Рекордно низкие ставки по ипотеке вывели из пике не только реализацию квартир в строящихся домах, но и позволили многим застройщикам превысить уровень продаж вполне благополучного «докризисного» 2019 года, а также планомерно повышать цены. Однако к концу года ситуация может поменяться, так как запущенная в апреле госпрограмма субсидирования ставки по кредитам должна быть завершена в ноябре. Успеют ли покупатели и девелоперы воспользоваться преимуществом момента, и что будет после отмены льготирования ставки — обсудили участники онлайн круглого стола РБК Петербург «Ключевая ставка: как ипотека влияет на рынок жилой недвижимости».
Драйвер продаж
«Очевидно, что среди всех мер поддержки строительной отрасли субсидирование процентной ставки была ключевой. После утверждения программы мы сразу увидели, как у покупателей появился повышенный интерес к рынку недвижимости, и люди начали приобретать квартиры», — комментирует председатель СПб РО «Деловой России» Дмитрий Панов.
«Еще в апреле у нас, как и у всех застройщиков звучала тревожная музыка — было непонятно, что будет с реализацией квартир на фоне пандемии и кризиса. Продажи начали потихоньку расти сразу после объявления о государственном субсидировании ставок по ипотеке, уже к июню мы вышли на свои плановые показатели, а в июле превысили их», — рассказывает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.
Примерно такую же картину рисует и директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь: «Мы пережили апрель—май с волнением, в июне стали восстанавливаться, а по итогам августа вышли на докризисный уровень».
По словам директора направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслава Лебедева, данные ЦБ РФ по Северо-Западному федеральному округу говорят о том, что уже в июне рост выдачи кредитов на покупку жилья примерно на 29-30% превысил аналогичный уровень 2019 года. «Мы увидели рост за месяц примерно на 8 млрд рублей — с 27 до 35 млрд, — говорит Вячеслав Лебедев. — Понятно, за счет чего случился этот рост — за счет первичного рынка, потому что именно по кредитам на покупку строящегося жилья государство субсидирует ставку».
По Северо-Западному банку Сбербанка июньский рост выдачи таких кредитов по отношению к прошлому году составил 47%: примерно 18 млрд рублей против 12 млрд в 2019-м. «При этом около 80-90% заявок на ипотеку для покупки строящегося жилья в последние месяцы мы получаем именно по программам с господдержкой», — замечает Вячеслав Лебедев.
«На рынок вышли, в том числе, и люди, которые откладывали покупку, потому что копили деньги. Они решили воспользоваться представившейся возможностью: низкая ставка, объявленная на определенный срок, стала побудительным мотивом к заключению сделки, такого уровня ставок все долгое время ждали», — говорит заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
В сегменте стандартного жилья доля кредитных сделок по некоторым объектам достигает сегодня 80-90%, говорят участники рынка. «У нас количество сделок с применением ипотеки составляет в среднем от 80 до 85%, это основной драйвер продаж», — приводит пример ЖК «Новое Горелово» Максим Жабин. Однако растет доля кредитных сделок и средний чек и в сегментах, в которых ипотека традиционно была не очень популярна. «В наших объектах бизнес-класса количество ипотечных сделок увеличилось примерно на 20-25%, — говорит Сергей Мохнарь. — В результате если раньше средний процент продаж с участием ипотеки по всем объектам компании в разных классах находился на уровне 60%, то сейчас это 75-80%». Одним из побудительных мотивов стало в том числе повышение в Петербурге суммы максимального размера кредита с субсидируемой ставкой с 8 до 12 млн рублей в конце июня.
Подтверждает подобную тенденцию и Вячеслав Лебедев: «На старте госпрограммы в апреле средний чек по нашему банку был на уровне 2,8 млн рублей, но уже в июне-июле увеличился до 3,2-3,3 млн рублей. Это говорит о том, что люди стали покупать с помощью ипотеки более дорогое жилье — «выстрелил» в том числе и сегмент недвижимости бизнес-класса».
Ниже, еще ниже
Стремясь привлечь клиентов, банки шли на дополнительное снижение ставок относительно заявленных государством 6,5% годовых. «Мы все видим, что можно найти ставку на уровне 5,95% и даже ниже 5% в отдельных случаях», — подчеркивает Дмитрий Панов.
