Российские застройщики, не попав в число пострадавших отраслей, получили поддержку от государства в виде субсидированной ставки по ипотеке. Последняя стала главным драйвером рынка новостроек и продолжает поддерживать спрос. Продавая построенные квадратные метры, девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты. Они пополняют земельный банк компактными участками в городской черте и постепенно осваивают проектное финансирование.
Спрос растет
На смену тревожным ожиданиям весны 2020 года и снижению продаж на рынок жилой недвижимости пришел стабильный спрос. «Если в начале весны практически все застройщики зафиксировали снижение спроса в связи с введением карантинных мер, то уже к концу второго квартала покупательскую активность удалось восстановить», — отмечает коммерческий директор СПбТУ Группы «Эталон» Ирина Соловьева.
«Начиная с мая у нас идет перевыполнение плана продаж, — подтверждает тренд директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. — Такая же информация поступает от наших коллег по рынку. Объемы продаж жилья в Петербурге и Ленобласти за первое полугодие составили 1,9 млн м2, в то время как объем ввода — лишь 1 млн м2».
Растет и выручка компаний. Так, «Группа ЛСР» в Санкт-Петербурге увеличила выручку в первое полугодие 2020 года на 31% по сравнению с аналогичным периодом в 2019-м, приводит данные коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
«Результаты продаж ЮИТ в Санкт-Петербурге за 8 месяцев практически соответствуют плану на весь год и существенно превышают результаты прошлого года», — говорит, в свою очередь, вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург» Владимир Шабанов.
Главная причина
Активность покупателей существенно возросла после введения программы ипотеки с господдержкой с субсидированной ставкой 6,5%, принятой в конце апреля 2020 года. Программа в Петербурге и Ленобласти предусматривает субсидирование государством процентной ставки по кредитам, выданным на покупку строящегося жилья на первичном рынке, если сумма кредита не превышает 8 млн, а с июня 2020 года — 12 млн рублей. Такая мера, по словам участников рынка, позволила реализовать не только отложенный спрос, но и вовлечь в процесс покупки тех, кто пока не планировал этого делать. «Сейчас ипотека остается драйвером рынка, поддерживая спрос на стабильном уровне», — отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Доля ипотечных сделок в городе растет. «В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок в общем объеме продаж во втором квартале 2020 года выросла до 72%, при этом подавляющее количество таких сделок было проведено по программе субсидированной ипотечной ставки», — уточняет Денис Бабаков.
Программа субсидированной ипотечной ставки подстегнула продажи не только в массовом, но и в бизнес— и премиум-сегменте. Доля ипотечных сделок в последних достигла 46% в первом полугодии 2020 года. Рост составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Colliers International. При этом в мае и июне 2020 года доля ипотечных сделок составила больше половины — 58% и 64% соответственно.
Активным спросом в первом полугодии 2020 года пользовались студии и однокомнатные квартиры евроформата. «С началом работы льготной программы ипотеки мы увидели повышенный интерес к проектам комфорт-класса, а с расширением лимита [до 12 млн рублей для Петербурга. – Ред.] — и к проектам бизнеса, что позволило нам сохранить их продажи на уровне прошлого года», — говорит Денис Бабаков.
Еще одним фактором, способствующим росту продаж, можно назвать введение налога на банковские депозиты, а также снижение доходности вкладов до уровня 3-4%. «Учитывая эти тенденции, квартиры и коммерческие помещения становятся более выгодным капиталовложением, что, безусловно, стимулирует к перераспределению средств с депозитов в недвижимость», — полагает Ирина Соловьева.
Семейные и продуманные
Участники рынка отмечают общую тенденцию — спрос постепенно смещается в сторону объектов с комфортными, многофункциональными планировками. «В выведенных в продажу проектах (во всех локациях) наибольшим спросом пользовались небольшие квартиры, — отмечает Владимир Шабанов. — Однако следует отметить, что и доля квартир большего метража выросла — видимо, благодаря тому, что пониженная ставка по ипотеке позволила многим покупателям выбирать для себя более просторную квартиру при таком же ежемесячном платеже».
Если весной этого года средний метраж сделки (суммарно по Петербургу и Ленобласти) составлял 39 м2, то в июле 2020-го — 41,5 м2, подсчитали в Аналитическом центре ЦИАН. «Этот показатель вырос на 6% за полгода, хотя обычно он меняется на десятые доли процента, — говорит руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Это свидетельствует о росте интереса к более эргономичному жилью, так как длительное нахождение в малогабаритных студиях весной этого года наглядно продемонстрировало многим ряд недостатков этого формата жилья».
Ольга Ульянова связывает рост интереса к квартирам большей площади с активной поддержкой государством семейного покупателя. «Сейчас доступны льготные кредиты на покупку жилья, например, «Семейная ипотека» и госпрограмма под низкий процент, в начале года были расширены условия и продлено действие программы «Материнский капитал». Все эти «бонусы» позволяют совершить покупку более комфортной квартиры без ущерба для бюджета. Не исключено, что рост спроса со стороны семейного покупателя может подтолкнуть застройщиков к внесению изменений в квартирографию в части увеличения пула квартир большей площади», — полагает Ольга Ульянова.
