Ограничительные меры, введенные в связи с пандемией, подтолкнули строительную отрасль (один из самых консервативных сегментов экономики) к масштабной цифровизации. Всего за пару месяцев был совершен давно ожидавшийся переход от «бумажных» к полностью дистанционным сделкам по покупке жилья. РБК Петербург отметил еще несколько значимых трендов, определивших развитие рынка в уходящем году.
Заметное сокращение
В течение 2020 года предложение на рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти стремительно сокращалось. По данным аналитического центра ЦИАН, объем предложения по сравнению с концом прошлого года сократился на четверть. Сейчас в Ленинградской области в активной реализации находится 10,3 тыс. лотов (против 13,7 годом ранее), в Санкт-Петербурге число квартир и апартаментов в прайс-листах застройщиков снизилось с 35,9 тыс. в декабре 2019 года до 26,3 тыс. лотов в настоящее время.
По итогам года на рынок новостроек агломерации Санкт-Петербурга выйдет почти в два раза меньше новых квартир и апартаментов, чем в 2019 году, когда на рынок вывели 8,7 млн м2 жилья. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году, когда по итогам года продажи стартовали в корпусах с суммарной площадью 3,9 млн м2.
Цены выше
За 11 месяцев 2020 года средняя стоимость квадратного метра жилья в петербургских новостройках класса масс-маркет увеличилась почти на 25%, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». В ноябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра составила 142,9 тыс. рублей. Это абсолютный рекорд роста цен за все время существования современного рынка недвижимости, отмечают аналитики. В пригородах новое жилье подорожало на 20,3%, до 92,1 тыс. рублей. Основная фаза этого прироста, по оценкам аналитиков ЦИАН, пришлась на месяцы действия программы льготной ипотеки.
Участники рынка прогнозируют, что рост цен по итогам года может составить 26-28%. Для сравнения: рост цен на жилую недвижимость в прошлом году составил 5-6%. По данным Rusland SP, даже в районах ближайшего заКАДья цена метра в этом году перевалила за 100 тыс. рублей, что еще несколько лет назад казалось невероятным.
Земля нарасхват
Растущий спрос на жилье, подогреваемый падением курса рубля, низкими ставками по банковским депозитам и программой льготной ипотеки, заметно повлиял на конъюнктуру рынка земельных участков. Общий объем сделок в этой сфере с начала 2020 года, по данным Rusland SP, уже превысил результаты всего 2019 года в семь раз. По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», всего за три квартала 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов купили 335 га земли под строительство 2,3 млн м2.
Отчасти повышение спроса на земельные участки связано с переходом строительной отрасли на проектное финансирование, отмечают эксперты. Однако главным фактором роста является стремление девелоперов обеспечить покупателей жилья предложением. Стоимость земли так же значительно выросла: в 2020 году средний рост цены квадратного метра будущих улучшений составил 84,5%, подсчитали в Rusland SP. В большей степени в цене выросли наиболее востребованные участки, расположенные в корректной зоне с разрешением на строительство. За них сейчас самая жесткая конкуренция среди застройщиков.
Ипотека греет рынок
Запущенная в апреле 2020 года программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках по ставкам не выше 6,5% показала себя одной из самых эффективных мер поддержки отрасли жилищного строительства, отмечают аналитики ДОМ.РФ. Уже через два месяца после запуска программы спрос на рынке жилья восстановился, а число ипотечных кредитов в два раза превышает прошлогодние показатели. По оценкам ЦИАН, в Петербурге и Ленобласти до 65% всех сделок по покупке новой недвижимости проходит с использованием льготной ипотеки. В сентябре и ноябре доля сделок с участием заемных средств в Петербурге и вовсе достигла 77% и 82% соответственно, подсчитали эксперты Garnet. Средний срок ипотечного кредита в 2020 году составил 17,5 лет.
