Государственная программа субсидирования ипотечной ставки позволила застройщикам сохранить продажи на уровне прошлого года, а в денежном выражении даже нарастить их. Однако ближе к окончанию действия программы на рынке начался ажиотаж. Цена квадратного метра за первый этап льготной ипотеки выросла на 20%. Пролонгация программы, по мнению экспертов, позволит успокоить рынок и убрать негативный эффект ажиотажного спроса.
Фактор устойчивости
Программа льготной ипотеки оказала неоценимую поддержку строительной отрасли в период пандемии. «Программа поддержала спрос, позволив многим семьям решить свой жилищный вопрос, а застройщикам выйти на приемлемый уровень продаж по итогу года», — отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская Жемчужина» Ася Левнева. С ней согласна директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Высокий спрос позволил выполнить свои обязательства перед покупателями в плане строительства социальной инфраструктуры, высокой скорости возведения самих жилых комплексов».
При этом, по словам Ольги Ульяновой, сложность для строителей состояла не только в давлении на спрос со стороны карантинных ограничений. «Пандемия совпала по времени с периодом адаптации к условиям проектного финансирования, когда сам процесс взаимодействия с банком только налаживался у многих застройщиков», — уточнила Ульянова.
Устойчивость строительного комплекса в кризисный период играет важную роль для Петербурга, подчеркивают участники рынка. «Строительная сфера является одной из основополагающих для города, в ней занято большое количество горожан. Много смежных отраслей также продолжили свою работу благодаря сектору жилищного строительства», — заявила Ольга Ульянова. «Ипотека с господдержкой имеет комплексный оздоровительный эффект для экономики страны: это не только отличный способ решить жилищный вопрос, но и развитие всего строительного сектора страны, а также его многочисленных подрядчиков — производителей товаров для ремонта, мебели и так далее», — подчеркивал ранее руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Кирилл Царев.
По словам Аси Левневой, спрос на жилую недвижимость по программе льготной ипотеки был поддержан тремя категориями покупателей. Первая — это клиенты, которые были на финальной стадии принятия решения о покупке. Вторая — инвестиционные покупатели, у которых были накопления в валюте. Третья — люди, которые быстро сориентировались в ситуации и вложили имеющиеся накопления в рублях в улучшение жилищных условий или купили квартиру для детей либо родителей.
Помимо роста курсов валюты, директор по развитию АН «Итака» Светлана Дьякова назвала специфичный для пандемии источник увеличения накоплений: люди меньше тратились на путешествия и поездки, что дало возможность больше вкладывать в недвижимость.
В результате, согласно данным Циан, в Санкт-Петербурге и Ленобласти за период действия первого этапа льготной ипотеки, с мая по октябрь, объем продаж строящихся квартир и апартаментов примерно аналогичен прошлогоднему в абсолютном выражении, а в денежном выражении застройщики заработали примерно на 15% больше. В регионе было продано около 42 тыс. квартир и апартаментов, при этом год назад за аналогичные месяцы было зарегистрировано 47 тыс. сделок.
Впрочем, сегмент апартаментов льготная ипотека не затронула — ни с точки зрения поддержки, поскольку на него не распространяется, ни с точки зрения возможного перетягивания спроса. «Льготная ипотека позволила решить квартирный вопрос миллионам семей по всей России. Но апартаменты, по крайней мере в Петербурге, не позиционируются как дешевая альтернатива жилым метрам. Поэтому прямой конкуренции этих сегментов недвижимости по условиям покупки нет», — поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Ирина Тютрина. По ее словам, с начала года интерес к апартаментам вырос в полтора раза, при том что прошлый сравнительный период был также рекордным. При этом на рынке есть выгодные субсидированные программы приобретения апартаментов, а также различные варианты рассрочки от застройщика.
Цены растут
Если брать исключительно ипотечные сделки, то их доля в мае-октябре в петербургском регионе, по оценке Циан, составила 69% от общего числа регистраций ДДУ. Из этого объема — около 95% регистраций с высокой вероятностью прошли по программе льготной ипотеки (прочие сделки — покупки апартаментов, запоздавшие регистрации, сделки, не вписавшиеся в лимит по сумме и пр.). Таким образом, около 65% от всех продаж прошли с использованием программы льготной ипотеки под 6,5%.
«Все сделки по ипотечному кредитованию у нас проходили по льготным программам: либо «Семейная ипотека», либо «2020». Только если клиент не подходил под требования банков, наш специалист предлагал другие ипотечные продукты. Но это единичные случаи за весь год», — подтвердила тенденцию Ася Левнева.
Фактически эксперты говорят об ажиотажном спросе на ипотечные квартиры, по итогам которого существенно выросла цена квадратного метра. «С апреля по октябрь цены на квартиры в новостройках Петербурга выросли на 26-28%. Тенденция к устойчивому росту цен стала заметна в апреле и сохраняется по сей день», — говорит Светлана Дьякова. «Рост цен был значительным. Мы отмечаем в этом году уже увеличение на 15-18% стоимости новостроек. До конца года цены могут вырасти еще на 3-5%», — поделилась прогнозом Ася Левнева.