Дополнительную доступность строящихся квартир, а значит, и дополнительный спрос обеспечили совместные программы банков и девелоперов. «Ставки по таким программам еще ниже объявленного правительством уровня, потому что предполагают субсидии не только со стороны государства, но и со стоны застройщика», — говорит Надежда Калашникова. По своей сути такие программы подразделяются на два типа: первый тип предполагает минимальную ставку на первое время пользования кредитом (от нескольких месяцев до 1-2 лет), второй — снижение процента на весь срок пользования кредитом.
«У нас есть предложение на покупку квартир в уже сданных домах под 0,4% годовых на первые 8 месяцев кредита. Этот срок достаточен для того, чтобы продать любую, даже самую сложную квартиру и улучшить свои жилищные условия. Мы знаем это точно, потому что имеем опыт работы по программе трейд-ин, когда берем старое жилье в зачет при покупке нового», — комментирует Надежда Калашникова.
«Уровень льготной ставки определяется в конечном счете застройщиком, и вопрос состоит в том, на какой уровень дисконта он готов пойти, исходя из параметров собственной маржи», — говорит Вячеслав Лебедев.
Работает эта схема следующим образом: банк финансирует девелоперский проект, деньги покупателей жилья аккумулируются на эскроу-счетах, это пассив, который может генерировать доход. Полученный доход может быть направлен либо на субсидирование процента по ипотеке для покупателей, либо на снижение действующей ставки по проектному финансированию для застройщика, то есть на снижение себестоимости. «Застройщик сам понимает, требует ли проект дополнительной стимуляции спроса за счет снижения ставки по ипотеке, или нет, и соответственно выбирает тот или иной вариант. При этом я неспроста использовал формулировку «дополнительное стимулирование спроса», потому что базовый спрос на строящееся жилье сегодня и так высокий. Я бы даже сказал, что мы наблюдаем небольшой ажиотаж», — говорит Вячеслав Лебедев.
Ценовой вопрос
«Рост выдачи ипотечных кредитов хорошо двигает рынок не только с точки зрения продаж, но с точки зрения роста цены», — подчеркивает Сергей Мохнарь. «Мы наблюдаем чуть ли не еженедельную корректировку цен на квартиры в новостройках в сторону повышения», — констатирует Вячеслав Лебедев.
У роста цен несколько причин. Помимо высокого конечного спроса на фоне торможения вывода на рынок новых объектов свою лепту вносит также рост инвестиционных покупок. «Снижение ключевой ставки ЦБ заставляет банки уменьшать ставки по депозитам, поэтому люди с удовольствием вкладываются в недвижимость, которая может обеспечить как минимум 10% прироста в год», — замечает Сергей Мохнарь.
Еще одна причина — рост себестоимости на фоне колебаний курса рубля. «Я не вижу дополнительных триггеров, которые могут повлиять на удержание себестоимости. Вот только недавно на 20% увеличилась стоимость стекла, которое активно используется в строительстве. Конченая себестоимость будет расти у всех застройщиков», — прогнозирует Дмитрий Панов.
Ноябрьская неопределенность
По оценке Надежды Калашниковой, пик продаж строящейся недвижимости придется на конец сентября и октябрь, так как изначально заявленный срок действия государственной программы субсидирования ставок — до 1 ноября 2020 года. «Будет много желающих запрыгнуть в последний вагон, хотя ипотечные менеджеры уже сегодня работают, не поднимая головы», — комментирует Надежда Калашникова. По ее ощущениям, программа государственного субсидирования ставки по ипотеке не будет продлена после 1 ноября. «У государства слишком много других направлений, на которых нужно сосредоточить свою помощь. Строительство, как мы помним, даже не было признано пострадавшей отраслью, хотя нам все равно сильно помогли», — аргументирует Надежда Калашникова.
Впрочем, не все придерживаются такой точки зрения. «С большой долей вероятности предполагаю, что ставка сохранится на уровне 6,5% годовых, и испытываю надежду на то, что процент еще больше снизится ввиду того, что с момента объявления госпрограммы ставки денежного рынка изменились в сторону понижения», — делится Максим Жабин.