Электронные сделки
Ограничительные меры ускорили переход к заключению дистанционных сделок. Среди компаний, которые начали развивать онлайн-направление еще до пандемии, результаты оказались наиболее впечатляющими. Так, «Балтийская жемчужина» увеличила число удаленных сделок с 5-10% до 40%. В целом девелоперы отмечают рост популярности электронных сервисов: «Если раньше пробовались такие форматы достаточно вяло и в отношении только региональных покупателей, то сегодня они стали важным инструментом продаж», — подчеркивает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«В этом году большинство изменений связаны с тем, что преподнесла нам пандемия. Санкт-Петербургу повезло, в отличие от Московского региона, и работы на строительных площадках не прекращались. Однако некоторое время застройщикам приходилось заниматься реализацией недвижимости только дистанционно. Таким образом, появились сервисы онлайн-продажи квартиры. Кстати, «Группа ЛСР» стала первой, кто осуществил сделку по продаже квартиры в режиме самоизоляции.
Пожалуй, сервис онлайн-продажи квартир никуда не уйдет, а только будет набирать обороты. Сегодня весь мир совершает покупки с помощью интернета, а 3D-туры по будущей квартире помогают клиентам с выбором. Также законодательная база совершенствуется с каждым днем, что позволяет делать приобретение жилья не только комфортным и доступным, но и еще абсолютно безопасным.
Конечно, существенное влияние на отрасль оказала льготная ипотека, которая дала возможность большему числу граждан улучшить свои жилищные условия. Почему-то многие считают, что это подарок девелоперам, но это не так. Да, за счет низких ипотечных ставок клиентская база девелоперов увеличилась в разы, но ведь дальше люди стали перед выбором: у кого и что покупать. Часть из них, довольно значительная, выбрала именно «Группу ЛСР».
Из-за пандемии все поняли, что мир уязвим и можно ожидать чего угодно. Но, несмотря на это, отрасль продолжит развиваться. Скорее всего, произойдет консолидация рынка».
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
«Если говорить о потребительской стороне строительной отрасли, то для Петербурга и области ключевую роль сыграла льготная ипотека с установленным, как в Москве, лимитом. В то время как в столице лимит по льготной ипотеке в 12 млн рублей, по большому счету, не представляет собой значительную сумму для покупки недвижимости, в Петербурге с таким кредитом есть где развернуться. Например, сегмент бизнес-класса в столице не предполагает какой-либо серьезный выбор до 20 млн рублей. А в Петербурге за те же 12 млн плюс 20%, как первый взнос, еще в середине года можно было выбирать жилье практически в Центральном районе. Конечно, выбор очень быстро сокращался. В том числе за счет москвичей, приобретавших в Северной столице недвижимость, что называется, на будущее. В нашем проекте «Новый Невский» мы зафиксировали рост интереса московской аудитории на 20%.
С точки зрения цифровизации технологическая составляющая строительства развивается эволюционно. Мы готовимся к внедрению BIM-технологий, но этот процесс требует серьезного развития кадровой базы и, следовательно, времени.
С точки зрения законодательства разработан проект приказа о границах исторического поселения города Санкт-Петербург. Речь идет о градоохранной зоне, строительство в которой регулируется довольно жестко, с детальным сохранением исторических панорам. Для нашего города это очень важный аспект. Ну и конечно — подготовка нового Генплана Петербурга, в котором уделено больше внимания транспортной инфраструктуре».
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
«Бизнес Санкт-Петербурга попал под влияние пандемии; изменились возможности, скорректированы приоритеты. Компании отказываются от непрофильных видов деятельности, более осознанно подходят к распределению средств. Как мы и прогнозировали полгода назад, возвращение бизнеса на «доковидный уровень» невозможно. Появившийся уникальный опыт заставил многих пересмотреть бизнес-модели, а рынок апартамент-отелей показал свою мобильность и возможность быстрого поиска новых статей доходности.
К концу 2020 года мы отмечаем существенное сокращение предложений на рынке апартаментов. Основная причина, разумеется, — текущая эпидемиологическая ситуация и связанная с ней неопределенность. Дефицит предложения, в свою очередь, приводит к росту цен, — в зависимости от сегмента апартаменты подорожали на 2-10%.
Помимо пандемии девелоперы получили новый вызов к концу года — заявление замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина об изменении статуса апартаментов и их приравнивание к жилой недвижимости. При этом более чем половина реализующихся объектов в Петербурге — сервисные апартаменты, созданные для арендного рынка, а не для постоянного проживания. На текущее время никаких изменений в законодательство не внесено, но громкие заявления колеблют и так достаточно молодой рынок апарт-отелей».
