость должна быть на этом участке?
— Имеющиеся в нашем портфеле точечные проекты мы относим к бизнес-классу, но рынком они часто оцениваются уже как премиальная недвижимость. В то же время я не сторонник игры в «подсегменты», как например, «бизнес-лайт» или «высокий премиум» и так далее. Предпочитаю, когда наши проекты по факту превосходят заявленное. На набережной реки Карповки, 31, будет строиться элитная недвижимость в полном и устоявшемся понимании этого класса.
— Проект оценивается в 12 млрд руб. Насколько эта оценка близка к истине?
— Не стану пока называть точную сумму, но она будет больше. Архитектура, благоустройство, завершение демонтажных работ, стоимость участка, реальные рыночные цены за «квадрат» и фактический спрос — все это формирует емкость проекта более чем в 12 млрд руб. Кроме того, элитная недвижимость требует дорогих фасадных решений, соответствующего внутреннего убранства. Как компания, мы не первый год в высшей лиге девелопмента, и этот проект будет новой вершиной. Я намерен создать то, чего в Петербурге еще не было. Но при этом от петербургского стиля, я бы даже сказал, стиля Петроградки мы отходить не будем.
— Вам придется переработать проект?
— Как минимум актуализировать планировки под современные требования покупателя: мастер-спальни с ванными комнатами, несколько гардеробных, дополнительные помещения для хранения. Предусмотреть помещения общего пользования: не только колясочные-велосипедные, но и отдельные помещения для водителей, фитнес-зал, зону приема гостей.
— Какие еще требования предъявляет покупатель элитной недвижимости на рынке Петербурга? Про наполнение вы рассказали, а что с локациями?
— Требования к локации у каждого свои. Кому-то важна близость к центру, вид на «Аврору», и не важно, шумят ли машины под окнами. Кому-то нужен парк, где можно гулять с детьми, как на Крестовском острове. Наш проект, на мой взгляд, очень удачно сочетает расположение в историческом районе Петербурга и уютную атмосферу Карповки. Это одна из немногих набережных в городе, на которой практически нет интенсивного движения.
В этом смысле Петроградка — превосходная локация для элитной недвижимости. Если строить ее в Петербурге, то только здесь. Тем более что и потенциал есть — территорий под редевелопмент еще много. Я думаю, это дело ближайших нескольких лет.
НОВЫЕ СТРАТЕГИИ
— ГК «ПСК» обычно покупает участки с готовой проектной и разрешительной документацией. Как сейчас обстоит дело на земельном рынке Петербурга? Есть ли предложения, которые укладываются в эту стратегию?
— Мы действительно предпочитаем подготовленные участки. Так мы в том числе страхуем себя от постоянных изменений строительных норм и правил. Сейчас в связи с ковидом город отложил принятие градостроительных решений, в частности изменения зон разрешенного использования. Новых пятен не появляется, строители продолжают строить. Поэтому даже проблемные участки, на которые раньше никто не смотрел, были выкуплены. И в ближайшее время все, что будет появляться в продаже, будет раскупаться моментально.
Мы впервые начали рассматривать пятна, для которых нужно получать разрешительную документацию. Создаем отдел, который будет приводить такие участки к готовности к производству — строительству.
— В феврале вы анонсировали запуск новой сети апарт-отелей — Avenir — сразу три проекта. Причем один из них, на проспекте Стачек, практически достроили, но пока не продаете. Как вы оцениваете ситуацию на рынке апартаментов, насколько она благоприятна для бизнеса? Как повлияют на рынок готовящиеся изменения в законодательстве?
— Мы откроем продажи в первом проекте уже в апреле и за ним и в остальных. Пауза обусловлена созданием единой концепции как сети. Кроме того, за это время мы сделали свою управляющую компанию — PSK Invest.
Я считаю, что апартаменты будут востребованы. Во-первых, мы можем предложить покупателям полноценный инвестиционный продукт. Во-вторых, после ковида люди должны куда-то ехать, и если не в Петербург — то куда? В этом отношении мы очень удачно выбрали локации — на пути основных турпотоков. Не думаю, что новое законодательство как-то кардинально изменит ситуацию.
— У вас много разнонаправленных проектов — культурно-досуговый центр в Славянке, фитнес-клуб, ресторан и даже театр. С чем связана такая диверсификация, что она дает вашему бизнесу?
— Это во многом личный интерес: мне интересно погружаться в новые направления бизнеса, узнавать что-то новое для себя. Не все из этих направлений окупаются с финансовой точки зрения. Но они работают на репутацию ГК «ПСК», вносят уникальные черты в нашу деятельность. Вы вспомните хотя бы еще один проект театра в жилом доме в последние годы?
— Какие направления планируете развивать? И каковы ваши дальнейшие планы?
— У меня есть желание построить медицинский реабилитационный центр, помогающий людям с нарушениями опорно-двигательного аппарата. Я на собственном опыте знаю, насколько востребовано это направление. Медицина — это одна из последних вещей, от которых люди могут отказаться. Тем не менее я понимаю и принимаю, что подобные проекты быстро не окупаются — не все должно существовать вокруг и ради денег.
Так что планов много и все из категории больших. Мы рассматриваем каждый новый проект весьма скрупулезно. И на это уходят месяцы, а иногда и годы. Например, бывшая «Северная Корона» была в поле зрения два года. Словом, отмеряем семь раз, а то и больше. Но потому и строим быстро.