Представители Минстроя не исключают продления программы, но заявляют при этом, что окончательное решение по этому поводу еще не принято. «Очень хотелось бы, чтобы программа была продлена на весь период реализации национального проекта «Жилье и городская среда», паспорт которого предполагает строительство 120 млн квадратных метров жилья, по последней имеющейся у нас информации, -к 2026 году», — говорит Дмитрий Панов. По его словам, аргументов в пользу продления программы и дополнительного снижения ставки — хоть отбавляй. «Покупательская способность в стране не растет и чтобы поддерживать продажи на должном для удовлетворения параметров нацпроекта уровне необходимо, чтобы ставка по ипотеке была очень близка к ключевой ставке ЦБ. Если бы ставка была на уровне 4,25%, то мы могли бы уверено говорить о том, что люди могут позволить себе приобретать квартиры. 6,5% — это все равно много», — добавляет Дмитрий Панов.
Не только ставка
Максим Жабин, в свою очередь, уверен, что привлекать клиента только лишь низкой ставкой не получится. «Нужно также работать с первоначальным взносом, — говорит он. — Средняя стоимость квартиры в Петербурге — 8 млн рублей, и при заявленном на старте программы 20%-ном первоначальном взносе у покупателя жилья должно быть 1,6 млн рублей собственных накоплений. Как много людей имеют у нас такие накопления? Их очень немного. Снижение первоначального взноса до 15% тоже не сильно поможет. Нужно думать о 5-10%, что в сочетании с низкой ставкой увеличит доступность покупки квартиры».
Дмитрий Панов также указывает на проблему первоначального взноса, причем с точки зрения принятия заемщиками дополнительной кредитной нагрузки. «Все слышали про случаи, когда на первоначальный взнос берут потребительский кредит, а в дополнение к нему — ипотеку, — напоминает Дмитрий Панов. — Сейчас люди пытаются во что бы то ни было купить жилье по низкой ставке. Очень не хочется, чтобы на рынке появились пузыри, которые начали бы лопаться один за другим. И чтобы банки не превратились в один прекрасный день в агентства недвижимости, занятые продажей дефолтных квартир. У нас уже сейчас уровень просрочки — самый высокий за последние годы».
Вячеслав Лебедев пока не видит поводов для беспокойства. «Доля просроченных ипотечных кредитов по Сбербанку не превышает 1%, и мы не видим причин, по которым эта ситуация должна измениться в ближайшем будущем», — говорит Лебедев. По его словам, не наблюдается также существенного ужесточения требований к заемщикам. Скорее, можно говорить о дополнительных шагах банков навстречу клиентам, например, в виде отмены обязательного предоставления справки о доходах по форме 2-НДФЛ или копии трудовой книжки.
Развитие событий
Участники рынка готовы к любому развитию событий после 1 ноября. «Мы не строим иллюзий по поводу господдержки, и всегда выстраиваем свою стратегию, предполагая, в том числе, и наихудшее. У нас есть вариант А (когда план выполняется на 75-100%), Б (когда план выполняется на 75-25%) и С (когда план выполняется на 25% и ниже). Для любого из этих планов у нас есть набор шагов, которые следует предпринять, чтобы выполнять свои обязательства», — говорит Максим Жабин. «Мы всегда рассчитываем финансовые модели наших проектов таким образом, чтобы, не взирая ни на какие условия, дома строились, сдавались досрочно и нашим покупателям было приятно с нами работать», — вторит Сергей Мохнарь.
Вне зависимости от того будет продлена программа субсидирования ставок по ипотеке или нет, девелоперы и банкиры уверены в том, что рост цен на жилье продолжится. «Мы видим снижение предложения более чем на 20% и одновременно рост себестоимости, в том числе за счет перехода девелоперов на новую схему финансирования строительства жилья с применением эскроу-счетов и подорожания стройматериалов. Когда предложение сокращается, а себестоимость растет, повышение цены квадратного метра неминуемо», — формулирует Надежда Калашникова.
С ней соглашается и Вячеслав Лебедев: «Вне зависимости от принятого решения цены на строящееся жилье будут увеличиваться: в случае отмены программы — из-за падения спроса и необходимости его компенсировать, а в случае продления — из-за высокого спроса». Рекомендация участников круглого стола РБК Петербург — не откладывать покупку недвижимости в долгий ящик, более привлекательных условий с точки зрения ставки по ипотеке и стоимости квадратного метра может уже не быть.