По наблюдениям Светланы Дьяковой, в ноябре застройщики начали предлагать различные акции, что может говорить о том, что покупательская активность снижается. Но до Нового года, по ее прогнозу, цены продолжат расти, а спрос застройщики будут стимулировать дополнительным акциями и спецпредложениями.
Равновесное состояние
Основным следствием продления программы по субсидированию ипотеки, по мнению участников рынка, должен стать спад ажиотажа. «Продление льготной ипотеки позволило рынку немного расслабиться. Покупатели могут уже не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков не работать в авральном режиме», — отметила Ольга Ульянова. Такое решение также положительно сказалось в целом на рынке, полагает она: рост цен притормозился, наступило что-то похожее на равновесное состояние.
Того же мнения придерживается и главный эксперт аналитического центра Циан Алексей Попов: «Ключевое следствие пролонгации программы — уход с рынка атмосферы ажиотажного спроса. Это позволит покупателям спокойно выбирать из имеющихся вариантов, а застройщикам аккуратнее подходить к индексации цен, так как в некоторых районах они уже приблизились к уровням вторичного рынка», — сказал он.
Эксперты Дом.РФ отмечают также влияние льготной ипотеки на рост запуска новых проектов многоквартирного строительства в России, поскольку в августе — октябре темпы выхода новых проектов на рынок существенно (на 41%) превышали показатели прошлого года. «Продление программы до середины следующего года позволит застройщикам нарастить предложение и создаст задел для будущего роста вводов многоквартирного жилья в стране», — прогнозируют эксперты Дом.РФ.
Однако не все девелоперы поддерживают этот прогноз. «Может ускорить вывод на рынок новых очередей уже строящегося ЖК в рамках подготовленного продукта. Но с нулевой стадии, когда не выбран участок, нет концепции и проекта, информация о продлении льготной ипотеки не повлияет на принятие решения застройщика о новом строительстве», — полагает Ася Левнева.
Ряд экспертов предостерегает от наращивания объемов ипотеки, сравнивая ситуацию с ипотечным пузырем в США, повлекшим за собой мировой финансовый кризис. Однако банкиры отчитываются о низком уровне просроченной задолженности по ипотеке и указывают на более взвешенный подход к рискам — отсутствие кредитов по плавающим ставкам или без первого взноса. «Ипотека остается самым качественным сегментом кредитования физических лиц. Доля просроченной задолженности свыше 90 дней сохраняется на низком уровне (1,56%), в то время как по другим кредитам населения она превышает 8%», — отмечается в отчете Дом.РФ.
Покупка недвижимости сегодня несет иные, специфические риски, рассказала партнер Borenius Russia Арина Довженко. Так, при онлайн-покупке покупатель оказывается в уязвимой ситуации из-за понятия «добросовестный приобретатель». В спорной ситуации суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может свидетельствовать непосредственный осмотр приобретаемого имущества. С другой стороны, по ее словам, благодаря государственной поддержке ипотеки снизился риск банкротства застройщика.
Арина Довженко, партнер Borenius Russia:
«Можно выделить несколько категорий рисков, связанных с приобретением недвижимости. Первая — риски, связанные с онлайн-покупкой. Покупатель недвижимости обязан быть добросовестным и проявлять должную осмотрительность при покупке объекта недвижимости. Это означает, в частности, что он обязан удостовериться лично, владеет ли продавец фактически тем, что он продает. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может свидетельствовать непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Вторая — риски увеличения срока совершения сделки. Есть юридические действия, требующие личного присутствия — например, подача документов на государственную регистрацию. Стоит предусматривать в договорах альтернативных представителей на случай болезни покупателя или продавца. Кроме того, необходимо учитывать возможные изменения режимов работы государственных учреждений и МФЦ.
Третья категория — риски, связанные с возможным освобождением покупателя от ответственности. Если покупатель не смог выполнить свои обязательства из-за ограничительных мер (например, в период самоизоляции), он может быть освобожден судом от ответственности. Продавцам следует более внимательно проверять финансовое состояние покупателей.
Четвертая — риски, связанные с ростом смертности в ходе эпидемии. Эксперты ожидают рост числа так называемых «наследственных» квартир на вторичном рынке. Такие квартиры несут повышенный риск оспаривания сделок другими наследниками».
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1:
«Ипотечная программа «Господдержка 2020» сработала на «отлично». Люди поняли преимущества покупки квартиры, когда государство по существу субсидирует часть ее стоимости. Так, если раньше доля ипотечных сделок составляла в компании Л1 менее 40%, то сейчас она уже превышает 70%. Люди понимают, что купить готовую квартиру в хорошем месте в ипотеку под столь низкий процент — это очень выгодно, тем более, что действие ипотеки с государственной поддержкой ограничено по времени. Сейчас большинство квартир, приобретаемых в ипотеку, это объекты класса комфорт. В Петербурге средний чек такой покупки составляет около 6 млн рублей.
Причем привлекла эта программа не только тех, кому необходимо решать жилищный вопрос, но и инвесторов. Недвижимость во все времена оставалась «тихой гаванью» для российского инвестора, а в ситуации, когда можно приобрести ее под процент ниже инфляции, можно говорить о весьма выгодном вложении. За этот год стоимость квадратного метра в самом востребованном комфорт-классе увеличилась почти на 25% и, скорее всего, будет расти и дальше».