Предложение и цена
Объем предложения за первое полугодие 2020 года снизился до 3,6 млн м2 — это наименьший показатель за последние семь лет, говорит Ася Левнева. «Девелоперы не спешат начинать новые проекты, поскольку не уверены, что спрос на жилье сохранится на достаточном уровне, — поясняет она. — В нашей компании мы начали строительство двух ЖК бизнес-класса на берегу Финского залива, но в продажу планируем их выводить в готовом виде».
«Группа ЛСР» не планирует корректировать свои планы по вводу жилья и выводам в продажу и до конца года введет ряд новых домов, отмечает, в свою очередь, Денис Бабаков. «Мы не изменяли наши планы по вводам в эксплуатацию объектов ЮИТ в Санкт-Петербурге, при этом запуски новых проектов в силу хороших продаж сдвигаем на более ранние сроки, — говорит Владимир Шабанов. — Если говорить о недавно приобретенных земельных участках в Петербурге, то рассчитываем, что сбоев не будет и мы запустим два новых проекта в этом году, а третий — в следующем году».
Однако общий тренд — снижение числа проектов «на котловане», да и объем ввода серьезно сократился. По данным комитета по строительству Петербурга, по состоянию на 10 сентября 2020 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1,076 млн м2 жилья, или 28% от годового плана. «Сократилось общее число строек, также увеличилась доля компаний, которые не реализуют проекты на начальных стадиях, так как не считают выгодным работать по схеме проектного финансирования. Таким образом, можно говорить о том, что сейчас рынок переживает структурные изменения», — резюмирует Ольга Ульянова.
При этом цены на квартиры в Петербурге продолжают расти. «Цены уже выросли на 10-12% по разным классам жилья и компаниям, — подтверждает Ася Левнева, — думаю, нас ждет еще незначительный рост в пределах 5% до конца года». «В сентябре-октябре можно ожидать следующего скачка цен — покупатели постараются купить квартиру до окончания программы льготной ипотеки. В целом за год цена на рынке новостроек может вырасти до 16-18% — это серьезный показатель», — добавляет Ольга Ульянова.
Влияние эскроу и ожидания
Доля проектов с привлечением банковского финансирования и открытием эскроу-счетов в городе растет. «На сегодняшний день существует более трех тысяч договоров эскроу, которые заключены в проектах площадью порядка двух миллионов квадратных метров жилой площади», — сообщал в начале сентября заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский. Всего в городе банковское финансирование открыто 26 жилым проектам. Таким образом, оно постепенно становится основным, что, в свою очередь, также влияет на стоимость недвижимости. «При реализации проектов с привлечением банковского финансирования затраты девелоперов растут, и они частично перекладывают их на покупателей», — поясняет Алексей Попов.
Еще один тренд — отказ девелоперов от покупки участков за КАД. С 2019 года на земельном рынке Петербурга была совершена 31 сделка. Еще несколько сделок сейчас находятся на стадии регистрации, но ни одна из них не касается ранее популярных у девелоперов территорий за КАД. По словам партнера Rusland SP Андрея Бойкова, девелоперы уже давно начали терять интерес к масштабным стройкам в районах Мурино-Девяткино, Кудрово и Шушар. Вслед за смещением покупательского спроса застройщики начали рассматривать точечные проекты в границах Санкт-Петербурга. На такое смещение интересов также повлиял переход на эскроу-счета и проектное финансирование, стоимость которого ухудшает экономику подобных проектов, поясняет Андрей Бойков.
Основные ожидания девелоперов и покупателей обращены теперь к 1 ноября, когда должна закончиться программа субсидирования ипотечной ставки. «Если программа господдержки ипотечного кредитования будет продлена, то, вероятно, мы будем наблюдать сокращение доли предложения на рынке новостроек, а вследствие этого — и рост цен на объекты недвижимости», — полагает Ирина Соловьева.
По словам Ольги Ульяновой, в случае отмены программы поддержки можно будет ожидать некоторого снижения спроса в силу отмены выгодных условий кредитования по программе с субсидированной ставкой. Однако рынок и покупатели быстро адаптируются к новым условиям. «Думаю, что люди вернутся к стандартным программам, тем более что при значении ключевой ставки в 4,25% она все равно будет очень выгодной, в последние годы не было столь привлекательных условий. Кроме этого, застройщики и банки будут регулировать спрос с помощью сезонных предложений и совместных акций», — заключает она.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«В свое время появился 214-ФЗ, который стал регулировать деятельность застройщиков. Тогда все боялись нововведений, но ничего страшного не произошло. Теперь появились проектное финансирование и счета эскроу. Мнения девелоперов разнились, но и в этом случае все привыкли и работают в образовавшихся реалиях».
Ирина Соловьева, коммерческий директор СПбТУ Группы «Эталон»:
«2020 — год контрастов. Если в начале весны практически все застройщики зафиксировали снижение спроса в связи с введением карантинных мер, то уже к концу второго квартала покупательскую активность удалось восстановить. Этому способствовало несколько факторов. В первую очередь государственная поддержка ипотечного кредитования, которая за счет снижения процентной ставки стала драйвером для реализации отложенного спроса».
Владимир Шабанов, вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург»:
«Застройщикам требуется прозрачность условий работы, желательно ввести поэтапное раскрытие счетов эскроу, продолжить субсидирование ипотеки. Надеемся на скорое смягчение глобальных карантинных мер и открытие границ, так как уже сейчас есть сложности с доставкой из-за границы материалов, оборудования и запчастей, появляются и проблемы с рабочей силой — с рынка уходят небольшие строительные организации, не пережившие карантинный период».
